案例：

李銘還在為購(gòu)購(gòu)單身公寓的事與開發(fā)商糾纏得焦頭爛額，另一套早在三年多便以預(yù)售方式購(gòu)下的房子終于傳來消息：可以交房了。李銘計(jì)算了一下，距離當(dāng)初的約定交房時(shí)間足足晚了兩年半。

三年前，李銘購(gòu)購(gòu)了一套位于上海市松江區(qū)的公寓房供其父母居住，根據(jù)預(yù)售合同的約定，該房屋應(yīng)該在當(dāng)年年底交房。但李銘完成了所有手續(xù)之后卻被告知，由于長(zhǎng)假、高考期間不能施工以及雨水過多等原因，不能按期交房，需要延遲交房六個(gè)月。但是到了再次約定的交房期限，開發(fā)商仍未能按期交房。李銘多次與開發(fā)商交涉之下，都沒有取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

對(duì)于忙于其他事務(wù)的李銘而言，預(yù)售合同的約定無疑是一針“定心劑”。他認(rèn)為反正可以按照約定來追究開發(fā)商的違約責(zé)任，便任其發(fā)展了。

由于交房“遲到”多時(shí)，李銘打算向開發(fā)商提起訴訟。盡管開發(fā)商當(dāng)時(shí)考慮到可能會(huì)發(fā)生延遲交房的情況，因而將違約金比例約定較低，為每日萬分之一，但兩年多下來總計(jì)違約金也有三、四萬元。

起訴法院之后，開發(fā)商認(rèn)為李銘的訴訟請(qǐng)求已經(jīng)超過了兩年訴訟時(shí)效；李銘則認(rèn)為，延遲交房這一事實(shí)一直在繼續(xù)，因此在收到房屋之后要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的要求，并沒有超過訴訟時(shí)效。但是，法院較終還是以超過訴訟時(shí)效為由，駁回了李銘的請(qǐng)求。

律師意見：

對(duì)于開發(fā)商延遲交房違約金的計(jì)算方法，普遍存在兩種觀點(diǎn)的爭(zhēng)論：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約的客觀事實(shí)從預(yù)售合同約定的交房日期就開始形成了，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在約定交房的當(dāng)日明確知曉開發(fā)商構(gòu)成了延遲交房的違約，訴訟時(shí)效應(yīng)該是從當(dāng)日起計(jì)算之后的兩年時(shí)間。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于房屋始終沒有實(shí)際交付，違約的事實(shí)一直在延續(xù)，且違約金的具體數(shù)額也是每天都在發(fā)生變化，因此訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從開發(fā)商實(shí)際交房的當(dāng)日起計(jì)算之后的兩年期限。

但根據(jù)上海市高端人民法院“關(guān)于違約金訴訟時(shí)效計(jì)算的規(guī)定”，預(yù)售房屋延遲交房違約金的訴訟時(shí)效，應(yīng)當(dāng)從購(gòu)房人知道或者應(yīng)當(dāng)知道違約行為發(fā)生之日起計(jì)算，也就是從預(yù)售合同約定的交房日開始起算兩年，所以本案中李銘的訴訟請(qǐng)求確實(shí)超過了訴訟時(shí)效。

因此，購(gòu)房者在開發(fā)商延遲交房的情況出現(xiàn)之后，應(yīng)在兩年內(nèi)起訴主張違約賠償，而一旦開發(fā)商主動(dòng)表示承擔(dān)責(zé)任，便構(gòu)成法律上的訴訟時(shí)效中斷。從再次中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間要再次重新計(jì)算，且訴訟時(shí)效中斷不受次數(shù)的限制。同時(shí)，購(gòu)房者需有足夠證據(jù)證明期間不曾中止催討行為。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！