案例：

上次購(gòu)房，由于李銘無(wú)法辦理貸款而使購(gòu)房合同的履行出現(xiàn)了問(wèn)題。在這種情況下，中介公司又給李銘出了一個(gè)主意，建議可找一個(gè)未曾購(gòu)過(guò)房的朋友掛名購(gòu)置，與賣家重新簽訂一份購(gòu)房合同，這樣辦理貸款就不會(huì)有什么困難了。一旦資金周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了可以再提前還款，到時(shí)候?qū)⒎课葸^(guò)戶到李銘名下就可以了。

盡管李銘考慮到這樣掛名購(gòu)房存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但畢竟該套房屋的低價(jià)具備了相當(dāng)大的吸引力，而且賣家也同意了這種變通方案，答應(yīng)與李銘的朋友重新簽訂購(gòu)房合同。

于是，李銘找到了老鄰居張立，向他提出了掛名購(gòu)房的想法，張立欣然應(yīng)允。但礙于情面，李銘不好意思要求張立簽訂掛名購(gòu)房的協(xié)議。不過(guò)出于小心考慮，頭期購(gòu)房款由李銘通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式直接從自己的銀行戶頭劃到了賣家賬戶，此后每期的銀行貸款，都通過(guò)這種銀行轉(zhuǎn)賬的方式劃到張立的貸款還款銀行卡上。

過(guò)了大半年，李銘將過(guò)去購(gòu)入的一套房屋出售，計(jì)劃將所得房款提前還清掛在張立名下的貸款，以便于將房屋轉(zhuǎn)回到自己名下。由于該房屋售價(jià)便宜，而該地段的房?jī)r(jià)又有了一定程度的提升，利欲熏心的張立卻突然表示，房款可以歸還給李銘，但該房屋登記在自己名下，并不屬于李銘。李銘非常生氣，按照他的“安全設(shè)施”，他認(rèn)為銀行記錄可以顯示所有的房款均是由其進(jìn)行支付，因此有權(quán)要回房屋。于是李銘遂向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有。

律師意見：

本案屬于司法實(shí)踐中較為常見的掛名購(gòu)房情況，由于部分購(gòu)房者不方便以自己的名義購(gòu)房，或者由于無(wú)法辦理貸款等原因，將自己出資購(gòu)購(gòu)的房屋登記在他人名下。

根據(jù)目前司法實(shí)踐的狀況，以及上海市高端人民法院的傾向性意見，對(duì)于此類掛名購(gòu)房的情況，如果雙方簽訂書面的掛名購(gòu)房協(xié)議，明確約定掛名購(gòu)房事實(shí)，則認(rèn)定房屋的所有權(quán)歸實(shí)際出資人所有。如果雙方?jīng)]有此類明確的書面協(xié)議，即使有證據(jù)證明購(gòu)房款為實(shí)際出資人所支付，只要掛名購(gòu)房者不認(rèn)可掛名購(gòu)房的事實(shí)，則不能認(rèn)定房屋所有權(quán)歸實(shí)際出資人所有。在此種情況下，房屋所有權(quán)歸掛名購(gòu)房者所有，即使實(shí)際出資人如果有證據(jù)證明確實(shí)支付了房款，也只能僅僅構(gòu)成對(duì)掛名購(gòu)房者的借款關(guān)系。

按照這樣的原則，本案中李銘忙活了半天又是“為他人作嫁衣”，房屋的投資收益完全無(wú)法享受還要承擔(dān)占用資金成本。假設(shè)李銘事先和張立簽訂了掛名購(gòu)房協(xié)議，后果則完全不同。因此，掛名購(gòu)房并不是不可以，但如果購(gòu)房者確有必要需要他人掛名購(gòu)房，建議簽訂明確的掛名購(gòu)房協(xié)議，以防止發(fā)生房屋所有權(quán)的爭(zhēng)議。

（作者為上海新華律師事務(wù)所律師）

　　　　　(作者：連晏杰)