姓名：李銘

年齡：30歲

嗜好：投資、理財(cái)

年收入：15萬(wàn)-20萬(wàn)元

職務(wù)：某大型公司銷(xiāo)售經(jīng)理

簡(jiǎn)介：原先投身股市的李銘先生，在周邊股友開(kāi)始進(jìn)入樓市“淘金”時(shí)，也開(kāi)始察覺(jué)到了新的投資契機(jī)。但問(wèn)題是，李銘對(duì)于上海樓市完全是門(mén)外漢，對(duì)于各種物業(yè)的選擇、投入完全是一步一摸索。

李銘曾先后投資過(guò)住宅、商鋪、寫(xiě)字樓等各類(lèi)物業(yè)。在較初階段，他僅僅只憑感覺(jué)，很少考慮地段、開(kāi)發(fā)商信用、附加值等因素，早期的經(jīng)驗(yàn)不足讓他在看房時(shí)會(huì)被銷(xiāo)售人員的花言巧語(yǔ)所欺騙，交房時(shí)遭遇開(kāi)發(fā)商違約，轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)還出現(xiàn)過(guò)被中介欺騙……可謂教訓(xùn)不少。

在售樓人員口若懸河的闡述中，李銘對(duì)未來(lái)小區(qū)形成的概念是：低密度、低容積率、高綠化率。尤其小區(qū)外圍那一大圈的綠地，在模型上看來(lái)令人心曠神怡。但他也同時(shí)注意到了，小區(qū)較外圍有一圈裙房。“裙房是一個(gè)商務(wù)，樓層和模型顯示得一樣，是一個(gè)4層樓建筑。”售樓人員解釋說(shuō)?！拔铱粗械姆吭锤@個(gè)裙房很靠近，而且是6樓，肯定不會(huì)有變化吧？”李銘感覺(jué)心里不踏實(shí)。在得到售樓人員斬釘截鐵的確認(rèn)后，李銘便與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋預(yù)售合同。

但是問(wèn)題來(lái)了。一年之后李銘去收房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)了與原先完全不同的地方：模型上標(biāo)明的綠化大幅縮水，實(shí)際綠化面積遠(yuǎn)達(dá)不到當(dāng)初的約定，那個(gè)裙房居然造到5層。而且較要命的是，由于裙房的樓層略高于普通住宅，不但阻礙了楊銘所購(gòu)房屋的視線和采光，玻璃幕墻的光線反射更是形成“污染”。

“這房子將來(lái)誰(shuí)肯接手？”李銘想到了可能的投資失敗，當(dāng)然不肯干。與開(kāi)發(fā)商再三協(xié)調(diào)不成，他向法院提出起訴，要求解除合同退房。

但他沒(méi)想到，開(kāi)發(fā)商早已把“僅供參考不具合同效力”的模型處理掉了，而且辯稱(chēng)從未就綠化和裙房有任何形式的承諾。較讓李銘郁悶的是，雙方預(yù)售合同中作為附件的小區(qū)平面圖，與小區(qū)實(shí)際綠化范圍完全相符，且平面圖對(duì)于裙房的樓層沒(méi)有注明。較后法院認(rèn)為，李銘提出開(kāi)發(fā)商擅自改變小區(qū)布局的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有足夠證據(jù)，駁回了他的訴訟請(qǐng)求。

律師點(diǎn)評(píng)：

其實(shí)，預(yù)售合同附件中的各類(lèi)圖紙與預(yù)售合同具有同等的效力，這是判斷開(kāi)發(fā)商是否違約較重要的依據(jù)。李銘如果在購(gòu)房時(shí)能夠注意到小區(qū)平面圖的問(wèn)題，也不至于以后會(huì)那么被動(dòng)。

還有，售樓人員所做的口頭承諾，李銘應(yīng)該要求在補(bǔ)充條款或者在小區(qū)平面圖等合同文件中予以明確，日后起訴也就有了依據(jù)；而對(duì)于習(xí)慣通過(guò)廣告和宣傳資料了解樓盤(pán)信息的普通消費(fèi)者，也有相關(guān)法律可以提供依據(jù)。

但需要強(qiáng)調(diào)的是：頭先，雙方購(gòu)賣(mài)（包括預(yù)售）合同有明確約定的，仍應(yīng)以合同而非廣告為準(zhǔn)；其次，只有明確對(duì)房屋價(jià)格或簽訂合同有重大影響的廣告才作為合同內(nèi)容；此外，購(gòu)房者應(yīng)注意收集廣告和宣傳資料，一旦發(fā)生糾紛，李銘就可拿出模型等宣傳資料的照片作為證據(jù)。

（本文作者為新華律師事務(wù)所專(zhuān)業(yè)律師）

　　　　　(作者：連晏杰)