主持人：小張老師

嘉 賓：國(guó)泰君安證券研究所房地產(chǎn)頭席分析師 孫建平

大成積極成長(zhǎng)基金經(jīng)理 王維鋼

小張老師：較近國(guó)內(nèi)很多城市的房產(chǎn)成交量都快速增加，你們?cè)趺丛u(píng)價(jià)這一現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)銷售前景如何？

孫建平：我們2008年12月3日房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報(bào)告的核心觀點(diǎn)是“房?jī)r(jià)定乾坤”，現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)觀點(diǎn)正在被證實(shí)。一方面政府要求開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)做合理調(diào)整，促進(jìn)消費(fèi)，保增長(zhǎng)和就業(yè)；另一方面先進(jìn)沒(méi)有專門(mén)救樓市的大中城市——深圳，因?yàn)榉績(jī)r(jià)調(diào)整相對(duì)到位，成交量率先并強(qiáng)勁反彈。經(jīng)過(guò)調(diào)研分析后，我們3月3日較新的行業(yè)報(bào)告結(jié)論是：深圳、廣州、東莞因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌到位，樓市風(fēng)險(xiǎn)已不大，房?jī)r(jià)跌幅有限，成交量會(huì)逐漸復(fù)蘇；而房?jī)r(jià)調(diào)整沒(méi)有到位的北京、上海、杭州、沈陽(yáng)等其他城市的房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有到底，房?jī)r(jià)還有下降空間。

王維鋼：深圳、廣州和東莞三個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)普遍下跌了30%-50%，再大幅下跌的可能性確實(shí)很小了，所以我對(duì)未來(lái)這塊區(qū)域的成交量也相對(duì)樂(lè)觀一些。北京、上海供給壓力大、去存貨化時(shí)間長(zhǎng)，樓市還有調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，而武漢等內(nèi)地城市因?yàn)槭袌?chǎng)容量較小，調(diào)整時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng)一些?，F(xiàn)在較擔(dān)心的是成交量稍微好一些后，房地產(chǎn)公司就漲價(jià)，這樣行業(yè)調(diào)整時(shí)間就延長(zhǎng)了。

小張老師：這次房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有被納入振業(yè)計(jì)劃，那么未來(lái)政府會(huì)從哪些方面促進(jìn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展呢？

孫建平：房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題和出路、行業(yè)銷售困境的突破并不能指望一個(gè)振業(yè)計(jì)劃就能夠解決，所以不必太在意這件事情。在認(rèn)可市場(chǎng)調(diào)整有效的基礎(chǔ)上，發(fā)生政策的作用，扶持商品房剛性需求和合理的改善性需求，是平衡各方力量博弈后的良好結(jié)果。所以預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間將還是以開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷為主基調(diào)，同時(shí)地方政府出讓土地的地價(jià)也會(huì)下降。兩種價(jià)格下降到一定幅度后（如20%左右），如果行業(yè)銷售還是難以突破困境，不排除政府會(huì)出臺(tái)類似于繼續(xù)減免房地產(chǎn)稅費(fèi)，完全取消二套房貸、購(gòu)房補(bǔ)貼或者退稅之類的刺激政策。

王維鋼：政策會(huì)是我們投資決策的一個(gè)重要依據(jù)，尤其是在2008年10月以來(lái)的股市行情中?，F(xiàn)在各大城市賣得較好的房子是中小戶型和中低價(jià)位，這既有開(kāi)發(fā)商降價(jià)的功勞，更有不斷出政策鼓勵(lì)消費(fèi)需求的功勞。我們估計(jì)如果有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，頭先政府還會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)和落實(shí)保障性住房建設(shè)，這對(duì)商品房市場(chǎng)秩序和中長(zhǎng)期景氣是有幫助的。其次，政府會(huì)在拓寬開(kāi)發(fā)商融資渠道、提高購(gòu)房者商品房消費(fèi)能力和房?jī)r(jià)承受能力等方面予以扶持。

小張老師：股票市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊的前景如何，投資者該如何把握？

孫建平：我們?cè)?jīng)提出了一個(gè)“行業(yè)前景三段論”觀點(diǎn)，如果房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)行業(yè)性止跌，就看不到開(kāi)發(fā)商盈利預(yù)期的改善，沒(méi)有盈利改善，就很難提升業(yè)績(jī)，很難出現(xiàn)行業(yè)的趨勢(shì)性投資機(jī)會(huì)，股價(jià)上漲空間更多地來(lái)自估值提高和主題、事件驅(qū)動(dòng)。我們建議頭先側(cè)重區(qū)域選擇，關(guān)注房?jī)r(jià)見(jiàn)底、行業(yè)期待復(fù)蘇的廣州深圳區(qū)域房地產(chǎn)公司，尤其是那些在該區(qū)域擁有較大規(guī)模土地儲(chǔ)備、在建在售樓盤(pán)、同時(shí)地價(jià)成本低的公司。其次，我們建議繼續(xù)關(guān)注大股東資產(chǎn)注入預(yù)期明確的公司，較后可以適當(dāng)考慮創(chuàng)投、區(qū)域開(kāi)發(fā)等主題投資機(jī)會(huì)。

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