新年伊始，部分二線區(qū)域就通過稅收、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等手段開始調(diào)控樓市。

其中，廣西從今年1月1日起收緊二手房交易稅收政策，未滿五年收取20%個(gè)稅;南京醞釀出臺“5090”土地開發(fā)政策，加大中小戶型供應(yīng);貴陽對住宅項(xiàng)目體量、容積率，以及單宗住宅用地面積收緊控制標(biāo)準(zhǔn)，抑制高密度大體量住宅項(xiàng)目。

“二三線城市行政手段微調(diào)，更多的是合理地引導(dǎo)市場需求。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對記者分析稱，一方面考慮本地樓市運(yùn)行實(shí)際情況，局部調(diào)整;另一方面考慮庫存與投資需求及房價(jià)變化，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，而非行政手段。地方政府調(diào)控將正式告別一刀切，差異化與分類調(diào)控樓市是2014年主旋律。

二線城市開始微調(diào)

2013年房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，讓二線城市在2014年不再是一個(gè)旁觀者。

廣西地稅局日前發(fā)布公告稱，于今年1月1日起收緊二手房交易稅收政策。對于無法準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和其他合理成本，而采用核定征收辦法的，不再享受營業(yè)稅減免政策，核定征收率為6.6%;而可以準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和其他合理成本的將查驗(yàn)征收，未滿五年的依法征收營業(yè)稅和20%的個(gè)稅。

事實(shí)上，2013年初的“國五條”就已提出從嚴(yán)征收個(gè)稅要求，但響應(yīng)城市寥寥。個(gè)稅征收大多按照“不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額”的情況，按總價(jià)的1%-2%收取。

此次廣西新政整體提高了二手房交易稅收，尤其對滿5年非家庭先進(jìn)住房的賣家，核定征收方式取消了原先對營業(yè)稅的減免，明顯增加了交易成本。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣西減免營業(yè)稅影響較明顯，而20%的個(gè)稅有很多規(guī)避手段。

而南京官方消息透露，近期將會出臺加大中小戶型房源供應(yīng)的相關(guān)政策。按照南京市委的草擬文件，2014年南京將在土地出讓條件中明確90平米以內(nèi)的普通商品住房，占新建住房總面積的50%以上，即“5090”政策。

“原有的‘7090’政策早已失敗了，此番重?cái)M‘5090’政策，原因在于2013年南京房價(jià)漲幅過快，成為住建部約談城市之一，而新政旨在通過調(diào)整中小戶型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價(jià)格。”中原集團(tuán)研究人士認(rèn)為，政策的執(zhí)行力度很大程度上受制于市場表現(xiàn)，其可持續(xù)性不強(qiáng)。

謝逸楓認(rèn)為，從2014年地方政府出臺的政策看，基本是淡化房價(jià)調(diào)控目標(biāo)與行政化手段干預(yù)市場的政策，在供應(yīng)與調(diào)整結(jié)構(gòu)及保障房、稅收方面的政策上發(fā)力。并且采取符合“本地化”的政策，側(cè)重于治理樓市風(fēng)險(xiǎn)與市場發(fā)展。毫無疑問，房地產(chǎn)回歸市場化的節(jié)奏不斷加快，說明二線城市限購等政策有望今年逐漸放松。

防范泡沫風(fēng)險(xiǎn)

由于土地財(cái)政的存在，二線城市地方政府對于房地產(chǎn)由衷偏愛，同時(shí)政策制定者也需要平衡多方利益，除民眾對房價(jià)的抱怨和的調(diào)控旨意外，關(guān)鍵是如何拉動經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)破裂。

貴陽就是一個(gè)典型的例子。由于體量的城市綜合體泛濫，盡管價(jià)格不高，但面臨著供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。

為了防止過剩導(dǎo)致的泡沫風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，貴陽已于近期調(diào)整住宅項(xiàng)目開發(fā)政策，貴陽市政府出臺辦法，要求自2014年1月1日起，貴陽市總建筑面積5萬平米及以上項(xiàng)目需由市發(fā)改部門核準(zhǔn)方能列入開發(fā)計(jì)劃。住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率老城區(qū)原則上不得突破3.5，其他區(qū)域不突破2.5，住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目單宗用地不超過20公頃。

中原集團(tuán)研究表示，新規(guī)釋放了收緊住宅地產(chǎn)開發(fā)的信號，主要是為了減少供給量，抑制高密度大體量住宅項(xiàng)目。

“今年地方政府調(diào)控方向是差別化與因地制宜地出臺新政策，目的是促進(jìn)樓市長期健康發(fā)展，消除樓市隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。”謝逸楓判斷，未來投資需求旺盛的城市，將通過稅收的手段，調(diào)節(jié)市場需求，控制樓市過快上漲的預(yù)期;而供應(yīng)不平衡的城市，將調(diào)整土地供應(yīng)，提高普通與中小戶型比例。

此外，他還表示，針對供大于求的城市，將控制住宅地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏與收緊容積率。去商品房庫存，擠壓泡沫;而房價(jià)上漲過快的城市，則將嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸的政策，增加市場供應(yīng)與保障房建設(shè)。

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