新年伊始,部分二線區(qū)域就通過(guò)稅收、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等手段開(kāi)始調(diào)控樓市。

　　其中,廣西從今年1月1日起收緊二手房交易稅收政策,未滿五年收取20%個(gè)稅;南京醞釀出臺(tái)“5090”土地開(kāi)發(fā)政策,加大中小戶型供應(yīng);貴陽(yáng)對(duì)住宅項(xiàng)目體量、容積率,以及單宗住宅用地面積收緊控制標(biāo)準(zhǔn),抑制高密度大體量住宅項(xiàng)目。

　　“二三線城市行政手段微調(diào),更多的是合理地引導(dǎo)市場(chǎng)需求。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)記者分析稱,一方面考慮本地樓市運(yùn)行實(shí)際情況,局部調(diào)整;另一方面考慮庫(kù)存與投資需求及房?jī)r(jià)變化,調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),而非行政手段。地方政府調(diào)控將正式告別一刀切,差異化與分類調(diào)控樓市是2014年主旋律。

　　二線城市開(kāi)始微調(diào)

　　2013年房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升,讓二線城市在2014年不再是一個(gè)旁觀者。

　　廣西地稅局日前發(fā)布公告稱,于今年1月1日起收緊二手房交易稅收政策。對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和其他合理成本,而采用核定征收辦法的,不再享受營(yíng)業(yè)稅減免政策,核定征收率為6.6%;而可以準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和其他合理成本的將查驗(yàn)征收,未滿五年的依法征收營(yíng)業(yè)稅和20%的個(gè)稅。

　　事實(shí)上,2013年初的“國(guó)五條”就已提出從嚴(yán)征收個(gè)稅要求,但響應(yīng)城市寥寥。個(gè)稅征收大多按照“不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額”的情況,按總價(jià)的1%-2%收取。

　　此次廣西新政整體提高了二手房交易稅收,尤其對(duì)滿5年非家庭先進(jìn)住房的賣家,核定征收方式取消了原先對(duì)營(yíng)業(yè)稅的減免,明顯增加了交易成本。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,廣西減免營(yíng)業(yè)稅影響較明顯,而20%的個(gè)稅有很多規(guī)避手段。

　　而南京官方消息透露,近期將會(huì)出臺(tái)加大中小戶型房源供應(yīng)的相關(guān)政策。按照南京市委的草擬文件,2014年南京將在土地出讓條件中明確90平米以內(nèi)的普通商品住房,占新建住房總面積的50%以上,即“5090”政策。

　　“原有的‘7090’政策早已失敗了,此番重?cái)M‘5090’政策,原因在于2013年南京房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快,成為住建部約談城市之一,而新政旨在通過(guò)調(diào)整中小戶型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。”中原集團(tuán)研究人士認(rèn)為,政策的執(zhí)行力度很大程度上受制于市場(chǎng)表現(xiàn),其可持續(xù)性不強(qiáng)。

　　謝逸楓認(rèn)為,從2014年地方政府出臺(tái)的政策看,基本是淡化房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)與行政化手段干預(yù)市場(chǎng)的政策,在供應(yīng)與調(diào)整結(jié)構(gòu)及保障房、稅收方面的政策上發(fā)力。并且采取符合“本地化”的政策,側(cè)重于治理樓市風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)發(fā)展。毫無(wú)疑問(wèn),房地產(chǎn)回歸市場(chǎng)化的節(jié)奏不斷加快,說(shuō)明二線城市限購(gòu)等政策有望今年逐漸放松。

　　防范泡沫風(fēng)險(xiǎn)

　　由于土地財(cái)政的存在,二線城市地方政府對(duì)于房地產(chǎn)由衷偏愛(ài),同時(shí)政策制定者也需要平衡多方利益,除民眾對(duì)房?jī)r(jià)的抱怨和的調(diào)控旨意外,關(guān)鍵是如何拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),同時(shí)防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)破裂。

　　貴陽(yáng)就是一個(gè)典型的例子。由于體量的城市綜合體泛濫,盡管價(jià)格不高,但面臨著供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。

　　為了防止過(guò)剩導(dǎo)致的泡沫風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā),貴陽(yáng)已于近期調(diào)整住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)政策,貴陽(yáng)市政府出臺(tái)辦法,要求自2014年1月1日起,貴陽(yáng)市總建筑面積5萬(wàn)平米及以上項(xiàng)目需由市發(fā)改部門核準(zhǔn)方能列入開(kāi)發(fā)計(jì)劃。住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率老城區(qū)原則上不得突破3.5,其他區(qū)域不突破2.5,住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目單宗用地不超過(guò)20公頃。

　　中原集團(tuán)研究表示,新規(guī)釋放了收緊住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信號(hào),主要是為了減少供給量,抑制高密度大體量住宅項(xiàng)目。

　　“今年地方政府調(diào)控方向是差別化與因地制宜地出臺(tái)新政策,目的是促進(jìn)樓市長(zhǎng)期健康發(fā)展,消除樓市隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。”謝逸楓判斷,未來(lái)投資需求旺盛的城市,將通過(guò)稅收的手段,調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求,控制樓市過(guò)快上漲的預(yù)期;而供應(yīng)不平衡的城市,將調(diào)整土地供應(yīng),提高普通與中小戶型比例。

　　此外,他還表示,針對(duì)供大于求的城市,將控制住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏與收緊容積率。去商品房庫(kù)存,擠壓泡沫;而房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市,則將嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸的政策,增加市場(chǎng)供應(yīng)與保障房建設(shè)。

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