近兩年，伴隨著一系列宏觀調(diào)控對投資、投機(jī)型購房的抑制和打壓，市場上部分投資類物業(yè)的問題開始日益顯現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)式酒店作為投資類物業(yè)的主要產(chǎn)品形式之一，近期由于頻頻出現(xiàn)問題，而引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。為了使廣大投資人士日后在選擇投資此類物業(yè)時(shí)能做到心中有數(shù)，本文將結(jié)合一正一反兩個(gè)案例，給出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)提示與投資建議。

講評要點(diǎn)

1.產(chǎn)權(quán)式酒店投資具有哪些優(yōu)勢？

2.產(chǎn)權(quán)式酒店投資三大主要風(fēng)險(xiǎn)：市場風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、誠信風(fēng)險(xiǎn)。

3.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)三刃利劍，一是明確權(quán)屬，二是看擔(dān)保機(jī)制是否健全，三是看是否具有完善的退出機(jī)制。

反面案例

金色假日酒店位于北京延慶，于2002年7月封頂，2003年1月開始試營業(yè)。占地16畝，高15層。當(dāng)時(shí)在很多媒體上大打廣告，廣告語這樣寫道，“金色假日酒店位于八達(dá)嶺國際旅游會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)，是延慶縣工程，也是北京市頭家產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店正在熱賣中?！?p>廣告介紹，產(chǎn)權(quán)酒店是一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，其特征是，業(yè)主投資購房，統(tǒng)一由酒店管理公司來經(jīng)營，業(yè)主購購后即可坐收利潤。金色假日酒店因其種種資源優(yōu)勢，豐厚，除了100%的物業(yè)產(chǎn)權(quán)外，還有10%～30%的純利回報(bào)給業(yè)主。購了這種產(chǎn)權(quán)式酒店的房子，“就像搬回家一臺(tái)提款機(jī)”，“安全可靠”，可以“邊玩邊賺”。

2004年1月，300多名業(yè)主接到酒店物業(yè)管理有限責(zé)任公司的“通知函”，公司欲支付業(yè)主2003年1月1日～12月31日的房產(chǎn)經(jīng)營收益。然而，一套30多萬元的客房，一年只有數(shù)百元。而按照物業(yè)管理公司的承諾，應(yīng)該是上萬元。由于無法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，很多業(yè)主停止了銀行還貸，并且，不斷有業(yè)主申請仲裁或向法院提起訴訟。

截至目前，金色假日300多名業(yè)主被套牢的問題仍然沒有得到解決。

正面案例

由“中信國安集團(tuán)”投資30億歷時(shí)13年建造的“城”位于河北省香河，占地3600畝，總建筑面積40多萬平方米。始建于1992年，于2001年全面投入使用。包括旅游、商業(yè)、酒店、餐飲、會(huì)議、娛樂、休閑等。其建筑以明清兩代北京城為藍(lán)本，將老北京的城廊微縮過來，內(nèi)九外七的城樓、城墻均按明代京城1：1修建，設(shè)有建、安定門、永定門、正安門等城樓，只是將城墻長度縮短，并改為內(nèi)部兩層的空腹長廊，作為客房、餐廳、辦公場所，其設(shè)計(jì)由當(dāng)初的老一輩建筑大師為其擔(dān)綱。整個(gè)建筑外觀古樸典雅、氣勢恢宏。截至目前，“城”的商業(yè)、餐飲、能容納3000人的大型會(huì)議、影視拍攝以及娛樂休閑設(shè)施已全部投入使用，在售的只是部分產(chǎn)權(quán)式酒店。

據(jù)了解，“城”的產(chǎn)權(quán)式酒店于2003年開始銷售，并提出了一種個(gè)人投資理財(cái)模式。即每份投資10萬元，投資期限較低3年，較長8年，在投期限內(nèi)，投資者每年可獲得6%的現(xiàn)金回報(bào)和2.3%的消費(fèi)代金卡，現(xiàn)金回報(bào)每半年一返。投資期滿，投資者如不選擇繼續(xù)投資，即可以與當(dāng)初購購時(shí)同等的價(jià)比同時(shí)轉(zhuǎn)售給經(jīng)營公司。

由于“城”的擔(dān)保機(jī)制相對健全，所以，自2003年銷售以來，取得了不俗的銷售業(yè)績，并如約兌現(xiàn)了兩次返租——2004年7月，“城”1521位業(yè)主收到1020萬元投資收益；2005年1月，“城”2250位業(yè)主收到1659萬元投資收益。2005年7月即將如約兌現(xiàn)第三次返租。

專家講評

委托經(jīng)營、收益穩(wěn)定——產(chǎn)權(quán)式酒店兩大優(yōu)勢

產(chǎn)權(quán)式酒店，作為投資類物業(yè)的重要形式之一，近年來越來越受到廣大投資人士的青睞。當(dāng)然，除了與股市的低迷，人們對基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負(fù)利率等客

觀因素有關(guān)外，與產(chǎn)品本身的優(yōu)勢也是分不開的。那么，在了解產(chǎn)權(quán)式酒店投資的優(yōu)勢之前，頭先應(yīng)了解一下什么是“產(chǎn)權(quán)式酒店”？

業(yè)界普遍認(rèn)為，所謂的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者購斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店是購斷產(chǎn)權(quán)而不僅僅是購斷時(shí)段，即將酒店每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，這種酒店的每一個(gè)客房都各有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者一般不在酒店居住，而大多是用來投資，將客房委托給酒店經(jīng)營獲取，從經(jīng)營利潤中分紅。有的還可獲得酒店的一定期限的免費(fèi)居住權(quán)。

在了解了“產(chǎn)權(quán)式酒店”的概念之后，下面就要看其具有哪些方面的優(yōu)勢。北京經(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理蘇文認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店之所以受到人們的追捧，無外乎以下兩個(gè)原因。

其一，委托經(jīng)營，省去麻煩

產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開發(fā)商或?qū)ｉT的酒店經(jīng)營公司出租、打理，自己按時(shí)收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩。

其二，提供包租，收益穩(wěn)定

不少“產(chǎn)權(quán)式酒店”都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報(bào)率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。以“城”為例，其承諾的年率為6%，投資期限為3年至8年，以每份投資額15萬元計(jì)算，投資者每年可獲得的現(xiàn)金回報(bào)為9000元?；诖?，業(yè)界普遍認(rèn)為，“產(chǎn)權(quán)式酒店”的相對于其他類型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風(fēng)險(xiǎn)相對也小一些。另外，很多“產(chǎn)權(quán)式酒店”的開發(fā)商每年都會(huì)提供給業(yè)主一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，10～30天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)具有吸引力。

　市場、法律、誠信——產(chǎn)權(quán)式酒店投資三大風(fēng)險(xiǎn)

雖然“產(chǎn)權(quán)式酒店”有以上種種優(yōu)勢，但亦蘊(yùn)藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)。所以，作為投資者來講，應(yīng)避免受高額回報(bào)的誘惑，清醒認(rèn)識(shí)到其風(fēng)險(xiǎn)的存在。對此，北京乾坤律師事務(wù)所合伙人劉欣律師分析認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險(xiǎn)有三類，即市場風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和誠信風(fēng)險(xiǎn)。

市場風(fēng)險(xiǎn)

市場風(fēng)險(xiǎn)即在酒店經(jīng)營過程當(dāng)中，相關(guān)政策出臺(tái)、大的市場變動(dòng)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。比如，近期出臺(tái)的一系列旨在抑制投資、打擊投機(jī)的宏觀調(diào)控，對于那些通過銀行按揭投資產(chǎn)權(quán)式酒店的人來講，就意味著加大了投資成本。再比如，在投資年限內(nèi)，如果政府出臺(tái)相關(guān)政策，對此類物業(yè)及投資模式進(jìn)行明令禁止。另外，一些市場的變動(dòng)，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投資渠道的日益健全，都會(huì)分流“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資人群，這樣一來，便會(huì)引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，如下圖：

專家認(rèn)為，在現(xiàn)有的政策環(huán)境下，對于想長線獲取穩(wěn)定收益的人士而言，可以考慮選擇合適的項(xiàng)目投資，但對于想短期獲取收益的購家而言，眼下并不適合投資。

法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)又分三個(gè)層面，頭先是項(xiàng)目本身及操作方式不合法。比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、項(xiàng)目本身就涉嫌違規(guī)、投資模式不合法等；其次是合同條款不合法。即合同條款的約定不夠清晰，無法起到保障各方利益的作用；再次是擔(dān)保機(jī)制不合法。即所提供的擔(dān)保為無效擔(dān)保。比如“碧溪”，當(dāng)初提供的擔(dān)保內(nèi)容為，碧溪家居廣場的收入、碧溪酒店的收入和碧溪家居廣場的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，企業(yè)及商家的收入不能作為擔(dān)保的內(nèi)容。所以，前兩條為無效擔(dān)保。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，以產(chǎn)權(quán)作為擔(dān)保內(nèi)容的，必須到有房屋管理部門進(jìn)行登記備案，即在產(chǎn)權(quán)證較后一頁的“其他事項(xiàng)”或“他項(xiàng)權(quán)利”的條款中，做出“本產(chǎn)權(quán)已抵押給××債務(wù)關(guān)系”的登記。登記之后，其擔(dān)保方能生效。據(jù)了解，“碧溪”的產(chǎn)權(quán)并未到相應(yīng)部門做過登記，所以，第三條同樣屬于無效擔(dān)保。這里需要提醒的是，部分以產(chǎn)權(quán)作為擔(dān)保內(nèi)容的開發(fā)商，雖然到相關(guān)部門做了登記，但往往會(huì)在產(chǎn)權(quán)證上注明抵押期限，比如半年、一年或者兩年。這是開發(fā)商不想承擔(dān)責(zé)任的表現(xiàn)。因?yàn)楦鶕?jù)“高法”的司法解釋，這個(gè)期限是無效的，債務(wù)人(開發(fā)商)只有在償還完所有的債務(wù)之后，拿著作過抵押登記的產(chǎn)權(quán)證到相關(guān)部門進(jìn)行注銷，產(chǎn)權(quán)的抵押以及開發(fā)商與業(yè)主之間的債務(wù)關(guān)系才能算真正結(jié)束。

誠信風(fēng)險(xiǎn)

這種風(fēng)險(xiǎn)主要來自開發(fā)商?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店”的開發(fā)商在出售酒店的過程中，其實(shí)已經(jīng)在收回成本，如果開發(fā)商惡意欺詐或經(jīng)營公司在酒店?duì)I業(yè)中經(jīng)營不善，由于酒店經(jīng)營成本較高，一旦產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，投資者就沒有任何保障。比如金色假日酒店，投資期限為20年，當(dāng)初承諾10%～30%的豐厚回報(bào)，然而，真正兌現(xiàn)的只是千分之幾、萬分之幾，甚至連千分之幾、萬分之幾都兌現(xiàn)不了。稍加分析不難發(fā)現(xiàn)，造成“金色假日”無法兌現(xiàn)承諾的原因主要有兩個(gè)方面，即銷售策略和經(jīng)營水準(zhǔn)。以該項(xiàng)目50平方米的“標(biāo)間”為例，當(dāng)時(shí)售價(jià)14萬元。后來，同樣是50平方米“標(biāo)間”，總價(jià)卻提高到42萬元，那么，10%的年回報(bào)即為21萬元。假設(shè)該“標(biāo)間”每年可獲得的租金收益為15萬元，返回業(yè)主14萬元之后，經(jīng)營公司還盈余1萬元。顯然，若返給業(yè)主21萬元，經(jīng)營公司則虧損6萬元。雖然，這個(gè)15萬元的年租金收益只是假設(shè)，但說明一個(gè)問題，即在一定租金收益的前提下，回報(bào)較低時(shí)，能夠兌現(xiàn)；而當(dāng)回報(bào)高出實(shí)際租金收益時(shí)，承諾的回報(bào)便兌現(xiàn)不了。久而久之，便形成惡性循環(huán)。這是項(xiàng)目前期的銷售策略為后期經(jīng)營埋下的隱患。還有，當(dāng)售價(jià)上調(diào)、實(shí)際回報(bào)增高時(shí)，如果經(jīng)營公司具有較高的經(jīng)營管理水準(zhǔn)，令租金收益也相應(yīng)提高，也能從一定程度上避免出現(xiàn)承諾無法兌現(xiàn)的情況。但問題在于，租金反映的是市場實(shí)際需求的承受能力，所以，即使酒店的管理水準(zhǔn)提高，租金的上升幅度也遠(yuǎn)不及房價(jià)的上漲幅度。

與“金色假日”形成鮮明對比的是位于河北香河的“城”和位于北京珠市口大街的“中欣戴斯酒店”?！俺恰蹦曷蕿?%的現(xiàn)金及2.3%的消費(fèi)代金卡；“中欣戴斯酒店”年率為8%，業(yè)主每年還可獲得3天的免費(fèi)入住期。與同類產(chǎn)品相比，“城”和“中欣戴斯”的率的確偏低，但其收益相對較穩(wěn)定?；诖?，專家提醒，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資期限越長、承諾的回報(bào)越高，其風(fēng)險(xiǎn)也就越大。一般而言，率為在6%～8%為比較合理。

明確權(quán)屬、擔(dān)保及退出機(jī)制——規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)三刃利劍

劉欣律師認(rèn)為，造成以上種種風(fēng)險(xiǎn)的主要原因在于，信息的不對稱以及投資者對轉(zhuǎn)讓、出租、擔(dān)保等專業(yè)投資知識(shí)的欠缺。所以，劉欣律師建議，投資者在選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店前期，應(yīng)通過各個(gè)渠道了解項(xiàng)目的相關(guān)情況，比如開發(fā)背景、項(xiàng)目是否已被抵押，等等。另外，還需要增加專業(yè)投資知識(shí)、

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