投資產(chǎn)權(quán)酒店 當(dāng)心“餡餅”變“陷阱”

　　■產(chǎn)權(quán)式酒店日漸升溫，專家提醒購(gòu)家五大風(fēng)險(xiǎn)不可不防

　　■有關(guān)部門：我省今后或嚴(yán)格限制產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)建設(shè)量

　　核心提示

　　產(chǎn)權(quán)式酒店——以酒店的房間為單位，開發(fā)商將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)(擁有產(chǎn)權(quán)證)分別出售給投資者。投資者一般都將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，以獲取年度客房經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，同時(shí)投資者享有酒店管理公司的一定時(shí)限的免費(fèi)入住權(quán)……目前，我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店主要分以下幾種類型：①消費(fèi)類旅游房產(chǎn)——休閑度假消費(fèi)類，如各類分時(shí)度假酒店物業(yè);②休閑度假住所——房產(chǎn)投資+休閑度假，如各類休閑度假住所;③商業(yè)經(jīng)營(yíng)型產(chǎn)權(quán)式酒店——經(jīng)營(yíng)收益+物業(yè)增值，如酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店、度假村等……

　　近來，我省各類型已建、在建、計(jì)劃建設(shè)的產(chǎn)權(quán)式酒店日益增多，不少產(chǎn)權(quán)式酒店在營(yíng)銷過程中，多以交易雙方事先約定的某種收益，比如百分之十幾的年回報(bào)、消費(fèi)者在購(gòu)房后可享受幾年之內(nèi)零月供或者一年之內(nèi)可入住幾天的“噱頭”，吸引了不少人的關(guān)注。不過也有不少人擔(dān)憂：“高回報(bào)”的產(chǎn)權(quán)式酒店，購(gòu)購(gòu)時(shí)是否存在一定風(fēng)險(xiǎn)?而它與我省住建部門在今年5月份時(shí)公布的109條房地產(chǎn)行業(yè)不良行為當(dāng)中提到的“返本銷售”是否相關(guān)?日前，海南特區(qū)報(bào)記者走訪相關(guān)部門及律師，為您釋疑解惑。

　　記者 崔曉 文/圖

　　發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)式酒店投資漸升溫

　　隨著我省經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、建設(shè)國(guó)際旅游島步伐的加快，近年來，在旅游熱、房地產(chǎn)投資熱等相關(guān)因素的推動(dòng)下，我省的產(chǎn)權(quán)式酒店投資熱度陡升。7月22日晚，中國(guó)葛洲壩集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，該公司控股99.14%的子公司中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以24.7億元人民幣的價(jià)格，通過競(jìng)拍獲得我省陵水一塊土地，將用于開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店。

　　日前，在?？谑袝?huì)展曾舉辦了一個(gè)關(guān)于我省地產(chǎn)方面的論壇，與會(huì)期間，不少專家表示，考慮我省定位國(guó)際旅游島，應(yīng)該建一些產(chǎn)權(quán)式酒店。一些與會(huì)者認(rèn)為，企業(yè)開發(fā)的房子不要都銷售出去，要增加自己的持有比重，一部分賣出去，一部分變成自己的酒店出租。

　　由于產(chǎn)權(quán)式酒店同一般商品房在出售和售后物業(yè)管理上有較大不同，我國(guó)至今未就此出臺(tái)專門的法律法規(guī)等，所以，現(xiàn)階段產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展是相對(duì)“自由”的。時(shí)下，我國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展歷程中，大致可以分以下幾種：“時(shí)權(quán)酒店”、“退休住宅”、“投資型酒店”。這其中，“投資型酒店”類產(chǎn)權(quán)式酒店在我省房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越流行。

　　市民 質(zhì)疑 超低價(jià)格是天上掉餡餅?

　　“較近，我總能收到一些房產(chǎn)銷售類的短信息，這里面不少是產(chǎn)權(quán)式酒店的。”?？谑忻袼涡〗闳涨跋蚝Ｄ咸貐^(qū)報(bào)反映稱。相比目前?？阡N售均價(jià)超過8000元/平方米的商品房的價(jià)位，很多產(chǎn)權(quán)式酒店單間的銷售價(jià)格在經(jīng)過折算后，就顯得低了不少?！跋裰埃沂盏揭粋€(gè)短信息說，海口海秀××有17平方米-55平方米的復(fù)式精裝連鎖產(chǎn)權(quán)式酒店單間出售，折算后，價(jià)格是4000元/平方米起，10年零月供，年回報(bào)13%。”宋小姐稱，面對(duì)如此有“誘惑力”的價(jià)格，她還真有點(diǎn)心動(dòng)。

　　其實(shí)，不止是宋小姐有這樣的“猶豫”，很多市民都曾收過類似信息，大家普遍在心里會(huì)打個(gè)問號(hào)：看似如此優(yōu)惠、低廉的產(chǎn)權(quán)式酒店單間，真的是“天上掉下來的餡餅”，可以放心去購(gòu)購(gòu)嗎?“5月份的時(shí)候，省住建部門公布的一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不良行為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中，不是說‘返本銷售’是不允許的嗎?那這類的銷售手段算不算‘返本銷售’?”不少人都有此疑慮。

　　部門表態(tài) 今后或限制開發(fā)建設(shè)量

　　“根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售及售后過程中，往往容易滋生很多問題、糾紛，我們作為建設(shè)主管部門，是不主張產(chǎn)權(quán)式酒店在未來海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中占有過大比重的。”日前，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人，在媒體通報(bào)會(huì)上接受海南特區(qū)報(bào)記者采訪時(shí)頭先表示，“目前，無(wú)論是國(guó)家，還是我們海南省，在特別針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的相關(guān)監(jiān)管等方面，并沒有制定相應(yīng)具體的法律法規(guī)或管理辦法，因此，作為主管部門，我們?cè)诮缍ㄆ湓阡N售過程中如此‘讓利’或‘高回報(bào)’時(shí)，顯得有些困難?！痹撠?fù)責(zé)人表示，也正因此，就難以界定產(chǎn)權(quán)式酒店如之前描述的銷售手段是否真正屬于“返本銷售”?！艾F(xiàn)在，我們只能說，由于產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售及售后過程中，容易產(chǎn)生糾紛，因此，不排除今后在海南將嚴(yán)格限制產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)建設(shè)量?！痹撠?fù)責(zé)人較后表示。

　　專家 提醒 五大風(fēng)險(xiǎn)你一定要知道

　　產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目本身及操作方式等都存在不少的“風(fēng)險(xiǎn)”，比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、投資模式不合法等。法律和行政法規(guī)目前對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作方式并未規(guī)定，僅有一些部門規(guī)章存在規(guī)定，而我省至今仍未針對(duì)相關(guān)事宜制定過明確的法律法規(guī)。現(xiàn)實(shí)情況就像之前老百姓疑惑的那樣：產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售過程中采取的一些手法，是否屬于“返本銷售”?目前，沒有定論。

　　根據(jù)2001年6月國(guó)家建設(shè)部實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》第2章第11條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！?國(guó)家工商行政管理局發(fā)布實(shí)施的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條也明確規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者的承諾?！碑a(chǎn)權(quán)式酒店在操作上涉嫌違反上述規(guī)定。

　　專家提醒消費(fèi)者在投資產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí)就不可避免地面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：

　　◎風(fēng)險(xiǎn)一

　　一些開發(fā)商，在推銷自己的產(chǎn)權(quán)式酒店房源時(shí)，告訴購(gòu)購(gòu)者可獲得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋等。那么，如果政府相關(guān)部門不允許開發(fā)商擅自分割銷售原始批準(zhǔn)設(shè)計(jì)為大空間的商業(yè)用房，那么，單獨(dú)的酒店客房就不能辦出“小產(chǎn)證”(即消費(fèi)者無(wú)法獲得獨(dú)立產(chǎn)權(quán))。這樣，消費(fèi)者購(gòu)房后，不可避免地存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　◎風(fēng)險(xiǎn)二

　　由于無(wú)法取得“小產(chǎn)證”，開發(fā)商們或許會(huì)轉(zhuǎn)而“出售”產(chǎn)權(quán)式酒店的“承租權(quán)”，可對(duì)外仍然宣稱為產(chǎn)權(quán)式酒店。而在法律上，房屋承租權(quán)和房屋所有權(quán)是兩個(gè)不同的概念。房屋租賃權(quán)屬于債權(quán)范疇，這是一個(gè)相對(duì)權(quán)，承租人(即消費(fèi)者、投資者)要行使自己對(duì)房屋的租賃權(quán)，其頭要條件就是房屋出租人(開發(fā)商等)的配合，并且，投資人的權(quán)利僅僅是相對(duì)行使，不能將權(quán)利行使完全化，比如承租人若要轉(zhuǎn)租，必須征得出租人的同意。相關(guān)法律規(guī)定，一般租賃合同的期限較長(zhǎng)不超過20年。

　　◎風(fēng)險(xiǎn)三

　　即使開發(fā)商能為投資者辦出“小產(chǎn)證”，產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)也決定了該產(chǎn)權(quán)具有依賴性和模糊性。，從功能來說，產(chǎn)權(quán)式酒店是個(gè)具有綜合服務(wù)功能的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設(shè)施。離開這些配套設(shè)施，客房的獨(dú)立使用價(jià)值不大。，產(chǎn)權(quán)式酒店配套設(shè)施及共用部位的所有權(quán)屬性不明確?？头砍鍪酆?，酒店配套設(shè)施的所有權(quán)屬于誰(shuí)，是投資者共有，還是屬于開發(fā)商?其產(chǎn)權(quán)在法律上存在模糊性。

　　◎風(fēng)險(xiǎn)四

　　由于產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)的模糊性等，就決定了投資者對(duì)開發(fā)商、酒店管理公司具有某種程度的依賴性。投資者在不滿意管理方經(jīng)營(yíng)管理的情況下，很難將酒店管理公司更換。如果投資者執(zhí)意解除與酒店管理公司之間的租賃關(guān)系，這樣，產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)管理往往容易陷入開發(fā)商與酒店管理公司的“地下”操作中。

　　◎風(fēng)險(xiǎn)五

　　正因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)上具有依賴性，這就導(dǎo)致如果酒店經(jīng)營(yíng)不善，消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)的單獨(dú)的酒店客房在市場(chǎng)上將難以轉(zhuǎn)讓。因?yàn)榫频瓯仨氄w經(jīng)營(yíng)，單獨(dú)的客房是很難產(chǎn)生同等收益的。如此一來，投資者投資后，就很難全身而退，其預(yù)期的“高回報(bào)”很大程度上就取決于酒店的經(jīng)營(yíng)好壞。

　　律師建議

　　高風(fēng)險(xiǎn)投資要慎之又慎

　　“上世紀(jì)九十年代，我省房產(chǎn)步入低潮前，產(chǎn)權(quán)式酒店就挺多，也賣出去很多，當(dāng)時(shí)所衍生出來的問題也不少。”海南方圓律師事務(wù)所律師李君在接受海南特區(qū)報(bào)記者采訪時(shí)表示。李君認(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)青睞產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者來說，吸引他們的正是承諾的以上種種的“高回報(bào)”，對(duì)于大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者來說，他們的初衷是“通過短期投資，獲取長(zhǎng)期收益”?！暗谴蠹乙J(rèn)識(shí)到，面對(duì)如此的‘高回報(bào)’，也會(huì)伴隨著一定程度的‘高風(fēng)險(xiǎn)’?！崩罹M(jìn)一步解釋說，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店來說，購(gòu)購(gòu)者能夠自始自終保證自己利益的前提就是，消費(fèi)者所購(gòu)購(gòu)房源的這家產(chǎn)權(quán)式酒店要一直經(jīng)營(yíng)良好，這樣，才能讓酒店經(jīng)營(yíng)者有足夠的利益，進(jìn)而保證消費(fèi)者有像當(dāng)初賣房時(shí)所保證的、持續(xù)性的“高回報(bào)”。

　　“這就是消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)之前，必須考慮到的該產(chǎn)權(quán)式酒店的‘經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)’?！崩罹硎荆鶕?jù)以往經(jīng)驗(yàn)，一旦消費(fèi)者所購(gòu)購(gòu)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)不善，那么，可能會(huì)導(dǎo)致或經(jīng)營(yíng)者中途“退出”，這樣一來，消費(fèi)者的權(quán)益就無(wú)從保障了。“即使消費(fèi)者在決定投資產(chǎn)權(quán)式酒店的時(shí)候，也要注意，除了要與簽訂銷售合同以外，還要與其管理者，簽訂相應(yīng)的收益合同，即達(dá)成日后的服務(wù)約定?！崩罹^后提醒，投資產(chǎn)權(quán)式酒店有風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者要慎之又慎。

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