消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)，反映城鄉(xiāng)居民購(gòu)購(gòu)并用于消費(fèi)的消費(fèi)品及服務(wù)價(jià)格水平的變動(dòng)情況，并用它來(lái)反映通貨膨脹程度。消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂(lè)教育和文化用品、居住、服務(wù)項(xiàng)目等八個(gè)大類(lèi)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)字顯示，2004年9月CPI上漲了5.2％，比8月份僅回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)。至此，CPI已連續(xù)4個(gè)月越過(guò)5％的通貨膨脹“警戒線(xiàn)”。在這種情況下，銀行的利率遠(yuǎn)低于CPI，這也就是我們說(shuō)的負(fù)利率。如果2004年全年CPI平均值達(dá)到5.3%，那么，就意味著存款的負(fù)利率為-3.05%。也就是說(shuō)，目前在銀行存款，不僅不能保值，而且還要賠錢(qián)。也因此，如何進(jìn)行合理的投資，避免負(fù)利率的影響，成了民眾較為關(guān)心的問(wèn)題。

　　2．資金時(shí)間價(jià)值

　　貨幣資金如果自己儲(chǔ)藏起來(lái)不用，不論經(jīng)過(guò)多久時(shí)間，金額不會(huì)發(fā)生改變，一元仍然是一元。貨幣資金如果作為社會(huì)生產(chǎn)資金投入再生產(chǎn)過(guò)程，就會(huì)帶來(lái)利潤(rùn)；如果存入銀行，就會(huì)得到利息。利潤(rùn)或者利息都叫做資金的增值。貨幣資金這種隨時(shí)間而增值的現(xiàn)象一般稱(chēng)作資金時(shí)間價(jià)值。資金時(shí)間價(jià)值取決于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹條件下的社會(huì)平均利潤(rùn)率。就宏觀來(lái)講，它是沒(méi)有通貨膨脹下的資金純收入率，即資金利率。

　　3．商鋪的分類(lèi)

　　根據(jù)商鋪的分布與規(guī)格，可以將商鋪分為以下幾類(lèi)：

　?、儋?gòu)物、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)席位型商鋪。此類(lèi)商鋪有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)定位，多數(shù)由統(tǒng)一的管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，投資者收取固定的租金回報(bào)。

　?、谏虖B商鋪。此類(lèi)商鋪一般是沿街寫(xiě)字樓底部的單元商鋪，一般劃分的出售單元面積較大。

　?、凵鐓^(qū)商鋪。此類(lèi)商鋪一般設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費(fèi)、充實(shí)社區(qū)生活為主。

　　4．市場(chǎng)上主要的商鋪銷(xiāo)售模式——產(chǎn)權(quán)式和返租

　　所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪，即所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念，這是產(chǎn)權(quán)式商鋪較核心、較基礎(chǔ)的理念。產(chǎn)權(quán)式商鋪是國(guó)際流行的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，較早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代的歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，近年才開(kāi)始出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將業(yè)權(quán)商鋪通過(guò)發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商鋪業(yè)主獲得定期定額的。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，國(guó)際上主流的連鎖百貨品牌中超過(guò)60%均以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為發(fā)展方向。

　　售后返租（又稱(chēng)售后包租、售后回租、售后承租）是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租購(gòu)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。還有一種解釋?zhuān)菏酆蠓底馐侵搁_(kāi)發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時(shí)與投資者簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式。商鋪銷(xiāo)售方式如果為返租的話(huà)，開(kāi)發(fā)商為了補(bǔ)償返祖給投資者的損失，往往會(huì)把商鋪的價(jià)格上浮30-50%，甚至100%，因此，商鋪的實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值總是小于購(gòu)購(gòu)的總值?，F(xiàn)在市場(chǎng)上商鋪銷(xiāo)售普遍采用返租的模式，即返祖5年，8%年率，前5年內(nèi)沒(méi)有租金收入。

　　5．頭付

　　一般來(lái)說(shuō)，商鋪的頭付為總值的50%。但是，如果開(kāi)發(fā)商采用返租的銷(xiāo)售模式，5年8%回報(bào)率，則頭付為總值的（1－5×8%）=10%。

　　6．銀行利率

　　自上半年以來(lái)，人們一直熱烈討論的銀行加息問(wèn)題，終于在28日晚有了結(jié)果：經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，中國(guó)人民銀行決定自29日起上調(diào)人民幣基準(zhǔn)利率，這也是我國(guó)10年來(lái)頭次提高銀行存款利率。

　　這次利率調(diào)整對(duì)整個(gè)消費(fèi)類(lèi)貸款有著一定的影響。對(duì)利用消費(fèi)貸款進(jìn)行購(gòu)房、購(gòu)車(chē)的人們來(lái)說(shuō)，銀行上調(diào)銀行利率將會(huì)略微增加他們?cè)鹿┻€款的負(fù)擔(dān)，不過(guò)幅度有限，不必過(guò)分擔(dān)心。而且，房貸還款利率，是以年為單位進(jìn)行調(diào)整，年內(nèi)的還款額目前還不會(huì)調(diào)整。按照這次調(diào)整利率，個(gè)人住房公積金貸款5年以上的利率由4.05%調(diào)整到4.23%，上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)；自營(yíng)性個(gè)人住房貸款5年以上的利率由5.04%上調(diào)到5.31%，上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　購(gòu)購(gòu)商鋪的按揭貸款屬于個(gè)人消費(fèi)貸款，利率調(diào)整后的具體如下：

　　個(gè)人消費(fèi)貸款參考利率表

　　貸款年限 　　　　　年利率

　　0-6月 (含6月) 　　5.22%

　　6月-1年 (含1年) 　5.58%

　　1-3年 (含3年) 　　5.76%

　　3-5年 (含5年) 　　5.85%

　　5-30年 (含30年) 　6.12%

　　7．按揭還款金額

　　我們按照等額還款方式計(jì)算年按揭還款額，計(jì)算公式如下：

　　其中：每月利息 = 剩余本金貸款月利率

　　每月本金 = 每月月供額 — 每月利息

　　計(jì)算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

　　——投資分析

　　了解了以上關(guān)于商鋪投資的一些背景常識(shí)以后，我們接著就要開(kāi)始進(jìn)行正確的投資份。不論投資者做什么樣投資，風(fēng)險(xiǎn)多少還是存在的，如何正確地認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才是投資者真正應(yīng)該重視的問(wèn)題。

　　以下將從以下幾個(gè)方面闡述如何理性的進(jìn)行商鋪投資，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　1．確定政府未來(lái)的政策傾向

　　政府的宏觀調(diào)控對(duì)地產(chǎn)的走勢(shì)有著重大的影響，明確政府未來(lái)的政策傾斜方向，有助于投資者趨利避害，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　2．確定投資成本

　　投資成本，包括頭付款和購(gòu)房應(yīng)繳稅費(fèi)，還包括貸款成本和利息。這里，主要的成本風(fēng)險(xiǎn)在于貸款利息上，正確的評(píng)估利息成本，有助于提高投資收益率，增加收益。

　　假設(shè)投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪的總價(jià)為20萬(wàn)元，按揭年限較多為10年，我們可以確定如下的投資利息和年供金額圖示。

　　3．確定與該商鋪相關(guān)的以下幾點(diǎn)信息：

　?、龠x擇合適的地段，考察當(dāng)?shù)氐娜肆?、?chē)流量以及項(xiàng)目周邊的交通道路等的情況，判斷當(dāng)?shù)氐纳啼伿欠褚呀?jīng)飽和或者所在商圈是否已經(jīng)開(kāi)始衰落。

　?、诟鶕?jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力，選擇適合自身狀況的商鋪，避免投資商鋪給自己的經(jīng)濟(jì)狀況帶來(lái)大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　③確定項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期與當(dāng)前的時(shí)差；確定與投資者有意購(gòu)購(gòu)的商鋪具有同等位置、規(guī)格的本項(xiàng)目的其他已售商鋪在項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期的價(jià)格與當(dāng)前價(jià)格的價(jià)差。確定時(shí)差和價(jià)差，有利于正確的分析商鋪的，時(shí)差、價(jià)差越小，今后升值的潛力越大。

　?、芸疾炱渌苓吪R近項(xiàng)目的價(jià)格、租金、業(yè)態(tài)、出租率等情況，綜合分析該商鋪的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)狀況（主要是未來(lái)空置情況，由商鋪預(yù)計(jì)每年空置時(shí)間推算出其年空置率）。確定周邊臨近項(xiàng)目的現(xiàn)況，可以為以后做出正確的投資決策提供參考依據(jù)，這方面決策主要是賣(mài)還是租的選擇，賣(mài)可以賺取差額利潤(rùn)，租可以做長(zhǎng)期投資。

　　以上的信息有助于投資者明確市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，掌握未來(lái)市場(chǎng)的動(dòng)向，避免盲目的投資造成的損失。

　　4．正確的分析商鋪真實(shí)的率

　?、偻扑愠龇衔磥?lái)市場(chǎng)預(yù)期的租金收入。

　　例如，某商鋪投資在進(jìn)行綜合的市場(chǎng)分析后得出的結(jié)論為該商鋪所在商圈圍成長(zhǎng)型商圈，預(yù)計(jì)在3-4年內(nèi)商圈將基本成形。結(jié)合其它商圈的個(gè)案情況，預(yù)計(jì)租金年收益率在前3年為8%；第4-7年該商圈已經(jīng)完全成形，租金年收益率上升為10%；第8-10年，由于商鋪的產(chǎn)品落后等其他情況，租金年收益率下降為8%。具體的現(xiàn)金流情況如下表所示。

　　年限 年租金收益率 年租金收入（元）

　　1 　8% 　　　　　 16000

　　2 　8% 　　　　　 16000

　　3 　8% 　　　　　 16000

　　4 　10% 　　　　　18000

　　5 　10% 　　　　　18000

　　6 　10% 　　　　　18000

　　7 　10% 　　　　　18000

　　8 　8% 　　　　　 16000

　　9 　8% 　　　　　 16000

　　10 　8% 　　　　　16000

　?、诟鶕?jù)個(gè)人的自身經(jīng)濟(jì)情況，決定頭付款金額以及按揭年限，并且計(jì)算相應(yīng)的率。

　?、弁ㄟ^(guò)合理計(jì)算方法，估算該投資未來(lái)的預(yù)期收益率。

　　率=總收益/總成本

　　總收益=10年租金總收入×（1-年空置率）-10年年供額-稅費(fèi)-其他相關(guān)費(fèi)用

　　總成本=頭付款+稅費(fèi)+10年按揭款總額

　　④綜合考慮各種風(fēng)險(xiǎn)、CPI、資金的時(shí)間價(jià)值的影響，做出較佳投資預(yù)期和較差投資預(yù)期，評(píng)估該投資的可行性。

　　——綜述

　　雖然說(shuō)高風(fēng)險(xiǎn)總是對(duì)應(yīng)著高回報(bào)，但是個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)承受能力不盡相同，也因此，對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)的把握要慎之又慎，不要盲目的進(jìn)行高回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)的投資，也不要一味的進(jìn)行低風(fēng)險(xiǎn)低回報(bào)的投資，認(rèn)清投資的未來(lái)前景，理性地進(jìn)行投資分析，是成功投資的關(guān)鍵所在。

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