當度假和休閑旅游成為中國越來越亮麗的風景線，產(chǎn)權(quán)式酒店這一新的物業(yè)形態(tài)也開始在中國蓬勃發(fā)展。這不僅增加了很多個人投資者的投資品種，而且也改變了投資者的投資理念和投資方式。那么產(chǎn)權(quán)式酒店這一新的投資產(chǎn)品會不會成為投資者的饕餮大餐?

◆產(chǎn)權(quán)式酒店的內(nèi)涵及特征

產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購購酒店的某一間客房后并不一定在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租，獲取客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司的的一定期限免費入住權(quán)。國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅型酒店，即投資者購購后可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。產(chǎn)權(quán)式酒店一般具有以下特征：

1．業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán)。投資者可一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但無經(jīng)營權(quán)。

2．酒店式管理。產(chǎn)權(quán)式酒店作為酒店的一種類型，提供各種酒店式服務(wù)，如家居清潔、餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點服務(wù)，一般管理費較高。

3．兼具居住度假與投資兩種功能。產(chǎn)權(quán)式酒店既可用來居住度假，也可用來投資。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報方式也有所不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定率，另加部分酒店經(jīng)營利潤；有些則提供免費居住天數(shù)；有些則只提供的酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回報。

◆產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀及其原因所在

產(chǎn)權(quán)式酒店在國外發(fā)展的如火如荼。但在中國的發(fā)展道路卻并不平坦。20世紀90年代，深圳在國內(nèi)較早引進了產(chǎn)權(quán)式酒店概念，海南緊隨其后，在1999年底率先將中國個五產(chǎn)權(quán)式度假酒店“南海傳說”溫泉療養(yǎng)度假推向了市場。其后，產(chǎn)權(quán)式酒店的數(shù)量開始呈現(xiàn)幾何狀增長。特別是近幾年，在國內(nèi)很多大城市產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般出現(xiàn)。甚至在不少城市里，許多停緩建多年的“半拉子”樓盤紛紛“變臉”為產(chǎn)權(quán)式度假酒店、酒店式產(chǎn)權(quán)公寓或超級大戶型商住物業(yè)而普遍被盤活，成為房地產(chǎn)市場一大亮點。

但是在數(shù)量增長的同時，產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的問題和矛盾同樣突出。中國個產(chǎn)權(quán)式度假酒店“南海傳說”的開發(fā)商與業(yè)主就因利益糾紛對簿公堂；成都市四嶺雪酒店事件中，開發(fā)商攜款潛逃，200多名業(yè)主損失慘重，更讓產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇信任危機。諸如開發(fā)商承諾的利潤率與實際收益存在巨大落差的現(xiàn)象則屢見不鮮。產(chǎn)權(quán)式酒店在中國遭遇水土不服?經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)，目前產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的發(fā)展窘迫有著深層次的原因：

1．產(chǎn)權(quán)式酒店的誠信危機。這個誠信危機主要來源于開發(fā)商，部分開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的動機并不單純。一部分開發(fā)商為了盤活許多停建多年的“半拉子”樓盤，搖身一變成為光彩奪目的產(chǎn)權(quán)式度假酒店，往往只是一個美麗的概念而缺乏實質(zhì)的價值。更有部分開發(fā)商建設(shè)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的目的就是為了圈錢融資，緩解自身的資金壓力，投資者的利益被拋諸腦后。還有部分開發(fā)商重開發(fā)輕管理，在成本收回后對酒店的管理缺乏熱情，致使酒店經(jīng)營不善，對消費者的投資承諾成為泡影，為日后的利益糾紛埋下隱患。

2．在中國有關(guān)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)還很不健全。目前國家相關(guān)管理部門對分時度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定，相關(guān)部門也沒有出臺針對產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)。投資者一旦與開發(fā)商發(fā)生糾紛和分歧，利益受到威脅，可能面臨自身利益得不到有效保障的不利情況。這也導致了部分開發(fā)商有持無恐，欺騙投資者的情況屢屢發(fā)生。

3．產(chǎn)權(quán)式酒店的價格偏高。據(jù)了解，目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店標準間一般標價20萬元到40萬元之間。如果按照國際市場分時度假產(chǎn)品的平均頭付8000美元計算，目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店頭付相當于人民幣6萬多元。就我國居民的平均收入水平而言，顯然還是 品，城市工薪多數(shù)不具備購購能力。

4．產(chǎn)權(quán)式酒店在分時度假方面照搬外國模式，與中國實際不符，投資者分時度假受限很多。國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店規(guī)定：業(yè)主應(yīng)在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期，這與我國城市居民目前的旅游度假消費模式有很大差異，規(guī)定顯得缺乏靈活性。

5．目前中國的產(chǎn)權(quán)式酒店的市場比較混亂，重復(fù)建設(shè)，盲目上馬的現(xiàn)象比較普遍。在國外，產(chǎn)權(quán)式酒店主要位于風景名勝區(qū)，且數(shù)量有限，但在中國，產(chǎn)權(quán)式酒店近幾年的放量呈井噴態(tài)勢。不僅在風景名勝區(qū)星羅密布，而且在大中城市中遍地開花。泥沙俱下的現(xiàn)實注定了很多產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營慘淡。

◆產(chǎn)權(quán)式酒店在中國未來的投資前景

雖然在目前中國，產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)了諸多問題，但是也有部分產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況良好。如北京“城”、海航產(chǎn)權(quán)式酒店等。產(chǎn)權(quán)式酒店的未來投資前景依然可以用樂觀來形容。經(jīng)歷了近十年的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店逐步褪出毫無內(nèi)在的浮華，價值重新被認識。未來眾多利好消息將推動產(chǎn)權(quán)式酒店在中國走向成熟：

，宏觀經(jīng)濟環(huán)境有利于產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。從產(chǎn)品發(fā)展歷史來看，產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于20世紀70年代，當時正值歐美發(fā)達國家逐步進入“豐裕社會”，中產(chǎn)家庭成為社會主流，因此從市場背景來看，產(chǎn)權(quán)式度假酒店的產(chǎn)生，是富裕人群興起、度假旅游模式發(fā)展趨向成熟的經(jīng)濟產(chǎn)物。而從當前國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展形勢來看，以長三角、環(huán)渤海灣為代表的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)在經(jīng)濟發(fā)展中正呈現(xiàn)出許多與當時歐美國家相類似的特征，而這一階段正是產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)生以及高速發(fā)展的黃金時代。以環(huán)渤海灣地區(qū)為例，作為中國經(jīng)濟較發(fā)達的經(jīng)濟區(qū)域之一，產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)呈現(xiàn)繁榮發(fā)展態(tài)勢?；疽呀?jīng)形成北京延慶、通州的旅游區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店群和北京、天津、大連、青島等城市的產(chǎn)權(quán)式酒店群。由于本區(qū)域優(yōu)美的風景、深厚的文化沉淀和龐大的消費群，環(huán)渤海灣特別是大北京區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店市場發(fā)展成熟度也位居中國前列。

圖：環(huán)渤海地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店主要集中區(qū)域

資料來源：上海五合智庫(WISENOVA)

，產(chǎn)權(quán)式酒店將逐步走向正規(guī)化。隨著產(chǎn)權(quán)式酒店市場的規(guī)范以及法律法規(guī)的相對完善，市場和法律的推手必然將沖刷泥沙，留下真金。部分不良開發(fā)商的短期行為將被遏止，將有更多知名的中外開發(fā)商進入這個市場。絕大部分知名開發(fā)商視品牌為企業(yè)靈魂，強調(diào)產(chǎn)權(quán)式酒店長遠發(fā)展，邀請知名酒店管理公司參與管理，力求與投資者實行雙贏，決不允許有損企業(yè)形象的狀況發(fā)生。正是由于知名開發(fā)商的行業(yè)規(guī)范效應(yīng)，產(chǎn)權(quán)式酒店的本來面貌將被還原。

第三，從物業(yè)經(jīng)營和房產(chǎn)投資角度來看，產(chǎn)權(quán)式度假酒店與住宅房產(chǎn)或者一般的商鋪產(chǎn)品相比，較顯著的不同就是酒店客房作為面向旅游的經(jīng)營型物業(yè)，通常具有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而使物業(yè)的保值、增值得到了更為可靠的保證。尤其是一些位于旅游景區(qū)內(nèi)、具有良好的規(guī)劃設(shè)計水平和鮮明文化特色的項目，其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性將更其顯著，因此從投資的角度來看，在市場成熟的條件下，產(chǎn)權(quán)式度假酒店客房投資的穩(wěn)定性和抗風險能力較一般住宅房產(chǎn)和普通商鋪產(chǎn)品而言具有相對顯著的優(yōu)勢，更適宜于長線投資。

◆如何投資產(chǎn)權(quán)式酒店?

正是由于產(chǎn)權(quán)式酒店的高風險和高收益，讓投資者對產(chǎn)權(quán)式酒店的態(tài)度暖昧。有的投資者把產(chǎn)權(quán)式酒店比作魔鬼，心存余悸，而有的投資者卻把產(chǎn)權(quán)式酒店比作天使，楚楚動人。其實，產(chǎn)權(quán)式酒店自身并無對錯，關(guān)鍵是投資者在投資產(chǎn)權(quán)式酒店時應(yīng)該冷靜思考和分析。有以下的幾個問題尤其值得投資者加倍注意：

頭先，應(yīng)該了解產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商的背景。一般而言，選擇知名開發(fā)商，可以得到更大的保障。由于知名開發(fā)商注重企業(yè)形象，所以對產(chǎn)權(quán)式酒店項目一般追求長期投入，在裝修、酒店檔次和規(guī)模等方面有嚴格的把關(guān)標準。選擇一般開發(fā)商有可能存在較大風險。

其次，應(yīng)該對產(chǎn)權(quán)式酒店本身物業(yè)進行考量。要根據(jù)物業(yè)的地理位置，經(jīng)營方式對酒店的發(fā)展前景進行深入分析。投資者的投資收益率很大程度上來源于酒店的入住率和收益狀況，而入住率和收益則與項目的地理位置和經(jīng)營方式密切相關(guān)。如果項目的位置較偏僻，經(jīng)營方式落后，不能吸引游客入住，則對投資者的收益產(chǎn)生直接影響，

再次，應(yīng)該選擇有知名的酒店管理公司管理的產(chǎn)權(quán)式酒店。好的酒店管理公司的管理模式和營銷方法會對極大程度的提高酒店的收益率。正是鑒于此，所以越來越多的酒店管理公司介入到中國的產(chǎn)權(quán)式酒店市場。如北京的中欣戴斯酒店，昆明的中城速8酒店等，目前經(jīng)營狀況良好，基本兌現(xiàn)了酒店銷售前的投資高回報承諾。

第四，應(yīng)該考慮產(chǎn)權(quán)式酒店的退出機制。產(chǎn)權(quán)式酒店投資屬不動產(chǎn)投資，投資者要考慮其變現(xiàn)能力如何。產(chǎn)權(quán)式酒店大多是分期付款，可以通過轉(zhuǎn)按揭的方式進行變現(xiàn)。有的酒店可以替業(yè)主進行轉(zhuǎn)讓。對各種退出機制進行分析，避免投資陷阱。

第五，理性對待率。一般而言，開發(fā)商為了吸引投資者，總是打著高回報率的旗號。而這個率往往計算的是較樂觀的狀況。但是產(chǎn)權(quán)式酒店的率主要取決于酒店的經(jīng)營狀況。國外的產(chǎn)權(quán)式酒店一般率在6—8％左右，但目前中國的產(chǎn)權(quán)式酒店率一般在低于這個標準。如果率遠高于8％。投資者就應(yīng)該理性分析對待。

　　　　　(作者：上海五合智庫(WISENOVA)總經(jīng)理 鄒毅 五合國際(5+Werkhart)集團總顧問 劉力博士)

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