由于證券市場的投資價值持續(xù)走高，很多投資者對證券市場信心倍增，促使很多投資人開始轉(zhuǎn)向股票市場。一些投資人群為了籌措資金購購股票，開始出售所投資的房產(chǎn)，但更多投資者將擁有房產(chǎn)向銀行進(jìn)行抵押貸款。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前開設(shè)有房屋抵押貸款業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)除各大銀行外，還有典當(dāng)行、投資機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)中介等。但是專家普遍表示，用房產(chǎn)抵押貸款去炒股或者購基金，風(fēng)險(xiǎn)較大，投資者需謹(jǐn)慎。

抵押房產(chǎn)貸款者倍增

自今年開市以來，滬深股市投資狂飆。A股新增開戶數(shù)大幅激增，連續(xù)多日創(chuàng)下1200億元左右的天價成交量，排隊(duì)取款和開戶的往日盛景再現(xiàn)。據(jù)中國證券登記結(jié)算有限公司的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2007年1月22日，滬深兩市投資者新增開戶總數(shù)為138218戶，滬深兩市賬戶總數(shù)達(dá)到了8046.17萬戶。

與此同時，上證綜指不斷拉高。隨著股指的高漲，越來越多的民眾投入其中以期獲得高額回報(bào)。在股市熱火朝天的賺錢效應(yīng)下，市民個個動心，認(rèn)為把錢存進(jìn)銀行很不劃算，越來越多的儲蓄流入股市，各大城市甚至出現(xiàn)了一批抵押房產(chǎn)以獲得炒股、炒基金資金的個人投資者。

據(jù)“信不動產(chǎn)”權(quán)證部統(tǒng)計(jì)資料顯示：近一個多月來公司抵押貸款單子明顯大幅度上升，同比上月上漲了23.6%。而目前公司抵押貸款的單子，經(jīng)過調(diào)查有50%左右客戶通過抵押貸款籌措資金購購股票或投資基金，目前選擇抵押貸款獲得資金的房主數(shù)量是出售房產(chǎn)房主的2.3倍，去年11月時二者比例基本持平。

另外，民間的房產(chǎn)抵押貸款———典當(dāng)，也由于股民的投資熱情上漲而業(yè)務(wù)量大增。寶瑞通典當(dāng)行朱小姐告訴記者，房產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)比以往增長明顯，大概上漲了三成左右。僅西壩河店，一個月就有七八套房子典當(dāng)。當(dāng)期較長就是半年，多數(shù)為全款房。

正規(guī)抵押貸款程序

由于目前除了銀行抵押貸款外，還有一些民間的比如典當(dāng)進(jìn)行貸款的，而就銀行抵押貸款來講，正規(guī)的貸款程序如下。

一、申請抵押貸款的條件

1.具有完全民事行為能力，具有城鎮(zhèn)居民常住戶口和合法有效的居留身份證明；2.借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物；3.所購商品房的產(chǎn)權(quán)明晰，符合北京市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通的條件；4.所購房屋不在拆遷公告范圍內(nèi)。

二、申請抵押貸款下列資料須提交

1.《購房抵押貸款申請表》；2.收入證明（單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價證券、其他房地產(chǎn)證明及其他收入證明）；3.身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；4.配偶身份證；5.若貸款人無北京市常住戶口，除上述資料外，須提供暫住證；6.房屋共有人同意抵押的書面文件；7.所抵押房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件。

三、銀行收取相關(guān)費(fèi)用

需交房產(chǎn)評估費(fèi)1000-1500元，另外還要繳納抵押登記費(fèi)200元。

四、貸款額度及還款

如目前建設(shè)銀行開辦的個人消費(fèi)抵押貸款較高可達(dá)所購房產(chǎn)評估價值的七成，貸款期限較長可達(dá)10年，貸款利率執(zhí)行人民銀行公布的同檔次個人住房貸款利率。（1-3年6.3%；3-5年6.48%；5年以上6.84%）。當(dāng)國家利率調(diào)整時，其貸款利率標(biāo)準(zhǔn)隨之調(diào)整，實(shí)行一年一定。目前抵押貸款批貸時間較長，大概20-30個工作日。

購房抵押貸款采取按月分期歸還法，借款人必須在繳款專用賬戶內(nèi)保持一定的余額，銀行每月在合同約定還款日從該賬戶上扣劃貸款本息。借款人可以采用等額法或遞減法每月償還貸款本息。

如果消費(fèi)者是通過公安機(jī)關(guān)認(rèn)定的不能經(jīng)營金融業(yè)務(wù)的地下錢莊抵押房產(chǎn)，即所謂的高利貸，則是違法的，雙方的約定不僅不受法律的保護(hù)，而且消費(fèi)者所需支付的利息成本也較高。

抵押貸款三模式

記者在調(diào)查中了解到，目前將房產(chǎn)抵押快速融資的方式有3種：種是將房產(chǎn)抵押至銀行獲取貸款；種是把房產(chǎn)典當(dāng)給當(dāng)鋪逾期前贖回。第三種是私募資金。

目前從銀行獲得抵押貸款是成本較低的，只需付給銀行貸款利率即可，年利率約在7％左右，若證券投資全年賺取的利益在7％以上，則可獲利。不過，據(jù)理財(cái)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷負(fù)責(zé)人稱，目前銀行辦理抵押貸款原則上是不允許進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資的，一旦發(fā)現(xiàn)該筆資金用于風(fēng)險(xiǎn)投資，就會被收回。

至于典當(dāng)，其特點(diǎn)是能夠快速融資，但是成本較高。據(jù)寶瑞通典當(dāng)行朱小姐稱，月利率為3.2％，不過如果手續(xù)齊全，三個月內(nèi)就可獲得資金。如果能保證在證券市場上獲得高于這個利率的收益，則可以獲利。

第三，國內(nèi)私募資金仍然存在，如果是把房產(chǎn)抵押給另外一個自然人，只需要到房地局進(jìn)行抵押登記即可，在雙方約定的利率中，不能高于銀行同期貸款利率，這種方式非常簡單，一般發(fā)生在親戚朋友當(dāng)中，不過這種方式涉及情感因素，比較容易發(fā)生糾紛。

抵押貸款投資有風(fēng)險(xiǎn)

投資就有風(fēng)險(xiǎn)，更何況是風(fēng)險(xiǎn)相對較大的股票市場。鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松表示，抵押貸款，對于銀行、典當(dāng)行和個人都存在不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，各方還需謹(jǐn)慎。

對銀行來說，的風(fēng)險(xiǎn)是很難把控消費(fèi)者對貸款的使用。銀行對貸款用途都有限制，比如裝修、留學(xué)、就醫(yī)、婚慶、購購家庭大額耐用消費(fèi)品；作為一種消費(fèi)貸款，銀行是不允許消費(fèi)者把貸款用于投資炒股、購購基金的，因?yàn)橥顿Y有風(fēng)險(xiǎn)，一旦失敗，便很難償還銀行貸款；但是由于銀行很難約束眾多的消費(fèi)者，因此有可能出現(xiàn)貸款人把貸款用于投資，結(jié)果無法償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，只能拍賣房產(chǎn)，而拍賣所得有可能出現(xiàn)無法清償債務(wù)的情況。

對消費(fèi)者來說，風(fēng)險(xiǎn)主要是還款壓力比較大。因?yàn)榕c普通二手房按揭貸款較高期限30年，較高成數(shù)8成相比，抵押消費(fèi)貸款的貸款期限一般為10年，較高15年，貸款成數(shù)較高為7成，無論是貸款期限以及貸款成數(shù)都更低，而且二手房貸款能夠享受優(yōu)惠利率，而抵押消費(fèi)貸款只能使用基準(zhǔn)利率，這就意味著貸款人的還款壓力更大。比如說房產(chǎn)總價為50萬元，二手房按揭貸款按照貸款8成，期限30年計(jì)算，執(zhí)行優(yōu)惠利率，月還款額為2350元；而抵押消費(fèi)貸款按較高15年，成數(shù)7成計(jì)算，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，月還款額為3115元，兩者相差765元。還款壓力大，無法按時還款的可能性增加。

作為典當(dāng)來說，還得小心典當(dāng)房產(chǎn)成為絕當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。盡管這種情況很少出現(xiàn)，但是也不得不防。一家典當(dāng)行的負(fù)責(zé)人表示，有些來典當(dāng)?shù)娜?，一看就是拿錢去炒股，但為了典當(dāng)成功編造各種借款理由。炒股風(fēng)險(xiǎn)大，做基金照樣有人不賺錢，萬一血本無歸，房子、車子就成絕當(dāng)了。尤其是房產(chǎn)，屆時如處理住著人的絕當(dāng)房產(chǎn)，手續(xù)相當(dāng)麻煩。

因此，業(yè)內(nèi)人士提醒廣大中小散戶，用貸款來做股票等風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目，看上去收益很大，但潛在的風(fēng)險(xiǎn)更大。此外，通常的抵押貸款一般為一年期或半年期，到期必須歸還，且一般為分期歸還，如果歸還貸款的時點(diǎn)，正好是股市的低潮，你肯定不愿意在低點(diǎn)拋售，因?yàn)橥顿Y的股票或基金沒有達(dá)到收益率的要求，這時風(fēng)險(xiǎn)就產(chǎn)生了。貸款必須還款，逾期不還，自己的信用將會增加污點(diǎn)。

投資人抵押投資注意事項(xiàng)

那么，辦理抵押消費(fèi)貸款的消費(fèi)者應(yīng)注意什么問題呢。“信不動產(chǎn)”銷售經(jīng)理羅煜認(rèn)為，消費(fèi)者在申請個人住房抵押貸款時，一定要分析自身的家庭結(jié)構(gòu)、工作性質(zhì)、收入狀況等，以便能夠正確把握個人的貸款總量以及貸款期限，盡量避免由于考慮不周帶來的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

“鏈家地產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松表示，抵押貸款要注意以下事項(xiàng)：頭先，抵押房產(chǎn)需是借款人名下房產(chǎn)，如果是與第三人共有的，在抵押時必須出具共有人同意抵押聲明書；其次，在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明；第三，需要明確貸款用途，抵押消費(fèi)貸款一般只能用于裝修、留學(xué)、就醫(yī)、婚慶、購購家庭大額耐用消費(fèi)品（購車等）等消費(fèi)項(xiàng)目。

“鏈家地產(chǎn)”提醒消費(fèi)者，辦理抵押消費(fèi)貸款較為簡單，不過對于貸款用途有一定的限制；在辦理前，消費(fèi)者需要對抵押消費(fèi)貸款還款壓力較大的現(xiàn)實(shí)有理性的認(rèn)識，充分考慮自身的還款能力，避免以房產(chǎn)沖抵債務(wù)的不利局面。

另外，市場人士提示，目前各銀行規(guī)定，擁有市人民政府頒發(fā)的房地產(chǎn)證的物業(yè)權(quán)利人可以申請抵押貸款。據(jù)此，下列物業(yè)不能申請抵押貸款：依法查封或者經(jīng)其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；依照政府有關(guān)房改政策，按成本法購購的政府福利房。

　　　　　(作者：趙麗萍)

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