“北京、上海、深圳的實(shí)際房價(jià)高出當(dāng)?shù)鼐鈨r(jià)格20%-30%，而以北京為例，其房價(jià)負(fù)擔(dān)比是美國紐約等城市的2-3倍?！?7月12日，西班牙對(duì)外銀行亞洲頭席經(jīng)濟(jì)師斯蒂芬·施瓦茨（stephen schwartz）在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策不宜馬上退出，下半年調(diào)控將是一個(gè)“軟著陸”的過程。

　　近日，有關(guān)“暫停三套房貸、對(duì)沒有社保人員限制購房數(shù)量等臨時(shí)性政策有可能放松和退出”的傳聞引發(fā)了一場(chǎng)樓市調(diào)控或?qū)⑥D(zhuǎn)向的猜測(cè)，雖然，包括住建部及銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門已出面澄清“政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化”，但有關(guān)未來樓市調(diào)控的疑問仍懸在空中。

　　房價(jià)下跌不明顯

　　房價(jià)被認(rèn)為是此輪樓市調(diào)控“轉(zhuǎn)向”的風(fēng)向標(biāo)。

　　“房價(jià)的增長來自于貸款和資產(chǎn)流動(dòng)性的快速增長，目前這兩者都開始放緩。加上采取增加頭付比例和貸款利率，以及限制購購三套房等遏制投機(jī)的政策，已讓成交量大幅下跌，但房價(jià)的下降并不明顯?！?施瓦茨的觀點(diǎn)十分明確。

　　7月12日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，雖然6月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，為16個(gè)月來頭次負(fù)增長，但作為調(diào)控主戰(zhàn)場(chǎng)的一線城市，環(huán)比下降的幅度卻不如預(yù)期，上海、深圳、北京分別僅為1.4%、0.9%和0.4%。

　　對(duì)此，任志強(qiáng)向本報(bào)記者表示，房價(jià)肯定要降也必須再降。在任志強(qiáng)看來，“降房價(jià)已是一個(gè)政治問題”，在這種壓力之下，房價(jià)有可能會(huì)回到去年6月份的水平，也就是說房價(jià)指數(shù)將下降四五個(gè)點(diǎn)?！艾F(xiàn)在才降了1個(gè)點(diǎn)?！?/P>

　　北京中原有關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，雖然成交量節(jié)節(jié)下滑，二手房價(jià)也率先下降，通州部分小區(qū)的售價(jià)新政以后降幅已超過3成，“但目前并沒有形成非常明顯的新房定價(jià)下探現(xiàn)象?！?/P>

　　不僅如此，施瓦茨也提出，一線城市的真實(shí)房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其均衡房價(jià)，“這應(yīng)該引起決策部門的關(guān)注?！笔┩叽奶峁┑膱?bào)告顯示，除廣州真實(shí)房價(jià)接近均衡房價(jià)之外，深圳、上海和北京都面臨兩者失衡的問題?！吧虾?003年開始，北京從2007年開始，真實(shí)房價(jià)就比均衡價(jià)格高出20%-30%。深圳情況也類似?！?/P>

　　施瓦茨甚至評(píng)論，中國現(xiàn)在的房價(jià)與未來經(jīng)濟(jì)和收入的增長相比才算合理。言外之意，房價(jià)有透支之嫌。

　　西班牙對(duì)外銀行向本報(bào)記者提供了一組來自亞洲發(fā)展銀行2010年4月的數(shù)據(jù)顯示，中國房價(jià)收入比例上升，反映出樓市過高的價(jià)格。其中，北京、上海、深圳這個(gè)比例分別為22∶3、19∶3、22∶1，而美國洛杉磯、舊金山、紐約分別為10∶0、9∶8、7∶1。“一線城市的住房可負(fù)擔(dān)能力明顯高出美國2-3倍?！?/P>

　　施瓦茨預(yù)計(jì)，一旦主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)20%-30%的下降，政府才可能放松其緊縮性政策。

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　　“軟著陸”

　　既然“政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化”，那么，樓市調(diào)控如何繼續(xù)？

　　任志強(qiáng)認(rèn)為房價(jià)上漲過快的城市可以進(jìn)行調(diào)控，但并不是說全國房價(jià)都要進(jìn)行調(diào)整。如果按照全國的平均指數(shù)來講，有的地區(qū)必須漲，有的必須降，“調(diào)控政策不應(yīng)一刀切?！?/P>

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明7月13日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表示，新的政策不需要再出臺(tái)，但舊的政策也沒有必要退出。他認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的過于敏感，并不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展，客觀地說，中國經(jīng)濟(jì)總量大，各地發(fā)展水平差異比較大，實(shí)行的又是政策統(tǒng)一的管理方式，這就決定了所有的政策都有一個(gè)滯后性，一定要讓市場(chǎng)有一個(gè)反應(yīng)時(shí)間?！笆裁炊家辞宄嗽僬{(diào)整，不怕慢，就怕錯(cuò)?！崩蠲鳂O力呼吁政策的穩(wěn)定性。

　　施瓦茨分析說，近幾年中國房價(jià)迅速上漲，主要受房地產(chǎn)貸款增長的推動(dòng)，而房地產(chǎn)貸款則主要來自住房貸款。政府對(duì)流動(dòng)性泛濫帶來的后果“有所認(rèn)識(shí)”，但對(duì)于寬松貨幣政策調(diào)整的態(tài)度“處境尷尬，難求平衡”。

　　西班牙對(duì)外銀行新興市場(chǎng)頭席經(jīng)濟(jì)師alicia garcia herrero認(rèn)為，如果中國放松對(duì)房貸的控制，房價(jià)將會(huì)馬上回升，因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)的冷卻來自于對(duì)流動(dòng)性的普遍壓抑，“一旦放松，資金將毫無疑問馬入市場(chǎng)?！?/P>

　　西班牙對(duì)外銀行研究報(bào)告認(rèn)為，中國仍然較高的房地產(chǎn)價(jià)格，可能促使政府采取進(jìn)一步措施以冷卻市場(chǎng)?！敖诜績r(jià)下調(diào)的可能性極大，但幅度不會(huì)太大，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)ⅰ浿憽薄?/P>

　　太平戴維斯(savills)北京投資部董事紀(jì)剛則預(yù)計(jì)下半年調(diào)控應(yīng)該不會(huì)像上半年那么強(qiáng)勢(shì)，持續(xù)現(xiàn)在這種狀態(tài)的可能性大一些，“因?yàn)榻?jīng)濟(jì)面壓力不像去年那么大，更多的應(yīng)放在調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上?！?/P>

　　任志強(qiáng)則直指供應(yīng)層面?！叭绻粡氖袌?chǎng)的供需角度去進(jìn)行調(diào)控，增加供給，政策一旦松動(dòng)，房價(jià)仍有反彈可能?！?/P>

　　樓市調(diào)控如何實(shí)現(xiàn)“軟著陸”或才是真正的考驗(yàn)。

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