近日，中國人民銀行與銀監(jiān)會(huì)宣布對(duì)“二套房貸”政策松綁，這將有助于釋放改善性住房需求，但能否扭轉(zhuǎn)樓市下行趨勢(shì)仍有待觀察。

　　一線城市從7月份出現(xiàn)的商品住宅量?jī)r(jià)加速下跌苗頭，引發(fā)金融界高度關(guān)注。一些金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為，過去7年間，信貸激增和房?jī)r(jià)上漲推高了中國信貸風(fēng)險(xiǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)貸款及房地產(chǎn)抵押貸款占銀行業(yè)各項(xiàng)貸款比重近35%，房地產(chǎn)是當(dāng)前能夠引發(fā)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的先進(jìn)行業(yè)隱患。

　　一份數(shù)據(jù)顯示，9月20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌約2%。其中一線城市房?jī)r(jià)逐漸步入下跌通道，樓市觀望情緒比較重，成交量反彈的動(dòng)力不足。

　　瑞銀集團(tuán)的頭席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤近日表示，與過往三次樓市調(diào)整不同的是，今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的主要原因是新增住房供應(yīng)超過內(nèi)在需求，而非政策調(diào)控，而且支撐房產(chǎn)投資性需求的諸多因素正在消退。盡管政府可采取放松限購或限貸等措施，但這只是可以緩和房地產(chǎn)下行帶來的沖擊，難以根本性地扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

　　野村證券中國地產(chǎn)行業(yè)的研究主管高劍鋒稱，過去幾年如果把政府對(duì)地方政府的轉(zhuǎn)移支出去掉的話，光是土地出讓金就占地方政府收入的1／3左右。同時(shí)，房企對(duì)稅收的貢獻(xiàn)也讓地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成依賴。因此，樓市走弱對(duì)地方政府來說是不愿見到的。

　　一份金融機(jī)構(gòu)的報(bào)告也指出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)信貸指標(biāo)呈現(xiàn)“四高”特征，即高行業(yè)集中度、高房?jī)r(jià)期發(fā)放、高一線城市占比、高商業(yè)地產(chǎn)占比，集中體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)信貸在總量和結(jié)構(gòu)方面存在的系統(tǒng)性隱患和脆弱點(diǎn)。

　　專家認(rèn)為，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率短期內(nèi)迅速下降及官方基準(zhǔn)利率短期內(nèi)急劇攀升的可能性不大。的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)來自于全國房地產(chǎn)短期內(nèi)量?jī)r(jià)大幅下跌，如何確保房地產(chǎn)軟著陸，是后續(xù)調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)考慮的問題。

　　根據(jù)央行、銀監(jiān)會(huì)9月30日的通知，對(duì)于貸款購購頭套普通自住房的家庭，貸款較低頭付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。更值得關(guān)注的是，“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購購普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策”。一些機(jī)構(gòu)將這一放松限貸政策視為“救市”。

　　受“二套房貸”政策松綁的利好影響，“十一”假日期間部分城市的房展會(huì)人氣頗旺，購房者購房意愿有所提振。但記者在采訪中了解到，由于各商業(yè)銀行對(duì)于新政策的執(zhí)行細(xì)則并未出臺(tái)，潛在購房者中仍以觀望者居多。

　　“可以預(yù)見的是樓市政策會(huì)逐漸松綁，更有利于購房者。”在上海“假日樓市”房展會(huì)上，市民宋亮景告訴記者，盡管改善性需求可以入市了，但市場(chǎng)上仍是供大于求，估計(jì)房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)過快上漲，自己仍將觀望看看。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就現(xiàn)階段中國經(jīng)濟(jì)增速、城鎮(zhèn)化水平、人口總量與結(jié)構(gòu)等影響樓市需求的基本面來看，只要短期性的房地產(chǎn)調(diào)控政策放松、房貸支持力度加大，樓市就會(huì)“軟著陸”，出現(xiàn)新一輪復(fù)蘇與回暖。此次取消“限貸”比取消“限購”政策力度更大，預(yù)計(jì)四季度商品住宅成交量將有所好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)下跌的幅度也會(huì)收窄　　

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