一個(gè)多月以來(lái)連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)措施以遏制部分城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。國(guó)務(wù)院的新政則不同以往的選擇了一個(gè)假日發(fā)布，也許是怕股市有過(guò)大的波動(dòng)，但周一的股市仍然應(yīng)聲而下，房地產(chǎn)股頭當(dāng)其沖，下跌了1.5％之多。

　　自遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的信號(hào)出臺(tái)之后，房地產(chǎn)股就不被看好，樓市也像央視《時(shí)間》的背景畫(huà)面一樣進(jìn)入了“秋風(fēng)掃落葉”的寒潮之中，因?yàn)楣姴恢绹?guó)家還會(huì)出臺(tái)什么政策！

　　往年大多國(guó)務(wù)院的政策都在下半年出臺(tái)，而今年則從前一年末就開(kāi)始調(diào)整了，早調(diào)比晚調(diào)好，年初就定調(diào)子至少讓民眾有個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的預(yù)期，這總比等著只靴子落地再睡要安心多了。今后也許還會(huì)有利率等貨幣政策的調(diào)整，但轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)而言這個(gè)調(diào)子不會(huì)再改變了，大約也不用再擔(dān)心物業(yè)稅和其他的傳言了。

　　我并不擔(dān)心房地產(chǎn)的股市，盡管2008年的情況不好，可能會(huì)影響部分房地產(chǎn)公司2009年的業(yè)績(jī)，但今年和明年的業(yè)績(jī)一定是高速增長(zhǎng)的。

　　房地產(chǎn)公司的結(jié)算與銷售并不完全同步，是以入住為結(jié)算條件的，因此2008年的銷售會(huì)影響2009年的業(yè)績(jī)，但2009年的銷售暴增不能于當(dāng)年結(jié)算的好收成一定會(huì)給今年和明年一個(gè)好的回報(bào)。而今年的銷售則大多影響的是以后的年份的業(yè)績(jī)，而不用擔(dān)心的恰恰是如果今年的銷售非常不好就一定會(huì)讓當(dāng)局改變政策并給以刺激，畢竟房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)已成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的支柱了。

　　中國(guó)的股市在不斷的推出創(chuàng)業(yè)板，目的是讓民眾加大投資以使企業(yè)有資金發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但股市也在準(zhǔn)備推出“股指期貨”，這大約算不上是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資，而只能算是金融或虛擬經(jīng)濟(jì)的投資吧。如果政府在鼓勵(lì)民眾增加虛擬經(jīng)濟(jì)的投資，希望民眾能獲取財(cái)產(chǎn)性收益時(shí)，為什么不能鼓勵(lì)民眾投資于實(shí)體經(jīng)濟(jì)并取得財(cái)產(chǎn)性收益與增值呢？至少對(duì)“股指期貨”的投資不會(huì)拉動(dòng)鋼材、水泥、設(shè)備、家裝等幾個(gè)企業(yè)鏈條同時(shí)轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)吧。而大約只有房地產(chǎn)能做到，那又有什么好擔(dān)憂的呢？

　　許多人都認(rèn)為新政會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響，至少二套房貸的政策會(huì)讓大量的投資或投機(jī)者退出市場(chǎng)、讓銷售快速下降。任何對(duì)消費(fèi)的抑制性政策在增加了交易的成本之后都必然的會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不利于交易的影響，抑制了消費(fèi)也一定會(huì)有利于平衡供不應(yīng)求的關(guān)系。但能否改變這種嚴(yán)重供不應(yīng)求的大趨勢(shì)，則還要看增加供給的措施是否能迅速的落實(shí)并發(fā)揮作用，只有供給的增加才能真正扭轉(zhuǎn)供求關(guān)系。

　　中國(guó)約有4億城市戶籍人口，九億多農(nóng)民戶籍人口，但城市中居住了6.07億人口，農(nóng)村占用了9億人口的宅基地。不管全國(guó)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃如何編制，但至少應(yīng)有個(gè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)的人口規(guī)劃，中國(guó)要讓城市化率提高到70％就至少要再有4億多農(nóng)民進(jìn)城，至少要建40個(gè)1000萬(wàn)人口以上的城市。但中國(guó)的省會(huì)城市和省管市也不過(guò)35個(gè)，總的城鎮(zhèn)數(shù)則從改革前的680個(gè)左右變成了660個(gè)，數(shù)量不是在增加而是在減少。那么就只有在原有城市的基礎(chǔ)上增加人口，核心大城市至少增加1000—2000萬(wàn)人，其他中等城市增加200—500萬(wàn)人，小城市增加50—100萬(wàn)人，否則是無(wú)法滿足城市化率要求的。這個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)是無(wú)法改變的，問(wèn)題在于如何處理好土地供應(yīng)、住房供給與需求之間的關(guān)系，包括短期與長(zhǎng)期的規(guī)劃，此次通知中所提出的短期規(guī)劃正是朝這一方面的努力。

　　我不知道地方政府能否實(shí)現(xiàn)土地供給量增加的目標(biāo)，至少2009年大多數(shù)城市并未完成年初公布的供給計(jì)劃，同時(shí)也有多數(shù)城市的供給計(jì)劃本身就是嚴(yán)重不足的。

　　饑餓時(shí)每天大約只有三兩糧食，如果這個(gè)數(shù)字翻了一番，是個(gè)的增長(zhǎng)，已經(jīng)是很多了，但仍然只是個(gè)半飽的局面。如果一個(gè)人較少要有八兩以上的糧食，那么吃飽的概念大約就至少要有一斤半，也就要在三兩的基礎(chǔ)上翻個(gè)五倍才夠。而這在今天的土地市場(chǎng)幾乎是完全沒(méi)有可能的夢(mèng)，只要增加就是好事，但從量變到質(zhì)變還有個(gè)度的變化。

　　未來(lái)有沒(méi)有這個(gè)新政的出現(xiàn)，今年的銷售都不會(huì)保持去年的增長(zhǎng)率，都會(huì)是增幅大降的局面，但新政的出現(xiàn)則要承擔(dān)這個(gè)下降的責(zé)任了。如果是價(jià)格的下降，也許正是政府希望看到的結(jié)果，但如果是銷售量的下降，則帶來(lái)的則是對(duì)GDP的影響。

　　GDP是個(gè)增量的關(guān)系，4萬(wàn)億元投資如果平分在兩年之中，去年是個(gè)增量，但今年則不是增量了。去年的房地產(chǎn)投資不管是銷售如何僅增長(zhǎng)了18％左右，如果今年沒(méi)有4萬(wàn)億元投資的增量，再?zèng)]有房地產(chǎn)投資的增量，GDP的增量靠出口和消費(fèi)是支撐不住的。

　　麻煩正在于去年銷售的火爆并沒(méi)有拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的火爆，投資比歷史的平均增幅都低，比2008年的也至少低了4—6個(gè)百分點(diǎn)，這種投資尚未恢復(fù)歷史平均值時(shí)的打壓，則可能造成的是投資再次出現(xiàn)下降。

　　我并不擔(dān)心需求，而是擔(dān)心供給。土地供給增加時(shí)，必須有投資增加接盤(pán)，而當(dāng)重棒打在了需求上時(shí)，就一定會(huì)影響投資的增長(zhǎng)，新規(guī)中在要求地方政府增加土地的供給時(shí)也同時(shí)在抑制金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸，這就給投資的增長(zhǎng)蒙上了一層陰影，很難估計(jì)這種結(jié)果會(huì)如何。

　　早出臺(tái)政策對(duì)市場(chǎng)較好，一段時(shí)間這個(gè)政策的影響就會(huì)被市場(chǎng)所消化。如果不是年年調(diào)來(lái)調(diào)去而是有個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的立法就更好了，那樣市場(chǎng)就會(huì)減少大起大落了。

　　中國(guó)的經(jīng)濟(jì)要發(fā)展沒(méi)有城市化不、沒(méi)有房地產(chǎn)也不行。房?jī)r(jià)漲得太快不是件好事，但房?jī)r(jià)大跌則是更壞的事，平穩(wěn)的向上則是上下都希望看到的事，但愿政策能讓市場(chǎng)穩(wěn)定的發(fā)展。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！