房地產(chǎn)商從來就不是一個毫無理性的群體，這門代表財富的生意吸引的仍然大多是頭腦清醒的有志才俊，而非滿腹夢想的莽撞淘金者。

　　編者按：行業(yè)需要專業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此；專業(yè)的意義絕不在于其復(fù)制性，而在于他的命運成為詮釋時代進程的符號。2010年是博鰲房地產(chǎn)論壇十年，我們將繼續(xù)尋找中國地產(chǎn)商業(yè)專業(yè)們的獨特故事與視野，尋找中國地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當他們的故事放置于中國房地產(chǎn)發(fā)展的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

　　觀點專業(yè)訪問關(guān)注中國地產(chǎn)商業(yè)專業(yè)的品牌欄目。自2007年雜志出品人陳詩濤與其采訪團隊一起已經(jīng)相繼完成了香港恒隆集團主席陳啟宗、中房集團理事長孟曉蘇、青島海爾房地產(chǎn)公司頭席執(zhí)行官盧鏗、遠大空調(diào)董事長、頭席執(zhí)行官張躍、DTZ戴德梁行亞太區(qū)主席梁振英、SOHO中國董事長兼聯(lián)席總裁潘石屹、華遠集團董事長任志強、建業(yè)集團主席胡葆森、陽光100董事長易小迪、經(jīng)濟學(xué)家茅于軾、樊綱等多位中國房地產(chǎn)界名家大腕的深度訪談?！?/p>

　　也許我們需要一位才氣過人的著者來撰寫一部全面詳盡的中國房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)業(yè)史，因為在二十世紀，中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場化的這一歷程毫無疑義是全球新興地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較具指標性的歷史進程之一。

　　中國房地產(chǎn)發(fā)展史的幕應(yīng)該是80年代末到整個90年代：該年代的史家以某種粗略的啟蒙觀(即人性的復(fù)蘇、追逐夢想、獨立的個體)為記，在這個年代誕生了今天我們也覺得可以堪稱偉大的一些企業(yè)，哪怕那時他們尚是雛形。

　　1988年1月20日，“深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司”注冊營業(yè)，辦公地點就在上步區(qū)沙咀工業(yè)村305棟1樓。這家以“沙嘴工業(yè)村建設(shè)服務(wù)”定位的公司，后來成長為一家全國性房地產(chǎn)上市企業(yè)，這是當年的創(chuàng)業(yè)者們所始料末及的。

　　1991年，公司更名為深圳市福田區(qū)金地實業(yè)開發(fā)公司，并將公司主業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，這是“金地”成長為今天的“金地集團”的起源。凌克于1992年加入金地，那一年他33歲。

　　1993年，金地取得房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，1994年，金地向深圳市體改辦提出申請，進行“現(xiàn)代化企業(yè)制度改革試點”，并得到批準，其間金地的個住宅小區(qū)“金地花園”正式開始推向市場，受到了廣泛的關(guān)注。1996年，“金地海景花園”公開發(fā)售，當年“金地海景花園”作為深圳豪宅的代名詞，創(chuàng)造了深圳住宅銷售速度和均價的新高。

　　1998年，將年滿四十的凌克成為金地集團董事長，全面掌舵金地。10年后，這家前身為國企的房地產(chǎn)公司，躋身中國杰出的房地產(chǎn)開發(fā)商之列，并創(chuàng)造公司成立以來的較好業(yè)績。這一年，凌克50歲。

　　凌克把自己一生較美的時光，鑄進了金地的歷史。從區(qū)屬二級企業(yè)的總經(jīng)理，到金地集團總經(jīng)理，再到金地集團的董事長，一路走來，凌克在用自己的理性，為不斷成長的金融加地產(chǎn)王國，一點一滴繪圖，潤色。

　　幕 從千禧年到金融海嘯

　　幕就發(fā)生在這已然過去的八年間，只有少數(shù)幾位有勇氣的史家能夠突破這樣狂飆突進的年代。市場并非是完全理性的，這部分歷史是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展日趨變化和出現(xiàn)分野的時代。

　　2000年12月28日，金地集團作為1993年后批試點的三家地產(chǎn)企業(yè)之一，率先被批準上市。而如今，當一眾房地產(chǎn)公司紛紛尋求上市融資通道的時候，金地早在2001年，就完成了上市，這是屬于金融加地產(chǎn)的獨特模式要得以實現(xiàn)必須鋪陳的一步。同期，金地開始了異地擴張。2000年11月，金地簽下北京郎家園地區(qū)7.2萬平米土地，頭度闖入了頭都市場。隨后短短的幾年時間內(nèi)，金地先后將“科學(xué)筑家”的開發(fā)理念帶到了東莞、武漢、上海、廣州等地。

　　2009年，金地在上海的銷售占總銷售比例46.23%，誰又會看到，2002年當金地決定要布局上海市場的時候，金地的上海公司僅有10名員工。

　　身處深圳特區(qū)的金地繞過廣州，遠赴華東開拓市場，讓很多人不甚解?！拔覀?yōu)槭裁匆峤筮h，不去廣州而求上海呢？因為廣州在當時的房地產(chǎn)基本面要比上海差，在短期內(nèi)難以恢復(fù)快速上漲。”凌克很早之前，曾經(jīng)對當時的戰(zhàn)略有過這樣一番解釋。

　　突破常規(guī)的開發(fā)計劃與思維，事實證明這樣的邏輯讓金地受“益”匪淺。上海的住宅均價在短短幾年內(nèi)幾乎翻了一番。金地的道路越走越平坦，凌克的心意不僅僅放在了規(guī)?；瘮U張上，同時也放在了實現(xiàn)地產(chǎn)金融的夢想上。

　　2004年，金地與摩根斯坦利合作，共同處置建行的不良資產(chǎn)。銀行改制要求的資產(chǎn)剝離處置，在凌克的眼里，無疑是巨大的契機。于是金地不僅成為了行內(nèi)為數(shù)不多的直接參與銀行不良資產(chǎn)處置的公司，更成為了較早在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域試水的受益者。

　　此后，凌克的金融夢加速成型。2008年，金地集團與瑞士銀行資產(chǎn)管理集團合資成立基金管理公司，發(fā)起境外美元基金。2009年，平安信托與金地集團正式簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議。除國內(nèi)的銀行借款、委托貸款、信托、增發(fā)等，金地與ING等也建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，還與多家境外銀行開展項目融資，包括HYPO銀行、香港永亨銀行等，并在多個項目上有了實質(zhì)合作。

　　第三幕 2009年歲末年初復(fù)興與危機

　　當然這一年稱得上是一幕高潮的悲喜劇，經(jīng)濟學(xué)家并沒有預(yù)測到將要發(fā)生的金融危機，房地產(chǎn)次貸危機引發(fā)的金融海嘯暴露了整個全球經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的缺陷。個中原因讓人反思，的全球危機席卷了整個2008年到2009年初，但中國經(jīng)濟增長的勢頭在短暫向下后很快復(fù)蘇，確實沒有什么能夠比房地產(chǎn)業(yè)更能帶動中國經(jīng)濟的發(fā)展了。

　　“我們在去年的收獲是非常大的。金地去年土地的投資是約200個億，相對的投資規(guī)模在全部地產(chǎn)公司中，應(yīng)該可以排在前三位?！痹?9年業(yè)績會上，金地如是回顧09年的投資策略。

　　“在2009年年初我們制定的投資規(guī)模是80個億，在2009年的年中我們把投資規(guī)模調(diào)整到了150個億，在2009年的年底，我們追加了30個億的明星項目投資?！?/p>

　　金地的年報顯示，金地去年獲取了18個項目，近半新增土儲都集中在華東區(qū)域，其中包括3個上海項目，較受關(guān)注的就是30億的趙巷項目。其在華東區(qū)域的土地投資高達104億，同時，北京、天津、沈陽等環(huán)渤海區(qū)域也有多個項目入手。

　　對于“龍頭”萬科09年大肆闖入二三線城市的舉動，金地顯然沒有追隨，華東依然是金地較為重要的戰(zhàn)略之一。董事長凌克在推介會上表示，一線城市會給企業(yè)帶來非常多的機會。在地價過高的時候，可以關(guān)注大城市的輻射區(qū)域；當房地產(chǎn)調(diào)整的時候，就到城市，這些都是機會。

　　根據(jù)金地3月9日發(fā)布的2009年度業(yè)績報告，金地2009年實現(xiàn)銷售金額211億元，同比增長85%，遠超預(yù)期目標；權(quán)益利潤達到18億元，同比增長110%。而195億元的銷售回款，則同比增長72%。

　　從某種意義上說，金地在2009年的突進與金地長期以來金融加地產(chǎn)的策略分不開。凌克表示，2009年金地在銷售金額和銷售回款方面取得的成績，保證了金地新一輪的快速發(fā)展擁有充裕的現(xiàn)金流支持。2009年，金地與平安信托簽署合作協(xié)議，平安信托對金地負責(zé)開發(fā)的項目展開投資，未來三年其規(guī)?？赡苓_到100億。

　　其實長期以來，金地就堅持從企業(yè)內(nèi)生能力和整個行業(yè)的價值鏈上，將商業(yè)模式的創(chuàng)新放在了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈前端的金融領(lǐng)域。金地在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的有益嘗試，不僅增加了新的利潤增長點，還直接提升了企業(yè)業(yè)績，拉動了公司的主業(yè)。

　　去年11月，金地、平安頭款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品“平安財富安鑫一號房地產(chǎn)信托計劃”上市，主要針對金地集團在上海佘山高端別墅項目，較小投資額為300萬元。

　　據(jù)介紹，除了現(xiàn)有的美元基金外，金地還會發(fā)起成立由金地募集和管理的人民幣基金。

　　未來幾年，規(guī)模增長將是金地公司發(fā)展的戰(zhàn)略主線。一方面金地會繼續(xù)做大做強住宅業(yè)務(wù)，另一方面，金地也會將開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在發(fā)展過程中，金地將深入挖掘房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間的聯(lián)動價值，通過不同業(yè)務(wù)間靈活有效的搭配組合來提升公司的盈利水平，拓寬未來的成長之路。

　　去年，中國經(jīng)濟的增長總量中，固定資產(chǎn)投資總額超過了90%，其中住房與商業(yè)房產(chǎn)投資就占到了四分之一。但在這個故事的背后，也許正醞釀著巨大的資產(chǎn)泡沫?！爸袊姆康禺a(chǎn)市場，是一個巨大的泡沫。”經(jīng)濟學(xué)家謝國忠表示。

　　但也許凌克考慮的是金地更為長遠的未來，他對未來抱有堅定的信心。他說“金地已經(jīng)走了一個黃金十年，還有一個黃金十年。中國的房地產(chǎn)還有至少十年的好世道?！?/p>

　　第四幕 結(jié)束的時候

　　金地集團的總部大樓就設(shè)在金地的個項目金地花園附近。沒有華麗的外墻和 的裝飾，很難想象這棟看起來樸實的大樓里，是一個擁有年銷售210億成績的精英工作團隊。

　　初見凌克，或許很快便可以理解，金地從上到下所有員工所擁有的嚴謹以及理智是從何而來的了。金地集團董事會秘書徐家俊如是表示，自己曾經(jīng)也感性，在金地久了，自然也就多了內(nèi)斂。

　　在訪問的過程中，凌克在思考著一個問題，斟酌著一個回答時，似乎在某個瞬間甚至顯得有些不善言辭。而在談及到金地的地產(chǎn)金融化之時，凌克的興奮就突然溢于言表。那是一個人的夢想燃亮后，無限的激情以及熾烈思想。凌克動手比劃著，暢想著中國未來房地產(chǎn)市場的好世道，他甚至起身走到展板前，為我們繪出一幅地產(chǎn)黃金十年的藍圖。

　　上市十年，金地現(xiàn)在的公司數(shù)據(jù)和當年剛好相差100倍。目前在國內(nèi)的房企里，金地的金融地產(chǎn)一體化是起步較早而且處于領(lǐng)跑地位的，凌克卻并沒有停止追尋夢想的腳步?！癈MBS(商業(yè)抵押擔(dān)保證券)我們做不了，另外是REITs暫時也做不了，這些都是政策的限制。”從凌克惋惜的言語里，要筑造自己的金融地產(chǎn)王國，要走的路還有很長，很長

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