金地已經(jīng)走了一個黃金十年，還有一個黃金十年。中國的房地產(chǎn)還有十年的好世道。

　　2010年，金地上市十周年。在2009年里，金地實現(xiàn)了其上市以來較好的業(yè)績。在凌克看來，金地走過的黃金十年也正是中國房地產(chǎn)的黃金十年，在這個節(jié)點上展望未來，凌克認(rèn)為中國的房地產(chǎn)還有十年的好世道。在金地2009年業(yè)績發(fā)布會當(dāng)天，觀點地產(chǎn)新媒體對凌克進(jìn)行了專訪，以下是實錄片段，更多訪問內(nèi)容請關(guān)注4月號《觀點》雜志。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：2010年4月12日，金地上市剛好十年了。2003年，您在博鰲房地產(chǎn)論壇的演講里說到：當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)好，地產(chǎn)的世道好。您覺得未來的中國房地產(chǎn)還有多少年的好世道？

　　凌克：金地已經(jīng)走了一個黃金十年，還有一個黃金十年。中國的房地產(chǎn)還有十年的好世道。

　　我說的是指住宅地產(chǎn)。為什么呢？如果中國的城市化率達(dá)到60%-65%的時候，這個住宅地產(chǎn)的市場就顯得平常了。但是現(xiàn)在中國的城市化率是 45%。因此中國城市化率在45%-60%這段期間里，我們中國住宅房地產(chǎn)增長的速率是很高的，仿佛看到了一條曲線，這個曲線就往上跑得很快。然后到了 65%的時候，再看住宅房地產(chǎn)的這條曲線，斜率變平了，就是這種感覺。

　　從去年的銷量就可以看到這種情形。去年中國一個國家住宅房地產(chǎn)的銷量是850萬套。850萬套相當(dāng)于什么？美國的新房全部加起來，美洲的新房全部加起來，歐洲的新房全部加起來，甚至還要把亞洲很多的國家的新房全部加起來，才是中國一個國家的銷量！

　　這個是一個直觀的影響，為何我說今后的十年是黃金十年？這主要是因為住房供求，實際上在處于一個需求非常大的階段。

　　中國如果城市化率達(dá)到65%的時候，我們那個時候就有9億人口要住在城市里面。我們中國城市化率現(xiàn)在是40%出頭，只有6億城市人口，還有3億人要從小城鎮(zhèn)搬到城市來，他們要房子住。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：這部分是剛性需求，但是談及剛性需求，目前有很多聲音不認(rèn)同，您是怎么認(rèn)為的？

　　凌克：這么多人，不管是要住政策性用房，還是要租一間房，還是要自己購一間房，總共就是需要這么多房子。要蓋這么多房子出來，這就是生意，這就是需求。

　　現(xiàn)在我們中國可能有1.5億到2億套建成住宅，假設(shè)每套住三個人，我們現(xiàn)在就有6億人住在城市里邊，剛好和城市化率的估值差不多，或許現(xiàn)在還可能差一點，不到6億人。

　　但是如果中國的建成住宅到3億套的時候，這1億套住宅剛好可以住3億人。這么說。我們?nèi)绻€有3億人要搬到城市里邊來住，那么還要建一億套住房。加起來，再解決3億人口的住宅到城市里邊，正好是9億。

　　1億套住房是什么概念？如果十年要修一億套，每年就是1000萬套！而1000萬套相當(dāng)于多少？還是那句，我們2009年總共銷售了850萬套。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：按您的說法，十年之后住宅房地產(chǎn)的增速曲線開始平穩(wěn)了。但接下來十年依然是黃金十年。是否可以理解為您否定了現(xiàn)有的兩三年的"泡沫論"？

　　凌克：十年之后，大致上供求是一個平衡的關(guān)系，新增加的需求量不會很多。那就變了，那個時候市場的感覺和今天完全不一樣。如果來得快的話，七年就會到，來得慢的話，就長一點。

　　大勢在七年，或十年。增速的一個斜率一定會有，房地產(chǎn)市場的大勢好，不代表沒有短期的波折。這兩者是不矛盾的。

　　到2020年，或者到2030年的時候，增長的速度基本就保持一致。但2010年后的十年，地產(chǎn)的大勢的斜率是非常高的，但是大勢好不一定所有東西都好，也有很多東西會存在。大勢好算是一個概括的局面，然而大勢趨上里面的起伏波折，就危險了。

　　這些短期的波動危險，足可以讓一家公司倒閉。不僅僅是小公司，大公司也死。這樣的一個波動如果持續(xù)三年的時候，公司有問題的就倒閉。所有的公司較重要的就是怎樣去克服這些短期的波動。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：先倒下的，往往是那些拿了過多"地王"項目的企業(yè)，或是激進(jìn)拿地的企業(yè)嗎？金地去年的平均地價近四千元/平米，比萬科高了近一千元/平米，您是如何分析的？

　　凌克：那可不一定是拿了"地王"項目的才會先倒。金地去年就拍賣投資超過200個億，哪里在乎一塊地！

　　金地是有意識的拿地。樓面價貴不重要，我們要把產(chǎn)品定位往上走?，F(xiàn)在政府要提供很多的增值性房，金地不跟這類住房競爭，我們要把自己的定位往上拉一拉，我們是非常有意思地去做，我們就是要提高我們高價地的價值。

　　有時不在乎是地王不是地王，地王也只是一塊地。金地公司的有些地也被稱為地王，但是我認(rèn)為每次拍出來的不都是地王嗎？只有拿地王才能拿得到地。關(guān)鍵是你投資的時間點和投資的規(guī)模，規(guī)模和時間點錯了，你公司就破產(chǎn)。

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