自2001年開始到2010的博鰲房產(chǎn)論壇已經(jīng)經(jīng)過十年，房地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了一個黃金十年。然而從2010年開始怎樣才能在進(jìn)入另外一個黃金十年呢？ “房產(chǎn)商的規(guī)模越做越大，大到規(guī)模都做到300、500、1000億的時候，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)應(yīng)該怎么發(fā)展？”金地集團(tuán)董事長凌克在論壇中提出疑問，“中國社會也在不斷進(jìn)行轉(zhuǎn)型，由一個出口外向型的社會向一個內(nèi)需和消費(fèi)型的社會轉(zhuǎn)型當(dāng)中房地產(chǎn)公司應(yīng)該怎么發(fā)展？”針對問題，此屆博鰲論壇中，有關(guān)業(yè)界人士提出了自己的觀點(diǎn)和看法“以創(chuàng)新來推動房地產(chǎn)的未來十年的發(fā)展”，對于國際旅游島建設(shè)下的海南房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新或?qū)⑹且院蟀l(fā)展的新道路。

　　業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變

　　在中國房地產(chǎn)競爭中會將面臨一種公司的規(guī)模擴(kuò)大了，開發(fā)的這些物業(yè)都是綜合型的，既有住宅，也有商業(yè)和投資規(guī)模都巨大，由現(xiàn)在的一個項(xiàng)目幾十個億的投資發(fā)展到今后一個項(xiàng)目100、200億的投資的狀態(tài)。因此金地集團(tuán)董事長凌克在論壇上頭先提出了業(yè)務(wù)模式的改變，在城市舊城的和舊村的改造，這兩類項(xiàng)目都要求開發(fā)商具有非常強(qiáng)的商業(yè)開發(fā)的能力，這也是是今后的開發(fā)商必須要具備的一種能力。如果中國的住宅開發(fā)，現(xiàn)在進(jìn)入了開發(fā)的終期，但是消費(fèi)還是在中期，所以有非常多的消費(fèi)市場空間。地產(chǎn)公司自身也需要創(chuàng)辦更多的商業(yè)持有的基金或者說把商業(yè)物業(yè)打包去上市。所以要開發(fā)好商業(yè)，地產(chǎn)公司自身也需要做好房地產(chǎn)經(jīng)營。

　　其次，今后可以的發(fā)展商應(yīng)該和政府一起來合作開發(fā)新的區(qū)。一方面可以使土地供應(yīng)更好。另一方面，也可以把一級開發(fā)、二級開發(fā)聯(lián)動起來，那就是建設(shè)新城區(qū)，使中國新城區(qū)建設(shè)提高到一個更高的水平。不管是開發(fā)新城區(qū)，還是開發(fā)大規(guī)模的商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)金融都是較重要的依托。因此所有的公司，特別是大的公司對房地產(chǎn)金融這方面業(yè)務(wù)應(yīng)該是努力地建設(shè)。在過去幾年一直努力探討人民幣房地產(chǎn)基金的建設(shè)，現(xiàn)在也開始做了一些嘗試，今后也許做得越來越好或者做得越來越大。

　　第三中國的地產(chǎn)公司對自身要求要國際化，中國遲早要走到，都要走到這一步，就是中國今后將會成為一個貨幣的輸出國。如果在十年后，中國成為一個貨幣的輸出國的時候，房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好這些準(zhǔn)備，是無法到國外去做一個投資，就無法在國際市場上實(shí)現(xiàn)購并，你也無法管理好一個國際化公司。在未來十年做好準(zhǔn)備，準(zhǔn)備迎接中國的貨幣的輸出。

　　第四，產(chǎn)品的創(chuàng)新，產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑水平提高。

　　管理方面的創(chuàng)新

　　金地集團(tuán)董事長凌克同樣在論壇中提出，要想有發(fā)展就要在管理方面也要不斷創(chuàng)新，從單項(xiàng)目管理到多項(xiàng)目實(shí)行矩陣式管理，到一個公司非常大的時候一定要分級授權(quán)管理，這些管理模式對企業(yè)成本控制、工作是非常有幫助的。

　　通過金融來創(chuàng)新

　　金融是一個非常重要的手段，萬科企業(yè)股份有限公司副總裁肖莉在演講中介紹到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)它的融資渠道非常多，包括有商業(yè)銀行和借貸機(jī)構(gòu)的貸款，中小開發(fā)商主要是依靠銀行的貸款另外有公開的資本市場融資，包括股票、債券、票據(jù)等。大型的開發(fā)商企業(yè)主要是運(yùn)用公開資本市場來進(jìn)行融資。但中國除了銀行跟資本市場及還有民間的投資，沒有其方法。

　　與美國房地產(chǎn)企業(yè)相比，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常有限，過度依賴銀行，這帶來以下問題：銀行體系積累過多金融風(fēng)險、杰出企業(yè)信用優(yōu)勢難以體現(xiàn)、債務(wù)短期化，資金來源和行業(yè)驚奇度高度相關(guān)，共振加劇行業(yè)波動，預(yù)售款承擔(dān)過多融資功能，但驟然弱化又將產(chǎn)生金融風(fēng)險，民間閑置資金缺乏投資渠道，加大炒房壓力。

　　針對以上問題為了能在房產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新，在金融方面提出幾條建議：，希望能夠來支持開發(fā)企業(yè)合理的資本市場融資需求，因?yàn)榻衲暌詠碣Y本市場融資基本上在國內(nèi)是沒有了；，我們希望能夠增加房地產(chǎn)直接融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，適度放開債權(quán)型外商投資，分散金融風(fēng)險，降低對銀行信貸及股市融資依賴；第三，貫徹國發(fā)13號文，向民間資本開發(fā)更多投資領(lǐng)域，加快金融創(chuàng)新，拓展更多的投資渠道，有效分流投資性購房資金；第四，加大對債券的支持力度，提高債券發(fā)行的效率，可考慮類似股票非公開發(fā)行的模式，即債券的私募發(fā)行。

　　如今海南，雖然少見當(dāng)年的樓盤爛尾痕跡，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍需調(diào)整，本地居民收入仍低，基礎(chǔ)設(shè)施尚不健全。就像凌克提出業(yè)務(wù)模式的改變，海南可對城市舊城和舊村進(jìn)行改造，并且發(fā)展海南自己獨(dú)特的商業(yè)模式。而海南的國際旅游島建設(shè)更是較好的旅游地產(chǎn)的商業(yè)模式，以旅游的業(yè)態(tài)維系長期運(yùn)營，以地產(chǎn)的模式收回短期成本。目前各地都在注意房產(chǎn)空置問題，但在本屆博鰲論壇中，任志強(qiáng)指出海南并沒有空置問題，對于一個以發(fā)展旅游業(yè)為主的城市，只是因?yàn)檫€沒有到旅游旺季而導(dǎo)致客戶的缺失而已，因此如何根據(jù)海南獨(dú)特的環(huán)境制定合理的商業(yè)模式，將是海南房產(chǎn)需要創(chuàng)新的一步，這些創(chuàng)新舉措或?qū)⒊蔀楹Ｄ戏康禺a(chǎn)業(yè)未來發(fā)展有力的助力。

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