土地增值稅來(lái)了，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間減小了，據(jù)近日一位專程從北京來(lái)蓉進(jìn)行土地增值稅講座的稅法專家的科學(xué)計(jì)算，毛利率超過(guò)50%的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)將減少24%。同時(shí)，毛利率在20%--40%之間的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本不需要繳增值稅，甚至以往預(yù)繳的土地增值稅還會(huì)退回，這項(xiàng)政策對(duì)有些開(kāi)發(fā)小項(xiàng)目的公司影響較小，甚至是好事。該專家還對(duì)新政的影響、出臺(tái)的背景以及未盡事宜都作了詳盡的分析，不時(shí)語(yǔ)出驚人。

    影響——行業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束

    毛利率過(guò)50%的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)將減少24%

    以前企業(yè)一般按銷售額1%--2%預(yù)繳土地增值稅，項(xiàng)目結(jié)束后重新計(jì)算，多退少補(bǔ)，但開(kāi)發(fā)商常通過(guò)延長(zhǎng)銷售時(shí)間、保留項(xiàng)目公司等手段來(lái)避稅。土地增值稅清算政策的出臺(tái)，將使房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間大大壓縮(行業(yè)毛利率平均下降10%)。毛利率超過(guò)50%的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)減少24%，然而毛利率在20%--40%之間的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本不需要繳增值稅，以往預(yù)繳的土地增值稅還會(huì)退回，對(duì)有些開(kāi)發(fā)小項(xiàng)目的公司影響小，甚至是好事。

    產(chǎn)權(quán)式商業(yè)一半毛利潤(rùn)將作為土地增值稅上繳

    清算土地增值稅，將加重一些企業(yè)的資金壓力，出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)合并重組，出現(xiàn)大企業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng)的局面。對(duì)于前幾年低成本獲地，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲利豐厚，未計(jì)提土地增值稅的企業(yè)，沖擊。此外，以開(kāi)發(fā)高端住宅為主的，特別是產(chǎn)權(quán)式商業(yè)就要繳較大數(shù)額的稅款，套用一句歌詞就是“較近有點(diǎn)煩！”

    盈利能力弱的企業(yè)將會(huì)逐漸退出市場(chǎng)

    項(xiàng)目利潤(rùn)將因此攤薄，那些在管理環(huán)節(jié)跟不上，盈利能力弱的企業(yè)將會(huì)逐漸退出市場(chǎng)，優(yōu)勝劣汰機(jī)制發(fā)揮作用，開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量整體性提高，對(duì)企業(yè)能力提出更高要求，選擇項(xiàng)目便會(huì)更謹(jǐn)慎。

    目的——擠壓利潤(rùn)，抑制投機(jī)

    “對(duì)于土地增值稅政策出臺(tái)的目的，較主要的還是在于擠壓房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間、抑制投機(jī)行為，”專家分析，“當(dāng)然，還有‘刺激普通住宅開(kāi)發(fā)、引導(dǎo)合理定價(jià)；遏止房地產(chǎn)企業(yè)捂盤(pán)行為等”。

    背景——表明調(diào)控決心，增加稅收

    宏觀調(diào)控政策的延續(xù)

    以前對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)的調(diào)控以及對(duì)過(guò)熱投資的抑制都未能如愿，因此這次國(guó)家運(yùn)用了比金融政策更來(lái)得直接的稅收。不過(guò)說(shuō)起187號(hào)政策的出臺(tái)，不得不提到去年的三大事件：

    1、06年10月30日出臺(tái)的“封頂按揭”(是03年金融政策緊縮的肯定)

    2、70/90政策(早在98年月日國(guó)務(wù)院23號(hào)文中就提出)

    3、僅存活十幾公里就被廢止的90平米烏龍事件

    以上三大事件加上187號(hào)文，表明了政府的調(diào)控決心。

    國(guó)土部門(mén)尋求與稅務(wù)部門(mén)的合作，使囤地的開(kāi)發(fā)商“吐地”

    盡管早在1994年7月公布的《城市房地產(chǎn)管理法》和1999年4月國(guó)土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》中就規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但開(kāi)發(fā)商仍鉆空子，通過(guò)各種手段囤地，比如反復(fù)“象征性”開(kāi)發(fā)。土地增值稅清算將通過(guò)財(cái)稅手段，逼迫開(kāi)發(fā)商吐地。

    國(guó)稅總局借機(jī)增加稅收，強(qiáng)化稅務(wù)部門(mén)權(quán)威性

    2000年開(kāi)始，雖然國(guó)家每年都把房地產(chǎn)行業(yè)列為稅收專項(xiàng)檢查的，由于地方政府的保護(hù)，這些征管政策被各地地稅部門(mén)稀釋了，沒(méi)有治本。以房地產(chǎn)為為課稅對(duì)象，稅源充足、穩(wěn)定，同時(shí)土地增值稅的征收還可補(bǔ)償?shù)胤秸氖杖搿?

    “土地增值稅是個(gè)難題”

    國(guó)稅總局承認(rèn)，“土地增值稅是個(gè)難題，特別是對(duì)于成本核算問(wèn)題，估計(jì)今年會(huì)對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)推行《企業(yè)成本核算管理辦法》”，這項(xiàng)措施其實(shí)早在06年國(guó)稅總局31號(hào)文中出現(xiàn)，出臺(tái)前卻被取消。另外，在關(guān)于土地增值稅的187號(hào)文下發(fā)十多天前，國(guó)稅總局還下發(fā)了173號(hào)文，即《關(guān)于使用新版不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票和新版建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票有關(guān)問(wèn)題的通知》，巧的是該通知的執(zhí)行時(shí)間同樣也是2007年2月1日，目的是與增值稅政策相配合，掌控真實(shí)的帳目信息。對(duì)于一些執(zhí)行“瓶頸”問(wèn)題，187號(hào)文件中同樣沒(méi)有提及，如成本界定方面，如果獲得大量正確勞務(wù)發(fā)票(合法票據(jù))，如何確定其合理性；開(kāi)發(fā)的房屋用做拆遷補(bǔ)償，項(xiàng)目收入如何確定；要求賬簿保存10年，10年內(nèi)如未清算，清算時(shí)，賬簿已銷毀，如何處理。(來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)/焦點(diǎn)成都房地產(chǎn)網(wǎng) 舞清寒)

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