中國(guó)房地產(chǎn)的大拐點(diǎn)，早就出現(xiàn)!

    近日，國(guó)泰君安頭席宏觀分析師任澤平在論壇上表，目前，中國(guó)正處在一個(gè)增速換擋的時(shí)點(diǎn)，主要來(lái)自于房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)的出現(xiàn)。人口紅利結(jié)束之后，人繼續(xù)往大城市遷移，未來(lái)10年一線房?jī)r(jià)再漲一倍，三四線漲不動(dòng)，房地產(chǎn)投資零增長(zhǎng)。

    這種行業(yè)拐點(diǎn)，有點(diǎn)像黃金十年已經(jīng)終結(jié)，其后，關(guān)于“白銀時(shí)代”的類似說(shuō)法。經(jīng)過(guò)2009-2014年的演變歷程，現(xiàn)在更有條件根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，確定性的劃分黃金時(shí)代和白銀時(shí)代的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

    其一，看量。回顧全國(guó)商品房成交量，1998年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重要節(jié)點(diǎn)，這年國(guó)家出臺(tái)了的房改文件“23號(hào)文”，從而解放了房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力和市場(chǎng)需求。而之前，經(jīng)歷了1992-1993年商品房屋成交面積的高增長(zhǎng)，主因是海南樓市泡沫較大。1993年6月兇悍調(diào)控后，海南泡沫破滅，其后全國(guó)商品房成交量增幅大幅回落。

    1998年開始，商品房成交重新步入高增長(zhǎng)通道，直至2007年，年度增幅10年當(dāng)中有7年超20%。在國(guó)際金融危機(jī)的沖擊下，2008年全國(guó)樓市低迷，出現(xiàn)約15%的負(fù)增長(zhǎng)。而政策強(qiáng)刺激之下，2009年再度瘋狂，大增約44%。

    值得關(guān)注的是，2010年開始，增幅回落至20%以下，其中2011、2012年低于10%，2014年下跌7.6%。從這一指標(biāo)分析，2010年便是全國(guó)房屋成交量的分水嶺，之前十年左右屬于高增長(zhǎng)，其后步入中低增長(zhǎng)。

    其二，看價(jià)?；仡櫲珖?guó)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)，同樣是1992-1993年異?；馃?，其后漲幅回落，市場(chǎng)降溫。1998年之后，全國(guó)商品房成交量先行步入快車道，而直至2003年，房?jī)r(jià)都在5%以內(nèi)的小漲區(qū)間徘徊。直至2009年出現(xiàn)23%的歷史較大漲幅，其中只有2008年出現(xiàn)約2%的小跌。

    而從2010年開始，房?jī)r(jià)漲幅下了一個(gè)臺(tái)階，直至2013年，皆保持7%上下的中速上漲，2014年則基本持平。這就意味著，1998年房改之后，行業(yè)與項(xiàng)目暴利時(shí)期，主要集中于2004-2009年。全行業(yè)的好日子，自2010年，尤其2011年就已結(jié)束，只剩下結(jié)構(gòu)性牛市。

    其三，看供求。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有一個(gè)指標(biāo)，商品房待售面積，指代已竣工但未售出的房屋，雖然不含預(yù)售房源，但觀察其歷史變化數(shù)據(jù)，可知全國(guó)庫(kù)存壓力變化。回顧過(guò)去20年，除了2004年和2007年庫(kù)存量曾出現(xiàn)小幅下滑外，整體趨勢(shì)保持增長(zhǎng)。

    截止2015年10月末為68632萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14%，再創(chuàng)歷史新高。這也是國(guó)家高層所擔(dān)心的困難。值得關(guān)注的是，2011年之后庫(kù)存持續(xù)快增，即便是市場(chǎng)回暖的2012-2013年，全國(guó)庫(kù)存上漲勢(shì)頭也沒減弱，說(shuō)明在一線和部分二線城市樓市繁榮的同時(shí)，很多三四線城市依然顯著供大于求，沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖，全國(guó)市場(chǎng)分化趨于加劇。全國(guó)去化周期正在遠(yuǎn)離底部，這將制約房?jī)r(jià)上漲空間。

    其四，看利潤(rùn)。房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)、項(xiàng)目利潤(rùn)率的變化，總體與房?jī)r(jià)變化相一致。從總體上觀察，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，從2000年1.6%持續(xù)遞增至2010年的14.2%，而從2011年開始調(diào)頭向下。2013年和2014年的相關(guān)數(shù)據(jù)尚未看到，事實(shí)肯定是繼續(xù)下滑，已低于10%。

    也即，2010年就是房地產(chǎn)黃金十年的較后一年，至今暴利時(shí)代已經(jīng)離去。

    其五，看投資。進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái)，除了2008年受國(guó)際金融危機(jī)沖擊只有16%，其他年份皆超20%。反映出這一期間，開發(fā)商投資熱情高漲，房地產(chǎn)也成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心引擎和支柱產(chǎn)業(yè)。

    但是從2012年開始，這一指標(biāo)連續(xù)三年都在20%以下中速增長(zhǎng)區(qū)間徘徊，2014年只有12%左右，再創(chuàng)十幾年新低。2015年前10月只有2%。相比房屋成交量與成交價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)投資存在一定的滯后性，因此也可以認(rèn)為2011年投資增速就已開始發(fā)生變化，進(jìn)入白銀十年的節(jié)奏。

    總體而言，從2011年開始，諸多指標(biāo)開始降速，行業(yè)告別高增長(zhǎng)，步入中增長(zhǎng)階段，也即白銀時(shí)代，2011年就是中國(guó)樓市的長(zhǎng)期拐點(diǎn)。根據(jù)城鎮(zhèn)化、人口、經(jīng)濟(jì)、住房飽和度等指標(biāo)，白銀時(shí)代已由2011年開始，持續(xù)至2020年前后。這一期間，全國(guó)樓市不太可能暴發(fā)危機(jī)與崩盤，但行業(yè)成色明顯減褪。

    一張神圖，告訴你明年房?jī)r(jià)走勢(shì)!

    今年以來(lái)，全國(guó)多數(shù)一二線城市房?jī)r(jià)上漲了，其中少數(shù)城市漲得特別火爆。那么，到底是什么原因呢?

    其實(shí)，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的原因有很多，要分時(shí)間跨度來(lái)分別看待，比如影響房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)的核心因素是人口，影響房?jī)r(jià)中期變化的核心因素是經(jīng)濟(jì)，影響房?jī)r(jià)短期變化的核心因素是貨幣。

    接下來(lái)，我跟大家分享一張關(guān)于貨幣的神圖，它比較好的解釋了房?jī)r(jià)何時(shí)漲與跌!

    看貨幣，主要有兩個(gè)指標(biāo)，貨幣供應(yīng)量與貨幣價(jià)格。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)者多用M2代表貨幣供應(yīng)，我更喜歡看M1的變化。因?yàn)镸1的波動(dòng)情況直接反映了企業(yè)的資金寬裕程度，如果企業(yè)資金充沛，大量資金結(jié)余在銀行的活期賬戶，M1快速增加，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)向好，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活躍，同時(shí)股市和樓市也向好。反之，則低迷。

    關(guān)于貨幣價(jià)格，我常用銀行間拆借利率，它是當(dāng)前中國(guó)市場(chǎng)化程度較高的利率之一。利率高則不利于股市和樓市。反之則有利。而且，利率直接受到貨幣供應(yīng)量的影響，貨幣供應(yīng)量越大，銀行拆借利率越低;貨幣供應(yīng)量越小，銀行拆借利率越低。兩者之間呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系。

    看下面這張神圖。2007年7月，M1增幅達(dá)到峰值，隨后銀行間拆借利率開始向下波動(dòng)，并于2009年3月觸底;2008年11月，M1觸底，銀行間拆借利率于2009年3月震蕩上行，并于2011年6月觸頂;2010年1月，M1增幅創(chuàng)下歷史新高，2011年6月銀行間拆借利率向下波動(dòng)，于2012年5月創(chuàng)下階段性低點(diǎn);2012年4月，M1增幅跌入谷底，而銀行間拆借利率于2013年6月創(chuàng)下歷史新高(銀行鬧錢荒)。2013年1月M1增幅觸頂，2015年5月銀行間拆借利率達(dá)到階段性低點(diǎn)，當(dāng)前處低位。

    什么時(shí)候利好樓市呢?

    次，2009年至2010年，市場(chǎng)貨幣流動(dòng)非常寬松同時(shí)利率水平持續(xù)低位運(yùn)行，對(duì)樓市推動(dòng)作用明顯;

    次，2012年下半年至2013年一季度，M1增幅上行，利率平臺(tái)盤整，也小幅度的利好樓市。

    第三次，今年以來(lái)，銀行間拆借利率大降。

    一般而言，銀行間拆借利率在高位區(qū)間時(shí)，開發(fā)商融資困難，房貸發(fā)放也呈緊張態(tài)勢(shì);這種情況下，樓市降溫，房?jī)r(jià)環(huán)比增幅逐漸收窄，等銀行間拆借利率到高位區(qū)間的后半段時(shí)，環(huán)比房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。

    比如：2007年9月至2008年10月，銀行間拆借利率處在高位區(qū)間，樓市于2008年1月份開始降溫，并且房?jī)r(jià)于2008年8月出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng);2011年7月至2012年4月，銀行間拆借利率處在高位區(qū)間，房?jī)r(jià)于2011年10月開始出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。

    與上述相反，當(dāng)銀行間拆借利率在低位區(qū)間時(shí)，房地產(chǎn)融資面較為寬松，有利于房?jī)r(jià)上漲。比如：2008年12月，銀行間拆借利率從高位快速下跌，2009年3月，房?jī)r(jià)環(huán)比就扭跌為升，可見銀行間拆借利率明顯下降時(shí)，樓市會(huì)快速升溫，房?jī)r(jià)環(huán)比增幅很快轉(zhuǎn)負(fù)為正。

    2014年3月，銀行拆借利率降至階段性較低水平，房?jī)r(jià)環(huán)比增幅自2014年8月開始上行，于2015年5月轉(zhuǎn)負(fù)為正。而2015年5月，銀行拆借利率重新降至1.4%的歷史低點(diǎn)，是推動(dòng)房?jī)r(jià)上行的重要因素。

    分析完這些數(shù)據(jù)與邏輯，你也就明白了：為何今年房?jī)r(jià)會(huì)上漲!

    可以預(yù)計(jì)，明年貨幣依然寬松，因此全國(guó)房?jī)r(jià)總體仍將向上!

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