我并非一概地反對(duì)貸款購房中的房產(chǎn)保險(xiǎn)。

　　在購房貸款中，銀行要求申貸人(購房戶)頭付房產(chǎn)銷售合同金額的三成，余下七成為較高貸款額度，然后把整個(gè)房產(chǎn)作為貸款抵押(在貸款人不能履約償付，需要拍賣抵押物以清償銀行債權(quán)時(shí)，能保證拍賣所得足以償付貸款)。但僅僅這個(gè)措施還不足以防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，如因?yàn)樽匀粸?zāi)害、人為損害等風(fēng)險(xiǎn)造成抵押物(房屋)受損或毀壞，也會(huì)使銀行貸款的償還失 
去保證。

　　因此，銀行要求申貸人對(duì)抵押物進(jìn)行固定資產(chǎn)保險(xiǎn)是有正當(dāng)理由的，這也是符合國際國內(nèi)商業(yè)銀行慣例和有關(guān)法規(guī)的。但在一些重要的具體細(xì)節(jié)問題上，我國商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司現(xiàn)行的習(xí)慣做法值得商榷。保險(xiǎn)起迄期限之詐：

　　房產(chǎn)交付使用之前的保費(fèi)本來不該由購房戶來交，分明是銀行和保險(xiǎn)公司聯(lián)手違規(guī)，蒙了不知情的申貸人(購房戶)

　　申貸人(購房戶)如果購的是期房，由于所購房產(chǎn)還在建筑過程中，還未驗(yàn)收交付，申貸人對(duì)房產(chǎn)還不享有物權(quán)，根本沒有可保權(quán)益。按理說，這時(shí)他們是不能作為投保人辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)的。

　　但現(xiàn)在銀行把購購期房貸款業(yè)務(wù)與現(xiàn)房貸款業(yè)務(wù)混淆起來了，竟然要求購購期房的申貸人也要按照貸款期限辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)。

　　實(shí)際上，在貸款日至房產(chǎn)建成驗(yàn)收交付日這個(gè)期限內(nèi)，可能發(fā)生的任何風(fēng)險(xiǎn)都在建筑工程險(xiǎn)的承保范圍內(nèi)，而且這個(gè)險(xiǎn)種是由法律強(qiáng)制房產(chǎn)商必須投保的。所以可以說，在這個(gè)期限內(nèi)，就物質(zhì)方面說，銀行沒有絲毫風(fēng)險(xiǎn)，真正的風(fēng)險(xiǎn)在房產(chǎn)商那里。銀行如果要真正保證自己的權(quán)益，就應(yīng)該嚴(yán)格按照建筑工程進(jìn)度劃撥貸款，以防房產(chǎn)商挪用、抽逃資金，除此以外別無它法。讓貸款購期房者投保這個(gè)期間內(nèi)的房產(chǎn)險(xiǎn)，則是荒謬可笑的。更何況，按照保險(xiǎn)法規(guī)，固定資產(chǎn)是不能重復(fù)投保的。在這一點(diǎn)上，銀行、保險(xiǎn)公司可謂知法犯法。

　　對(duì)于房產(chǎn)實(shí)際交付使用之前這一段時(shí)間的保費(fèi)，人民銀行明文規(guī)定應(yīng)予以退款。如果投保人熟悉保險(xiǎn)條款而向有關(guān)方面提出這一問題，銀行、保險(xiǎn)公司才會(huì)承認(rèn)有這回事。但普通投保人不可能人人都熟知保險(xiǎn)條款，所以這部分款項(xiàng)就常常被具有金融知識(shí)優(yōu)勢(shì)的銀行和保險(xiǎn)公司吞沒了。

　　按照《合同法》規(guī)定，格式合同的提供方必須對(duì)非提供方的權(quán)利在合同中予以明示，如果有所隱瞞，就構(gòu)成商業(yè)欺詐行為。此條款的制定就是為了保護(hù)處于弱勢(shì)中的非格式合同提供方的權(quán)益。購房貸款的投保人完全可以據(jù)此爭回自己的合法權(quán)益。保費(fèi)交納方式之詐：

　　申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年交納保費(fèi)，硬要申貸人一次性躉付沒有依據(jù)

　　申貸人應(yīng)該選擇逐年交納保費(fèi)的方式，而且現(xiàn)在的保險(xiǎn)費(fèi)率也是按逐年交費(fèi)方式制定的。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但是這會(huì)增加申貸人的即期付款壓力。

　　對(duì)申貸人的這種選擇的權(quán)利，銀行、保險(xiǎn)公司在申貸人辦理保險(xiǎn)時(shí)卻往往隱瞞不告，而且還堂而皇之地聲稱：根據(jù)人民銀行文件的規(guī)定，保險(xiǎn)期限必須與貸款期限一致，所以申貸人必須按貸款年限一次性躉付保費(fèi)。

　　其實(shí)，人行的文件規(guī)定與躉付保費(fèi)完全是兩碼事，并不排斥逐年交費(fèi)的方式。如果說銀行怕申貸人僅付一年保費(fèi)，拿到貸款后就賴掉以后年度的保費(fèi)，那么抵押貸款的格式合同中可以有這樣一個(gè)條款保證銀行權(quán)益：如果投保人中斷保險(xiǎn)，銀行有權(quán)代保，費(fèi)用由申貸人承擔(dān)。

　　更有甚者，有的銀行與保險(xiǎn)公司竟然要求申貸人按年率一次躉付全部年度保費(fèi)，而不打任何折扣。須知，這個(gè)折扣是由于投保人提前支付以后年度的保費(fèi)而產(chǎn)生的貼現(xiàn)率，而不是傭金，所以不管哪一方侵占了這個(gè)折扣，都是違法的。保險(xiǎn)標(biāo)的之詐：

　　保險(xiǎn)公司以房產(chǎn)銷售價(jià)格為基數(shù)向投保人收取保險(xiǎn)費(fèi)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)卻較多不超過房價(jià)中的建筑成本

　　房產(chǎn)從價(jià)格構(gòu)成來看，應(yīng)劃分為兩部分：

　　一是建筑物。只有這部分才會(huì)遭遇風(fēng)險(xiǎn)，才應(yīng)該投保。但即使這部分的風(fēng)險(xiǎn)，也只有部分才在保險(xiǎn)公司的承保范圍內(nèi)。查閱保單后你就會(huì)知道，其承保范圍僅僅是狹義的房產(chǎn)，并不包括建筑小區(qū)中的配套設(shè)施，更不包括城建設(shè)施(如民防、學(xué)校、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公路等等)，而這兩大塊費(fèi)用都是攤?cè)敕慨a(chǎn)銷售價(jià)格的。

　　另一部分是土地使用權(quán)，以及附屬的地段、朝向、樓層等因素。土地具有不可毀滅性和永存性，任何滄桑事變都只能改變地表形狀，而不能改變土地本身；至于地段、朝向、樓層等因素，雖然對(duì)房產(chǎn)價(jià)格有很大影響，但并不涉及任何房屋的物質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。所以房產(chǎn)的這部分不可能也不應(yīng)該投保。

　　由此可以得出這樣的結(jié)論：即使在現(xiàn)房貸款中，銀行也只能要求申貸人對(duì)其房產(chǎn)中的地面建筑物這一部分進(jìn)行投保。保險(xiǎn)金額應(yīng)按照建筑工程合同金額為準(zhǔn)，而與房產(chǎn)銷售合同金額無關(guān)。

　　這個(gè)道理在保險(xiǎn)公司的理賠中較能得到說明。根據(jù)其理賠條款，即使在保險(xiǎn)標(biāo)的(房產(chǎn))發(fā)生塌毀的情形下，保險(xiǎn)公司至多也只會(huì)理賠給投保人相當(dāng)于房屋建筑成本的金額，投保人永遠(yuǎn)也得不到全部保險(xiǎn)金額。這也就是說，保險(xiǎn)公司按照房產(chǎn)銷售價(jià)格為基數(shù)向投保人收取保險(xiǎn)費(fèi)，但實(shí)際所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)至多不超過建筑成本。由此可見，保險(xiǎn)公司與作為整體的投保人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是不對(duì)等的。

　　因此，在計(jì)算投保人應(yīng)當(dāng)交納的保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以房屋的建筑成本為基數(shù)。由于建筑成本中還包括了配套設(shè)施的費(fèi)用，因此，如果配套設(shè)施也遭受到承保范圍內(nèi)的損失，相應(yīng)的修復(fù)費(fèi)用也應(yīng)由保險(xiǎn)公司賠付。一刀切強(qiáng)制保險(xiǎn)之詐：

　　按理，只有在貸款總額超過地價(jià)的情形下，銀行才能要求申貸人投保。一刀切強(qiáng)制保險(xiǎn)并且要按房價(jià)總額投保，這是沒有依據(jù)的

　　由于土地具有永存性，而地價(jià)又有政府有關(guān)土地法規(guī)的保證，因此，只要購房者申請(qǐng)的貸款總額不超過所購房產(chǎn)所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e的價(jià)格(計(jì)算公式：房產(chǎn)建筑面積×土地法規(guī)確定的較低地價(jià)÷容積率)，保險(xiǎn)與否就應(yīng)由購房者自由決定。因?yàn)榇藭r(shí)對(duì)于貸款額度而言，抵押擔(dān)保品(土地使用權(quán))已經(jīng)足夠，而且可靠。在此情形下，任何以保險(xiǎn)為條件的貸款都可視為違反了《反不正當(dāng)競爭法》。

　　即使申請(qǐng)貸款總額超過了房產(chǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格和建筑成本的總和，如本文前一節(jié)所述，銀行也不能要求申貸人按銷售合同金額投保，只能按建筑工程合同金額投保。

　　為了反對(duì)保險(xiǎn)金額按建筑成本核算，銀行和保險(xiǎn)公司提出了一個(gè)看似十分充分的理由：房產(chǎn)作為一個(gè)整體才存在，是不能分割的，所以只能按房產(chǎn)銷售價(jià)投保。我要說，這是把房產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值混為一談的說法。

　　的確，房產(chǎn)作為整體是不能分割零售的，購房人不能只購?fù)恋囟毁徑ㄖ?，或反過來只購建筑而不購?fù)恋兀@并不妨礙他把購房款分割為自有資金、銀行貸款、親戚借款等幾部分；另一方面，房產(chǎn)商雖然只能按整體出售房產(chǎn)，但這也不妨礙它在會(huì)計(jì)賬簿上把銷售款分割為各項(xiàng)成本和利潤。由于理賠時(shí)保險(xiǎn)公司是以為補(bǔ)償手段，而不是實(shí)物，因此保險(xiǎn)金額按建筑合同價(jià)確定在理論上是完全可行的。

　　我在中保財(cái)險(xiǎn)公司的保單上發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)條款，完全佐證了上述理論。該條款大意是：如果在保險(xiǎn)年度內(nèi)保險(xiǎn)公司對(duì)某一房產(chǎn)已理賠過，余下保險(xiǎn)期內(nèi)的保險(xiǎn)額就只能按房產(chǎn)的殘值計(jì)算(不管房產(chǎn)在保險(xiǎn)期內(nèi)是否已得到修復(fù)并恢復(fù)原整體結(jié)構(gòu))。在這里，保險(xiǎn)公司實(shí)際上已經(jīng)承認(rèn)：房產(chǎn)作為實(shí)物是不可分割的，但在價(jià)值上是完全可以分割的。

　　綜上所述，可以很清楚地看出銀行購房貸款的保險(xiǎn)條款中包含著欺詐內(nèi)容，只不過它們被貌似合理的種種理由掩蓋著，不經(jīng)仔細(xì)推敲難以發(fā)覺罷了。

　　廣大消費(fèi)者也已經(jīng)模糊地覺察到了其中的貓膩，并在去年下半年的新聞?shì)浾撝杏兴从?，盡管沒有切中要點(diǎn)。在輿論壓力下，有關(guān)監(jiān)管部門曾允諾在去年底前予以解決，但時(shí)至今日不見絲毫動(dòng)靜。

　　躲得了初一，躲不了十五。遮掩拖延，只會(huì)使事情積重難返，不可收拾。更何況我國加入世貿(mào)在即，海外銀行保險(xiǎn)大亨都在虎視眈眈地意欲打入住房貸款及其保險(xiǎn)這個(gè)大市場(chǎng)。所以，盡快解決貸款購房中的保險(xiǎn)問題，不僅為廣大消費(fèi)者所盼望，而且也為民族銀行保險(xiǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展所必需。

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