近日樓市異常火爆，而引發(fā)樓市火爆的自然是資本。

  《華夏時報》記者從多方了解到，不論是深圳還是北京等多個一線城市，均出現(xiàn)包括自購自賣轉(zhuǎn)按揭、炒房等借助杠桿手段炒房的現(xiàn)象，場外配資杠桿與房地產(chǎn)價格齊飆。  據(jù)悉，現(xiàn)在，這種場外配資機(jī)構(gòu)越來越多，包括各個房地產(chǎn)中介也大量參與到炒房當(dāng)中，配資機(jī)構(gòu)的資金規(guī)模膨脹得非?？?。在場外配資的幫助下，大量不具有購購能力的人也開始購購房產(chǎn)。 “在一線城市用金融杠桿去購房的，將5倍杠桿炒至10倍或20倍的，也大有人在。”3日，北京一位受訪者向記者表達(dá)他的擔(dān)心。他稱，在這場場外配資的野蠻生長中正在醞釀著中國式的房市次貸危機(jī)，需提高警惕。

  杠桿炒房

  眼下，深圳樓市的瘋狂早已超越股市。瘋漲的房價甚至開啟了“購房”模式。據(jù)悉，在深圳，有的是幾個朋友湊齊頭付，約定房價上漲到某個點時賣出，獲利 按出資比例分成；還有的是投資客與開發(fā)商協(xié)商直接“包樓”，留著慢慢賣?！斑@就是購房?！弊〗ú孔稍儗＜抑x逸楓說。

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，中國的房市進(jìn)入了一場浩大的加杠桿期，樓市活躍著大量的場外配資。

  事實上，這對樓市杠桿形成了巨大挑戰(zhàn)，不到一日就夭折的沈陽“零頭付”購房政策便是較好的作證?！八迅軛U放大了很多倍，由此引發(fā)的風(fēng)險不可避免?！敝x逸楓評價稱。

  另據(jù)交通銀行(5.530, 0.20, 3.75%)金融研究研究員夏丹介紹，部分地區(qū)有中介、開發(fā)商、貸款公司提供低頭付或零頭付的“頭付貸”放大杠桿的現(xiàn)象，風(fēng)險極大。

  據(jù)統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)交易市場中，三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的。各大中介公司公開宣傳的數(shù)據(jù)也顯示：鏈家約有2100億元使用了杠桿成交， 房天下大約2000億元，我愛我家大約也有800億元，而整個中介行業(yè)通過“場外配資”實現(xiàn)購房成交金額或早已超過1萬億元。

  眾多的杠桿猶如一個個彈簧，將按揭貸款的規(guī)模不斷撐大。2016年1月份人民幣貸款上升了2.5萬億元。據(jù)悉，在過去，購房者購購一套房屋，頭套房杠桿 比率約1：3，目前購房者利用鏈家金融杠桿支撐點，場外配資動輒1：5甚至1：7的連環(huán)杠桿比例。舉例來說，某人準(zhǔn)備在北京購購一套500萬元的房 子，2013年購房者需頭付150萬（頭付30%），加上稅費(fèi)，約180萬。但類似于鏈家這類企業(yè)提供頭付墊資，購房者只需100萬元，購房者相當(dāng)于從3 倍杠桿放大到5倍杠桿。

  鏈家曾承認(rèn)，其銷售成交額中約30%源自于鏈家金融部門推動。用上海市建委相關(guān)人員的話說，鏈家一個城市約3000套房屋借用了金融杠桿，這涉及到 3000組家庭，加上一環(huán)扣一環(huán)的連環(huán)配資，波及范圍更廣。“鏈家決不是一家在做這種場外配資。”銀庫金融副總裁齊俊杰表示，房地產(chǎn)之所以到今天在一些城 市還能瘋漲，完全是因為民間金融在作怪。

  對比發(fā)現(xiàn)，與股市領(lǐng)域的場外配資不同，房地產(chǎn)領(lǐng)域的“場外配資”是一環(huán)扣一環(huán)的杠桿配資。目前，“場外配資”中有50%居民是連環(huán)房屋連環(huán)成交，占到整個房地產(chǎn)配資的半壁江山

  房貸差別化

  “在銀行總貸款中，個人住房貸款的比重相對偏低。”2月26日，在G20記者會上央行行長周小川解釋了房地產(chǎn)去庫存加杠桿與去杠桿如何平衡的問題。此舉 預(yù)示著房市未來仍有加大杠桿的可能。很快，中行決定自2016年3月1日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。

  就此，中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉公開表示，目前，樓市較危險的是出現(xiàn)了更多的場外杠桿，有些平臺各種頭付貸款降低到5%，也就是杠桿率放大到20倍。

  在房地產(chǎn)市場，常見的還有通過互聯(lián)網(wǎng)金融炒房。去年，很多機(jī)構(gòu)推出了高成本的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品——“頭付貸”。據(jù)了解，在無抵押貸款的情況下，“頭付貸”較低可貸1萬元，較高可貸到房屋總價的20%，市場上甚至出現(xiàn)了“一成頭付”的頭付貸產(chǎn)品。

  在北京，目前鏈家門店依然可以為購房者提供“頭付貸”的業(yè)務(wù)。3日，北京朝陽區(qū)一鏈家的置業(yè)經(jīng)理向記者證實，“頭付貸”不是鏈家提供的，而是由銀行提供，鏈家僅收取一定比例的“手續(xù)費(fèi)”。

  “用很小的資金撬動巨大的杠桿，這是非常可怕的?！敝x逸楓說，此次政府要求鏈家下線金融產(chǎn)品，是政府部門嗅到中介公司和部分購房者“場外配資”的危險信號。張大偉認(rèn)為，杠桿在房地產(chǎn)交易的作用已經(jīng)顯現(xiàn)，眼下房價暴漲便是加桿杠的結(jié)果。

  盡管目前樓市不會引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對一線城市樓市適度降溫。全國政協(xié)委員、中國東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保表示，樓市要分類 調(diào)控，因地施策，從全局來說，還是應(yīng)該支持稅收、財政政策、金融政策適當(dāng)?shù)丶痈軛U，以降低資本金比例，降低頭付?！爱?dāng)前較立竿見影的措施，就是金融部門實 行差別化的房貸政策，防止金融杠桿炒房?！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究主任王峰表示。

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