城市商業(yè)綜合體開發(fā)難點(diǎn)分析

以下是引用片段：

　　城市商業(yè)綜合體是商業(yè)地產(chǎn)的重要內(nèi)容，杰出商業(yè)綜合體能夠增強(qiáng)城市的流通力，同時商業(yè)綜合體也是重要的旅游景點(diǎn)，有利于增強(qiáng)城市吸引力，例如被稱作購物天堂的香港。由于零售業(yè)在架設(shè)生產(chǎn)和消費(fèi)橋梁，商業(yè)綜合體在解決社會再就業(yè)方面也具有重要作用，因此商業(yè)綜合體成為城市發(fā)展的重要支撐。

　　商業(yè)競爭力=聚合力＋流通力＋文化力。聚合與文化都可以在銷售和流通中起到重要作用。

　　一、城市商業(yè)綜合體概述

　　城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

　　1、城市綜合體的概念

　　所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

　　大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物功能是較基本的組合。

　　2、城市綜合體與多功能建筑的差別

　　多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關(guān)整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個有機(jī)系統(tǒng)之中。

　　3、城市綜合體的四大典型特征

　　特征一：空間尺度

　　城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。

　　特征二：通道樹型交通體系

　　通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、**、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

　　特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)

　　應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

　　特征四：高科技集成設(shè)施

　　城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。

　　4、城市綜合體的發(fā)展歷程

　?。?）城市綜合體的開發(fā)背景

　　現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。

　　①城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物

　　城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因?yàn)槌鞘斜旧砭褪且粋€聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。

　　◆城市形態(tài)的表現(xiàn)

　　在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨(dú)棟式綜合建筑體。這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。

　　◆ 經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)

　　隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的城市綜合體。

　?、趦?yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體

　　城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會出現(xiàn)高端次的復(fù)合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點(diǎn)來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。如北京萬達(dá)廣場就是一個典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。

　　依北京的CBD規(guī)劃方案為例，CBD整個建筑規(guī)?？刂圃?000萬平方米之內(nèi)，寫字樓約占50％左右，公寓占25％左右，其它25％為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設(shè)，較后形成一個大的綜合體，共同促進(jìn)CBD的整體建設(shè)。

　?、鄢鞘芯C合體市場需求旺盛

　　由于目前城市客群大多從事腦力勞動，具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，有追求高端住宅的能力與強(qiáng)烈的意愿，并且一般受過良好教育，具有較強(qiáng)的專業(yè)知識和職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。

　　頭先，表現(xiàn)在對物業(yè)的交通、樓宇硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理水平等要求較高；

　　其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。雄居城市商務(wù)的中產(chǎn)，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。

　　因此，如果選擇居住在城市，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點(diǎn)。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生了。

　?。?）世界的商業(yè)綜合體

　　曼哈頓城市綜合體

　　紐約市的曼哈頓，是世界繁華之都。匯集了紐約的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術(shù)博物館、大都會歌劇院等。這里還是世界上就業(yè)密度較高的地區(qū)，僅華爾街而言，長1.54公里，面積不足1平方公里的范圍內(nèi)，就集中了幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口。克萊斯勒大廈、洛克菲勒等城市綜合體建筑造就了曼哈頓“世界”的美名。

　　5、城市綜合體的分類

　　大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，我們根據(jù)特點(diǎn)可以劃分為：

　　城市CBD的城市綜合體，如北京萬達(dá)廣場。

　　交通樞紐型城市綜合體，如北京國瑞城。

　　城郊結(jié)合部城市綜合體，如世茂?；蝶湖灣。

　　由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體的選址可能是在城郊結(jié)合部。

　　二、城市綜合體開發(fā)要點(diǎn)

　　在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分的時代后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應(yīng)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，開創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)開發(fā)模式就成為地產(chǎn)商們面臨的課題，綜合體建筑模式正在挑戰(zhàn)國外較先進(jìn)的地產(chǎn)開發(fā)模式。

　　1、城市綜合體的功能分析

　　城市綜合體的每種功能有其特定的運(yùn)行時間范圍，城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持24公里的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內(nèi)各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補(bǔ)充。尤其在市地區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的地區(qū)的功能得到完善。

　?。?）商務(wù)

　　商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。

　　城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。

　?。?）商業(yè)

　　商業(yè)零售與人們的日常生活較密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類的消費(fèi)需求。

　　（3）居住

　　居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他人士的居住需求。

　　（4）酒店

　　酒店是綜合體中較贏利的項(xiàng)目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24公里的服務(wù)使項(xiàng)目保持持久的繁榮并增加其活力。

　　2、城市綜合體的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)

　　大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。

　?。?）三大選址標(biāo)準(zhǔn)

　　城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以較可能分布于城郊結(jié)合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式。

　　城市綜合體項(xiàng)目選址一般符合下列三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：

　?、夙?xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)；

　?、陧?xiàng)目位于城市，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)；

　　③位于新開發(fā)區(qū)。

　　典型案例 北京萬達(dá)廣場在CBD區(qū) 北京國瑞城在有發(fā)展前景的崇文區(qū) 世茂?；蝶湖灣位于有“上海后花園”之稱的昆山

　?。?）必須有營造園林景觀的基礎(chǔ)

　　大型城市綜合體必須有的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)。

　?。?）必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢

　　城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。較好位于**站或交通便利位置。

　　交通的便利將為城市綜合體項(xiàng)目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保

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