政府需要一個和諧、生態(tài)的城市環(huán)境，消費(fèi)者希望在舊城中找到過往的記憶和未來的期許，開發(fā)商希望打造一個品牌和利潤兼?zhèn)涞某晒椖?，因此為了平衡多方面目?biāo)，舊城開發(fā)已然成為一個復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場上，越來越多的開發(fā)企業(yè)遇到土地資源瓶頸。一方面，由于城市郊區(qū)土地價格的大幅上升，企業(yè)郊區(qū)拿地的門檻越來越高；另一方面，隨著城市更新的需要，大多數(shù)大城市老城區(qū)的功能及定位亟待更新。在上海、北京、深圳等土地資源緊俏的大型城市中，舊城改造已經(jīng)越來越多地成為城市新增項目的主要表現(xiàn)形式。

5+1五合國際(WERKHART)集團(tuán)總顧問劉力博士在接受記者采訪時表示，舊城改造不是簡單的重建翻新，改造項目實施過程中，需要平衡政府、開發(fā)商、社會消費(fèi)者等多方面利益。政府需要一個和諧、生態(tài)的城市環(huán)境，消費(fèi)者希望在舊城中找到過往的記憶和未來的期許，開發(fā)商希望打造一個品牌和利潤兼?zhèn)涞某晒椖?，因此為了平衡多方面目?biāo)，舊城開發(fā)已然成為一個復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程?？傮w來看，舊城改造項目面臨的困境可拆解成八大方面的問題。

拆遷補(bǔ)償是舊城項目中的難點

　　劉力告訴記者，拆遷補(bǔ)償是舊城項目中的難點，相信所有參與舊城改造的開發(fā)企業(yè)對此都深有體會：舊城區(qū)高密度的建筑體量與居民數(shù)量，為開發(fā)前期的拆遷安置增加了巨大的成本開銷。開發(fā)商不但要進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，還要承擔(dān)大量道路拓寬、市政管線更新等市政配套費(fèi)用。同時，由于高企的拆遷成本導(dǎo)致的城市房價上漲，又反過來抬高舊城“影子地價”。在兩方面因素的共同作用下，在老城中用于拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，在總建設(shè)投資中的比重飛速提高。上海世茂濱江花園項目當(dāng)時僅拆遷就耗費(fèi)了22億，北京平安大道改造的拆遷成本也占到總投資比重83%之巨。不論是實行貨幣補(bǔ)償，還是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷補(bǔ)償所占的總投資成本都高達(dá)50%以上。

“鉛筆樓”成為超強(qiáng)度開發(fā)典型

　　“由于舊城改造的拆遷費(fèi)用和安置補(bǔ)償費(fèi)逐年提高，為了實現(xiàn)項目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)利潤，提高建筑密度、增加容積率成為一個重要手段。”上海五合智庫(WISENOVA)總經(jīng)理鄒毅表示，片面追求經(jīng)濟(jì)效益，建筑密度和容積率過高，就會導(dǎo)致舊城環(huán)境的惡化。同時對于住宅類項目來說，日照、通風(fēng)等基本指標(biāo)也無法滿足。

鄒毅認(rèn)為，香港的“鉛筆樓”便是超強(qiáng)度開發(fā)的典型。由于香港異常尖銳的人地矛盾以及高密度的居住環(huán)境，使得香港舊城改造只能依靠超高層項目才能維持利潤。由于購并土地費(fèi)時費(fèi)力，許多開發(fā)企業(yè)選擇在小地塊上重建房屋，興建大量細(xì)長的“鉛筆樓”。這樣，在舊城區(qū)內(nèi)居住密度增加的同時，更加重了交通和公建基礎(chǔ)設(shè)施的負(fù)擔(dān)。

城區(qū)居住功能將被空心化

　　由于舊城區(qū)的土地級差效應(yīng)高，許多城市將市改造土地用來建設(shè)商貿(mào)設(shè)施，辦公樓或豪華的高層公寓，以提高區(qū)位良好的城市區(qū)的土地利用。如北京的井、上海的陸家嘴、成都的春熙路、重慶的解放碑等。

同時，國內(nèi)一些中等城市、小城市也紛紛效仿。目前國內(nèi)市舊城改造的通用做法是更新為城市的商務(wù)區(qū)。通過吸引高營業(yè)額的產(chǎn)業(yè)來使土地增值本來無可厚非，但如果過分強(qiáng)調(diào)城市商務(wù)功能，將造成居住生活功能缺失，導(dǎo)致城區(qū)出現(xiàn)衰敗現(xiàn)象。

國外也有許多類似的例子。比如開始于1949年的美國城市重建，30年來美國的市改造從戰(zhàn)后的居民區(qū)重建，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯藤Q(mào)區(qū)的復(fù)蘇，這一舉措曾經(jīng)一度帶來城市區(qū)的繁榮，但很快就暴露了大量的問題。由于城市區(qū)地價飛漲，居住人口大量外遷，商業(yè)活動減少，環(huán)境惡化，犯罪率劇增。每到周末和夜晚，大城市如曼哈頓的區(qū)便成了“死城”。

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