專家學者分析，2007年政府很可能繼續(xù)出臺多個新政調控房地產(chǎn)業(yè)，調整產(chǎn)品結構、清算土地增值稅、加大經(jīng)濟適用房建設將成

2006年是公認的“政策年”。無論是國家出臺的系列宏觀調控政策、房地產(chǎn)新政，還是廣州地區(qū)出臺的系列房地產(chǎn)政策實施細則，一個又一個政策“巨浪”向廣州樓市涌來。一直平穩(wěn)發(fā)展的廣州樓市不僅能輕松對面各大政策的調控，樓價急升，更在年底出現(xiàn)了銷售高潮。這不禁讓人疑惑，去年的調控政策是否還不夠多？今年會否再出臺房產(chǎn)新政繼續(xù)調控市場？

對此，《家周刊》幾位記者分頭采訪了地產(chǎn)界有關專家和業(yè)內(nèi)人士，向他們了解今年還會有哪些新政將要出臺。尚未置業(yè)的市民可以從這些即將出臺的新政了解到未來廣州樓市的走勢，從而作出一些正確的消費選擇。時報記者 蘇華俊

“9070”政策繼續(xù)調整產(chǎn)品結構

實施可能性：100%

近日，國家建設部部長汪光燾在全國建設工作會議上表示，“9070”政策（建筑面積90平方米以下住房占年度住房開發(fā)總面積70%以上的結構比例）要落實到具體地塊、項目?！鞍凑漳壳靶聢蠼椖康那闆r來看，明后兩年廣州住宅市場90平方米以下商品房的占有率可能達到80%?！痹诮ㄔO部嚴控“9070”政策的同時，廣州市“雙限雙競”和新社區(qū)的項目也將在未來兩年內(nèi)退出市場，因此，廣州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士作出了以上預測。

廣州仍有開發(fā)商在觀望

前日，國家建設部部長汪光燾在全國建設工作會議上表示，“9070”政策不得有“絲毫折扣”，各級城市要把新建住房套型結構比例分解到區(qū)域，落實到具體地塊、項目。今年6月份，建設部將會同有關方面，對各地新建住房套型結構比例的落實情況進行年度考核。汪光燾表示，房地產(chǎn)市場調控盡管取得了一定成效，但一些突出問題仍未得到根本性解決，包括：商品住房供應結構性矛盾依然突出；部分城市房價上漲仍然較快；部分地區(qū)住房保障制度建設滯后等。

記者了解到，目前廣州市大部分報建項目都嚴格按照該比例審批。但有業(yè)內(nèi)人士私底下向記者透露，在大集團同時報多個項目的情況下，可以按照這幾個項目總量的70%是90平方米以下戶型的比例進行操作。此外，盡管建設部再次強調“9070”政策不松動，但廣州仍有部分開發(fā)商處于觀望和猶豫狀態(tài)：新地塊遲遲不去報批。業(yè)內(nèi)人士認為，這樣將對未來兩年市場的供貨情況造成緊缺影響。

明后年廣州或缺大戶型

經(jīng)緯地產(chǎn)調研部主任吳定金認為，目前市場上90平方米以下的貨量只占據(jù)整體供應量的30%左右，按照“9070”政策的執(zhí)行力度，未來一兩年中小戶型的比例會大幅度提高，但鑒于工程進度及審批程序等方面的影響，今年上半年市場上仍是大戶型占主導。

光大地產(chǎn)董事副總經(jīng)理陳洪志分析，如果按照政府5年住宅規(guī)劃來看，商品房用地的70%用來開發(fā)90平方米以下戶型，而雙限雙競和新社區(qū)提供的大部分也是90平方米以下戶型，這樣一來，未來一兩年廣州90平方米以下商品房將達到80%。

開發(fā)商參與廣州舊城改造

實施可能性：70%

日前，張廣寧市長在“兩會”政府工作報告中正式提出“中調”的概念，頭度對社會資金進入舊城改造進行“松口”。這意味著被叫停了6年多的開發(fā)商介入老城區(qū)改造將有望得到解禁。不過，得到解禁的并非全部開發(fā)商，而是誠信開發(fā)商。

堅持政府主導原則

目前，作為舊城改造區(qū)的荔灣區(qū)在危舊房改造上完全由政府投入資金，財政壓力比較大。于是，荔灣區(qū)區(qū)委書記劉平建議能否考慮在恩寧路搞試點，在政府主導的前提下，引入社會資金進行舊城改造。張廣寧表示，荔灣區(qū)可以考慮以此為試點，由市、區(qū)兩級政府共同做好居民的搬遷安置工作后，請有信用的房地產(chǎn)公司提出建設方案以及實施效果，經(jīng)政府審定后交由開發(fā)商建設。

資料顯示，自1999年以來，廣州市舊城區(qū)改造一直不允許開發(fā)商插手，主要是擔心房地產(chǎn)商在利益驅使下提高容積率。針對這種擔憂，張廣寧強調，舊城改造不能完全交給房地產(chǎn)開發(fā)商來做，給一塊地隨便怎么建，尤其在拆遷安置方面，一定要堅持政府主導的原則。廣州市規(guī)劃局局長潘安介紹說，引入社會資金的基礎是保持老城固有風格和文化底蘊，不影響城市整體環(huán)境。政府必須把改造的各項指標，包括改造的目的和營造的環(huán)境都事先一一列明，而不再是簡單地給發(fā)展商一塊地，任由其去開發(fā)運營。

政府須能控制環(huán)境

對舊城改造引入開發(fā)商，中大地理科學與規(guī)劃學院袁奇峰教授表示，這是需要也是應該的。從策略層面看，經(jīng)過一段時間的控制后，現(xiàn)在重新提出開發(fā)商參與舊城改造是合理的。值得擔心的是城市負荷問題。

如何避免此前開發(fā)商主導改造留下的問題，華南理工大學教授趙紅紅認為，這將考驗政府的控制藝術。過去的13條控規(guī)是針對新區(qū)的，控制不住環(huán)境，不適用于老城區(qū)。嚴防開發(fā)商在利益驅使下提高容積率，增加城市建筑和人口密度，將是未來舊城改造中的一個重要把關口。除此以外，舊城改造還應有許多特定的要求，包括保留傳統(tǒng)建筑文化、維護公眾利益等。

不少開發(fā)商都表示十分樂意參與城市的舊城改造，參與舊城改造不僅能為廣州的城市建設作出貢獻，還能為企業(yè)帶來一定的利潤與美譽度。

物業(yè)稅4月份開征

實施可能性：40%

目前，“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在4月以后出臺，征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)?！氨Ｓ卸悺睂嶋H上就是物業(yè)稅，但因為目前物權法還沒有通過，因此先叫作房產(chǎn)保有稅。物業(yè)稅是否開征的問題已經(jīng)爭論了幾年，但一直沒有答案，較近有消息稱4月開征，看來開征幾率已經(jīng)有所加大。

利于引導小戶型消費

建設部副部長劉志峰在近日舉行的“創(chuàng)新90中小套型住宅設計競賽頒獎典禮”上表示，建設部、國稅總局、財政部等部門正在研究征收住房“保有環(huán)節(jié)”稅費的問題，對于戶型面積偏大的房子收取一定費用，以期抑制住宅建設和消費中的“貪大求闊”現(xiàn)象，引導中小套型住宅的消費。

廣東工業(yè)大學建筑研究所所長朱雪梅認為，建設部表態(tài)醞釀開征房產(chǎn)保有稅，顯然是在配合“國六條”提出的“90平方米戶型占70%”這一供應結構調整。如果該稅制實施，意味著住大房子可能要繳更多的稅。在持有環(huán)節(jié)征稅，由于加大了使用成本，能夠抑制一部分投資行為，在一定程度上阻止流動性過剩背景下金融資本涌入房地產(chǎn)的沖動。使得很大一部分樓市資金從大戶型轉移到中小型的購購上來。她還分析，當稅收杠桿發(fā)生作用，小戶型房就會成為消費者選擇的主流產(chǎn)品。從這個意義上說，征物業(yè)稅有助于引導小戶型消費。而一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士坦言，目前戶型偏大是一大突出問題，在像廣州這樣土地日益稀缺、房價日益高漲的大城市中，這無益于改善房地產(chǎn)偏緊的供給結構。

執(zhí)行上存在技術難題

雖然征收物業(yè)稅能夠改變目前房地產(chǎn)市場上不和諧的供給結構，但也有一些業(yè)內(nèi)人士認為征收物業(yè)稅面臨著一些執(zhí)行上的技術難題。專家認為，現(xiàn)在人們購到的房子只有70年土地使用權，并沒有土地所有權，但已經(jīng)一次性提前預交了70年的使用費。由于《物權法》還沒有出臺，這些問題的解決還有制度缺陷。一位業(yè)內(nèi)人士還坦言，目前我國的收入登記和納稅申報還剛起步，對房產(chǎn)保有征稅更缺乏計稅依據(jù)和懲戒措施，因此實施難度很大。

房地產(chǎn)研究專家韓世同認為，在開征物業(yè)稅前必須謹慎考慮，聽取各種不同的意見和建議，集思廣益，充分考慮開征的時機和條件是否成熟，并且充分考慮市場和消費者的接受程度，不要對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成太大的沖擊和影響。

央行今年繼續(xù)加息

實施可能性：80%

在去年連續(xù)兩次加息后，今年央行可能再次加息。有媒體報道，瑞銀集團亞太區(qū)頭席經(jīng)濟師安德森（Jonathan Anderson）近日表示，中期來看，中國央行加息似乎不可避免，因為國內(nèi)銀行的一年期存款利率實際上已低于通貨膨脹率。

利息可能再上調0.27%

據(jù)悉，近期我國CPI同比增幅連續(xù)攀升，從去年10月份的1.5%上升至11月份的1.9%，國家統(tǒng)計局較新公布的數(shù)據(jù)顯示，CPI在去年12月份已經(jīng)達到2.8%。安德森認為，目前2%左右的年存款利率在扣除通貨膨脹因素后，實際利率已經(jīng)為負，央行因此有必要加息，以趕上通脹率。他進一步預測，中國接下來會進入正常的通脹周期，央行未來可能采取溫和的小步持續(xù)加息政策，使利率的上升和通脹率保持一致。

中國人民幣銀行行長周小川近日在參加上海瑞士銀行年會時表示，央行正在密切關注房地產(chǎn)價格，而對于記者提出的央行是否計劃出臺提高利率的新政策問題，他表示目前不能發(fā)表評論。這更增加了今年加息的神秘感。

中國建設銀行研究部則證實了加息的可能。他們指出，2007年我國經(jīng)濟將繼續(xù)保持高增長、低通脹的良好發(fā)展態(tài)勢，全年經(jīng)濟增長速度將保持在10%左右。央行很有可能以0.27個百分點的幅度加息1~2次。人民幣匯率將會繼續(xù)加快升值步伐，全年升值幅度約5.5%。

加息或使成交繼續(xù)萎縮

記者就此采訪了廣州一些地產(chǎn)界人士。他們認為，按照目前情況看，今年樓價繼續(xù)上漲的可能性很大，因此，加息的可能性也非常大。

廣州某大型樓盤總經(jīng)理表示，今年若再度加息，必定給市民的心理造成更大的壓力，這樣一來，會直接影響一手樓及二手樓的成交情況，廣州樓市成交量會延續(xù)去年萎縮的狀況，甚至更嚴重。此外，一些業(yè)內(nèi)人士還分析，加息不僅給購家?guī)碛绊?，也使發(fā)展商的資金鏈更加緊崩。尤其是一些小型發(fā)展商，在拿地難的今天，資金受到更嚴峻的考驗。因此，今年若加息，可能加速地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。

加大經(jīng)濟房廉租房建設 擬出臺經(jīng)濟房回購制度

實施可能性：90％

商品房和政府保障房雙管齊下，才能穩(wěn)定房價，讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，滿足不同收入市民的住房需求。今年，政府不僅通過稅收、金融、調整供應結構等手段加強對商品房市場的宏觀調控，在保障房建設方面也加大了力度，而此前備受爭議的經(jīng)濟適用房也在醞釀更完善的政府回購制度。

加大保障型住房建設

廣州市市長張廣寧近日在參加市政協(xié)會議小組討論時說，廣州市正在著手制訂新經(jīng)濟適用房管理辦法，將允許符合條件的單位在貨幣分房和實物分房中二選一，可以自行建房分給沒有享受實物分房和貨幣分房的住房困

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！