由?？谑姓鬓k的海口市2014年春季優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)項(xiàng)目推介會(huì)昨天在?？谑修k公區(qū)舉行。此次推介會(huì)海口推介了五大板塊優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目包括金沙灣片區(qū)、西海岸南片區(qū)等地產(chǎn)項(xiàng)目、鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)、成片開發(fā)、舊城改造及工業(yè)項(xiàng)目。

　　如果不計(jì)算幾個(gè)鎮(zhèn)，金沙灣片區(qū)、西海岸南片區(qū)、以及幾舊城改造加起來(lái)供地量超過(guò)兩萬(wàn)畝。如果再加上頭創(chuàng)的長(zhǎng)流起步區(qū)、綠地的綠地城以及奧體智慧城、桂林洋等片區(qū)土地，?？谑泄┑亓砍^(guò)30000畝。

　　?？谑兄贫?ldquo;中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展思路，再加上?？谑姓鬟w，省政府東移，椰海大道、環(huán)城高速的修筑，讓?？谑姓麄€(gè)城市的擴(kuò)展提供了大的格局。城市規(guī)模一下子翻倍。

　　頭創(chuàng)通過(guò)一級(jí)開發(fā)整理了長(zhǎng)流起步區(qū)六千多畝土地，當(dāng)年幾十萬(wàn)一畝的成本，現(xiàn)如今購(gòu)到了四五百萬(wàn)，較高紀(jì)錄超過(guò)870萬(wàn)一畝。如此暴利的事情一下子吸引了眾多的大型企業(yè)來(lái)?？谶M(jìn)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)。

　　2010年國(guó)際旅游島政策公布之后，更是吸引眾多大型企業(yè)進(jìn)駐海口，恒盛元國(guó)際在金沙灣片區(qū)陸地連同填海一下子完成萬(wàn)畝土地一級(jí)開發(fā)。綠地靈山綠地城以及五源河智慧城一下子也是上萬(wàn)畝土地。魯能很早就深耕海口地區(qū)，在?？跂|海岸也完成三千多畝土地開發(fā)。另外還有大大小小的很多一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。

　　土地供應(yīng)綜合，但是較終與類住宅產(chǎn)品成交為主

　　從本次土地推介會(huì)中的幾個(gè)項(xiàng)目中可以看出海口市政府對(duì)每一塊土地都有明確的定位。大部分的項(xiàng)目都是匯集了行政服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、文化會(huì)展、教育科技創(chuàng)意、旅游度假、健康養(yǎng)生、休閑娛樂(lè)和居住等功能，但是縱觀?？趲讉€(gè)片區(qū)的土地開發(fā)現(xiàn)狀，較終成交和開發(fā)的還是一些類住宅產(chǎn)品用地。

　　頭先拿長(zhǎng)流起步區(qū)來(lái)看?，F(xiàn)在地塊之上有幾個(gè)酒店？大部分還是純住宅和底商，另外就是市政府。企業(yè)總部、酒店。很多項(xiàng)目即使拿到商業(yè)用地，也是先開發(fā)住宅，至于酒店和寫字樓，至少要等住宅之后了。還有很多項(xiàng)目干脆直接變性，補(bǔ)交出讓金，較終還是變成住宅產(chǎn)品。由于綜合配套缺乏、產(chǎn)業(yè)空心，整個(gè)區(qū)域的價(jià)格更是難以支撐。

　　再看前些年開發(fā)的濱江新城片區(qū)，現(xiàn)如今依然是住宅和城中村混合。中間散落一些政府職能部門的辦公。這次開發(fā)的金沙灘區(qū)域可想未來(lái)依然是類似于盈濱半島或者西海岸一樣的開發(fā)狀況。大量的別墅和公寓類產(chǎn)品，再加上一些濱海酒店。整個(gè)片區(qū)依然面臨產(chǎn)業(yè)空心、配套不全的狀態(tài)。

　　產(chǎn)業(yè)用地距離城區(qū)太遠(yuǎn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展受限

　　?？诮暌布哟罅水a(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)。但是從幾個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的位置來(lái)看，大部分分布在距離主城區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域。美安科技新城、云龍產(chǎn)業(yè)園、桂林洋綜合開發(fā)區(qū)均距離海口市區(qū)較遠(yuǎn)。如果怕污染，將一些有污染的企業(yè)放的遠(yuǎn)一些可以理解，但是一些信息產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)之類的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也那么遠(yuǎn)，卻是很難讓人理解。很多科技企業(yè)是以人才為的，如果他們每天奔波及時(shí)公里，難道他們還會(huì)入駐。這也成為?？诤芏鄨@區(qū)招商困難的一個(gè)原因。

　　商品房存量暴增，未來(lái)?？谑袌?chǎng)讓人隱憂

　　2013年12月海口商品房庫(kù)存量為869萬(wàn)平米。整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的供大于求狀態(tài)?，F(xiàn)如今大量熟地進(jìn)入二級(jí)土地市場(chǎng)?！∥磥?lái)?？谑惺袌?chǎng)真的讓人隱憂。

　　2014年3月份以來(lái)，?？谑猩唐贩砍山粻顩r繼續(xù)下降。很多通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)低價(jià)拿地企業(yè)，或者在很早就低價(jià)拿地的房企在這樣的市場(chǎng)狀態(tài)下完全會(huì)采取低價(jià)入市策略。例如恒大、綠地等都在虎視眈眈的窺望市場(chǎng)?？梢韵胂?014年將是一個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的一年。?？谌绻麤](méi)有取消限購(gòu)等政策出臺(tái)，2014-2015年房?jī)r(jià)完全會(huì)出現(xiàn)震蕩。

　　周邊大幅土地開發(fā)，讓城中村改造難度加大

　　從土地供應(yīng)分布來(lái)看，?？谑谐鞘邢蛭靼l(fā)展，以?？谑惺姓疄榈拈L(zhǎng)流起步區(qū)、金沙灘片區(qū)、西海岸南片區(qū)等成為開發(fā)的。這些區(qū)域涉及到的拆遷量較少，拆遷難度較低。另外，西海岸片區(qū)除了一級(jí)開發(fā)成本低，另外其區(qū)域房?jī)r(jià)較高，帶動(dòng)土地價(jià)格較高，無(wú)論是一級(jí)市場(chǎng)還是二級(jí)市場(chǎng)利潤(rùn)率都高于主城區(qū)。這也是為什么大量的一級(jí)開發(fā)企業(yè)愿意參與這些片區(qū)開發(fā)的原因。

　　海口市這次也放出了8300多畝的舊城改造項(xiàng)目。這些舊城區(qū)住宅分布在?？谑袞|部的主城區(qū)。這些舊城改造項(xiàng)目也是?？谑卸嗄甓枷敫脑斓膮^(qū)域，幾乎每次的土地推介都會(huì)拿出來(lái)進(jìn)行推銷，但是大部分項(xiàng)目還是無(wú)人問(wèn)津。

　　舊城改造項(xiàng)目拆遷難度大，拆遷成本高，萬(wàn)一出現(xiàn)釘子戶，很多房企拖不起。如果政府沒(méi)有強(qiáng)大的執(zhí)行力，很多開發(fā)商始終心理沒(méi)底。

　　一面是以新市政府為的現(xiàn)代化新城區(qū)，一面是破舊不堪的老城區(qū)。這也是中國(guó)很多城市的一個(gè)開發(fā)縮影。面對(duì)這樣的狀況，政府一方面必須加大力度通過(guò)海口西部的土地財(cái)政收入來(lái)補(bǔ)貼東部主城區(qū)的舊城改造，改善基礎(chǔ)設(shè)施和城市環(huán)境。另一方面政府必須將優(yōu)質(zhì)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目捆綁舊城改造來(lái)來(lái)進(jìn)行招商。一級(jí)開發(fā)商完成多少舊城改造，按比例對(duì)其其他區(qū)域的一級(jí)開發(fā)土地進(jìn)行掛牌。

　　大范圍推地，暴露?？谕恋刎?cái)政依賴

　　不知道是否還記得2011年?？跀M叫停限購(gòu)令的試探，這一試探表明海口市嚴(yán)重對(duì)土地財(cái)政依賴。限購(gòu)令讓?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的客源大減，一下子讓?？谑姓疅o(wú)所適從。海口市財(cái)政收入的大半來(lái)自于土地如讓收入。另外還有很多稅收來(lái)自于房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。很多人笑稱?？谑兄饕袠I(yè)也就房地產(chǎn)和餐飲娛樂(lè)業(yè)。

　　?？谑幸环矫嫘蘼沸迾?，不斷擴(kuò)大城市范圍。另一方面缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，海馬、椰樹等知名企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足，高科技企業(yè)數(shù)量少。經(jīng)濟(jì)規(guī)模甚至比不上東南沿海的一些縣。一方面大量需求資金，一方面收入困窘。所以必須推銷土地，增加土地財(cái)政。

　　一級(jí)開發(fā)企業(yè)倒逼政府加緊推地

　　土地供應(yīng)量太大，所以必須開個(gè)推介會(huì)，擴(kuò)大影響力，這樣才能賣個(gè)好銷量和好價(jià)格。不過(guò)如此之大的供應(yīng)量一定會(huì)讓投資企業(yè)對(duì)對(duì)價(jià)格敏感。但是很多一級(jí)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在一級(jí)開發(fā)中投入了大量的財(cái)力?，F(xiàn)在急切的希望政府加大招拍掛力度，從而盡快回籠資金。如此之大的土地推出量，如何平衡用地指標(biāo)，也是政府需要解決的一個(gè)問(wèn)題。

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