隨著我國房地產(chǎn)市場由賣方市場逐漸過渡到購方市場，房地產(chǎn)投資運(yùn)作模式由作坊生產(chǎn)式投資模式逐漸向社會化大生產(chǎn)式投資模式推進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贏利模式不可避免地出現(xiàn)了一些問題，而大型房地產(chǎn)企業(yè)篤信的大規(guī)模、多種經(jīng)營不一定是實現(xiàn)贏利的絕技。所以說，我國下一個階段大型房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式仍然要符合目前的國情，如大型房地產(chǎn)開發(fā)商充分利用自己的品牌，把項目設(shè)計好，利用自己的資金優(yōu)勢，把余下的所有環(huán)節(jié)外派給其他企業(yè)。當(dāng)然要實現(xiàn)這樣的贏利模式，企業(yè)必須要擁有很強(qiáng)的計劃能力，能夠評估好自己的確定性收益，同時還要具備很強(qiáng)的整合上下游企業(yè)的能力。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行經(jīng)營方式、制度和戰(zhàn)略創(chuàng)新。

　　經(jīng)營方式的創(chuàng)新：組合投資

　　房地產(chǎn)按其經(jīng)營方式來劃分，主要有四類：出售型房地產(chǎn)，出租型房地產(chǎn)，營業(yè)型房地產(chǎn)，自用型房地產(chǎn)。根據(jù)投資組合理論，即在相同的宏觀環(huán)境變化下不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行不同的組合投資，有三種基本贏利模式的優(yōu)化組合：種基本贏利模式是通過銷售直接出讓產(chǎn)權(quán)，快速回收資金；種基本贏利模式是只租不售，這種模式對開發(fā)商的資金要求高，但能為公司帶來穩(wěn)定的資金流，而且經(jīng)營良好的物業(yè)如果再出售，價格會更理想。同時產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手里，可抵押到貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可將商業(yè)物業(yè)投入資本運(yùn)作；第三種基本贏利模式是不租不售，開發(fā)商自己做商業(yè)經(jīng)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)公司，與知名商家合作或合伙經(jīng)營，賺取商業(yè)經(jīng)營利潤。此外，三種基本模式進(jìn)行合理搭配，將組合成七種贏利模式，而且每種模式在整體物業(yè)中所占的比例又有許多變數(shù)，每一種選擇都為發(fā)展商帶來不同的資金回籠，也意味著不同的風(fēng)險。

　　制度創(chuàng)新：組織架構(gòu)的改變

　　任何一項制度創(chuàng)新都應(yīng)堅持收益大于成本的原則，就是以企業(yè)的生產(chǎn)成本與市場交易成本來衡量。而在規(guī)模經(jīng)營過大的情況下，就產(chǎn)生了生產(chǎn)成本大于交易成本，出現(xiàn)了規(guī)模不規(guī)范，所以在一定技術(shù)條件下，要確定適當(dāng)?shù)囊?guī)模。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要在組織架構(gòu)方面進(jìn)行必要的創(chuàng)新，CEO在實際運(yùn)作中，可采取兩種方式：一是采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將控股或參股的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司等剝離出去，在項目運(yùn)作中可根據(jù)需要以嚴(yán)格、科學(xué)的合同方式單獨聘用市場上的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司進(jìn)行具體操作；二是強(qiáng)化房地產(chǎn)公司的“市場化導(dǎo)向”職能，成立具有綜合協(xié)調(diào)職能的前期

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