商業(yè)地產(chǎn)包括有商業(yè)和地產(chǎn)兩個概念。商業(yè)地產(chǎn)有4個權(quán)益可以分開：即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營的權(quán)益、管理的權(quán)益。按4個分開和其他特點，商業(yè)地產(chǎn)賺錢可以有多個渠道：一是開發(fā)商通過運(yùn)作項目賺取開發(fā)投資利潤，二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤，三是商鋪經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤，四是商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤。

商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式具有多樣性選擇：

一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。

二是只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。

三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤；還可與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。

選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個方面的問題：

一是把握好項目的市場背景，認(rèn)真做好市場調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發(fā)商對項目的市場研究不夠，市場定位不準(zhǔn)。

二是要考慮自己的投資實力，根據(jù)實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達(dá)不到的贏利模式是無法駕馭的。

三是有無運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊，如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗，而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至?xí)牙媳径假r了。

四、的期望值要設(shè)定好，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營管理的錢一起賺，是賺化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠(yuǎn)利潤，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式?！　　　　?作者：劉敏)

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