數(shù)字商業(yè)時代：按目前現(xiàn)狀持續(xù)下去，將會對市場產(chǎn)生什么影響？會形成大量的泡沫嗎？

　　范小沖：在資本游戲下產(chǎn)生的“地王”所標(biāo)注的重置成本不是真正的土地市場成本，“地王效應(yīng)”以及由“地王效應(yīng)”引發(fā)的區(qū)域房價上漲，是典型的泡沫成因。

　　建立在虛高重置成本預(yù)期上的房價預(yù)期缺乏真實市場的支撐，偏離真實供需博弈，超越客戶的購購能力，建立在激情和對賭之上的泡沫早晚會有崩潰的。這種虛高的房價將會回歸理性，2008年泡沫崩潰的場景相信很多人還記憶猶新。

　　數(shù)字商業(yè)時代：“國進民退”是目前房地產(chǎn)市場上較流行的一個詞。很多人認(rèn)為國企拿地推高了房價，站在這個特殊的環(huán)境下來看，“國進民退”是否有其合理性？

　　范小沖：年初，國企是在承擔(dān)政府救市責(zé)任，通過投資房地產(chǎn)，重樹市場信心。國企入市，抬升地價，地方政府從高價賣地中受益，銀行的巨量信貸資金轉(zhuǎn)化為地方政府的財政收入。地價上漲推動房價預(yù)期，民間資本逐步開始跟進，房地產(chǎn)市場被迅速激活。然而國企的抱負(fù)絕不僅于救市，他們有效利用了國家救市的政策、資金及壟斷資源的優(yōu)勢，大肆圈地圈錢，以實現(xiàn)其自身重組、政策變現(xiàn)、低價融資和國慶獻禮等各自的目的，在全球經(jīng)濟危機政府救市中上演了中國所獨有的“國進民退”的大戲。

　　數(shù)字商業(yè)時代：“國進民退”這種現(xiàn)象你認(rèn)為會有持續(xù)性嗎？

　　范小沖：地價和房價的追高并不代表著房地產(chǎn)市場的繁榮。如果不是效率的提升，收入和就業(yè)的增加，而僅僅依靠投資政策和資源壟斷，“國進民退”將不具可持續(xù)性。借助危機背景，在不對稱的資源、政策推動下和在非完全市場競爭下形成的“國進民退”扭曲了市場資源配置和打壓了市場活力和效率。

　　國企高價拿地變相推動了房地產(chǎn)市場的投機熱情，引發(fā)產(chǎn)能過剩，需求不足，實體資本大量出逃進入股市和樓市炒作。這同國家救市、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、促進實體經(jīng)濟增長、拉動內(nèi)需、解決就業(yè)的目標(biāo)也是相悖的。

　　我們應(yīng)在國家戰(zhàn)略層面上認(rèn)真審視“國進民退”的現(xiàn)象，使國家資本投入在更多關(guān)系國計民生基礎(chǔ)、能夠激發(fā)民間投資乘數(shù)效應(yīng)、促進中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和提升就業(yè)上，而不是借助危機，依靠國企優(yōu)勢“與民爭利”。

　　

　　「地王」是毀約標(biāo)桿

　　“下定”不足24公里，賣房人寧愿給購主2萬元，也要毀約。

　　地王不斷，二手房價格上漲不斷，業(yè)主毀約不斷，地產(chǎn)中介郁悶不斷。

　　采訪·撰文/韓笑 攝影/徐胤

　　“成交了，成交了！押金2萬元，這次業(yè)主應(yīng)該不會反悔了?！?BR>
　　7月26日，位于北京廣渠路15號地附近的百子灣6號后現(xiàn)代城鏈家地產(chǎn)分店，經(jīng)紀(jì)人李驥（化名）和同事們歡呼著。這是一筆不小的生意：一套成交價格為220萬元人民幣的房子，被購方相中并支付給業(yè)主2萬元訂金。按規(guī)定，3天后中介公司到手的中介費就是7萬多元。

　　這種喜悅很快落空。還不到24公里，經(jīng)紀(jì)人李驥就掉進“冰窟”。當(dāng)日傍晚，業(yè)主找到李驥說房子不賣了。

　　“這樣不合適吧，你已經(jīng)收了購方2萬元訂金?！崩铙K連忙反駁。

　　“不要緊，我退款，另外再賠償乙方2萬元。這房子現(xiàn)在有一家中介說不低于230萬元能給我賣出去，即使賠給乙方2萬元我還凈賺8萬元人民幣呢?！睒I(yè)主坦誠相告。
　　這筆生意“飛”了。李驥的心情可想而知。如果不是“地王”的出現(xiàn)，這種情況是不會出現(xiàn)的。

　　6月30日，經(jīng)過97輪競價，總部位于廣東珠海的中化方興公司以40.6億元競得底價為16.47億元的北京朝陽區(qū)廣渠路15號地，成為繼2007年10月房地產(chǎn)市場調(diào)整以來，全國總成交價較高的“地王”。

　　“地王”一經(jīng)公布，周邊二手房價格應(yīng)聲而漲。和廣渠路15號地距離較近的“百子灣后現(xiàn)代城”二手房房源掛牌價格相比2009年5月底上漲了8%~10%，單套房源提價甚至超過10萬元。

　　價格雖然上漲，但和市場預(yù)期的熱銷差別很大。數(shù)據(jù)顯示，廣渠路15號地新“地王”問世后，周邊區(qū)域二手房成交總量下降了20%左右。

　　“這一區(qū)域二手房沒有預(yù)想中的火爆。例如后現(xiàn)代城7月只成交二手房46套，與今年2~3月房價低谷時期的成交量幾乎持平。主要原因是業(yè)主毀約現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)?！崩铙K說。

　　漲價有理地王撐起業(yè)主信心

　　“我的底價是185萬元。”7月28日，一位正準(zhǔn)備賣房的業(yè)主王莉娜（化名）正在電話里和李驥談價格。

　　“乙方同意185萬元成交了?！笨墒牵?dāng)李驥興奮地在電話中重復(fù)這句話時，業(yè)主在電話彼端“那我再想想”這句話，又給李驥潑了冷水，一種業(yè)主惜售的預(yù)感油然而生。

　　李驥的預(yù)感應(yīng)驗了。次日，當(dāng)他給業(yè)主打電話詢問時，業(yè)主的回復(fù)是“不賣了，房價還在漲呢，185萬元成交太低了?！?BR>
　　又是一個在不足24公里內(nèi)的毀約案例，這讓李驥再次感到失落。如果不是北京廣渠路15號“地王”帶動了周邊二手房價格猛漲，如果不是業(yè)主漲價預(yù)期強烈，毀約、惜售是基本不會出現(xiàn)的。

　　“我2005年購了后現(xiàn)代城小區(qū)一套104平方米的房子，當(dāng)時每平方米價格是8000元左右。家里還有多處住宅，所以后現(xiàn)代城的房子一直出租，每月租金是4500元。我的房子是全款支付，沒有還貸壓力。我之所以不賣，是因為房價還在漲，我可以繼續(xù)出租，預(yù)計到年底較少也得多賣20000元?！蓖趵蚰葘Α稊?shù)字商業(yè)時代》記者說。

　　在王莉娜看來，廣渠路15號地拍賣，11家房地產(chǎn)公司中只有兩家民營公司，其他都是央企或是有國企背景的地產(chǎn)商，例如華潤、保利、遠(yuǎn)洋等等。今年的“地王”與往年不同，國企拿地較多，說明企業(yè)看好房地產(chǎn)前景，這給了她繼續(xù)持有的信心。

　　本刊記者在廣渠路15號地周邊鏈家、21世紀(jì)不動產(chǎn)、麥田、中大恒基等多家二手房中介公司調(diào)查中了解到，與李驥有著相同遭遇的經(jīng)紀(jì)人為數(shù)不少。開發(fā)商的預(yù)期，在一定程度上刺激了業(yè)主的預(yù)期。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場部總經(jīng)理肖勁在接受記者采訪時說，一個好項目的出現(xiàn)，預(yù)示著未來周邊的配套會更好，這些都是對周邊的利好，再加上本身土地價格的變化，就導(dǎo)致未來商品的售價會增加，就會帶動周邊二手房的價格上漲。

　　毀約無罪 一個小區(qū)500多個漲價夢

　　到7月30日，廣渠路15號“地王”已誕生整整一個月，對于房產(chǎn)中介來說，感受較深、的變化除了業(yè)主毀約、提價以外，就是物業(yè)保安對小區(qū)的監(jiān)管也是越來越嚴(yán)格，“有時候甚至像防賊一樣”。

　　同日，本刊記者和李驥進入后現(xiàn)代城小區(qū)，在將要進入10號樓時，突然門口蹦出一位保安，大聲喊道：“你找誰？”李驥連忙停住向前走的腳步，用眼神示意讓記者先進入10號樓大廳。本刊記者在大廳等候3分多鐘，李驥才跑進來。
　　“哎，現(xiàn)在看房的人太多了，保安管得特別緊。要是發(fā)現(xiàn)了二手房中介打扮的人（西服褲和白色襯衫）都要仔細(xì)盤問。我轉(zhuǎn)了一圈，看保安不在才進來?！崩铙K為成功突破保安的防線自豪地說。

　　即使毀約現(xiàn)象的發(fā)生頻率大大超過以往，但李驥帶客戶看房的頻次還是有增無減。鏈家地產(chǎn)后現(xiàn)代城門店經(jīng)理告訴記者：“現(xiàn)在打電話咨詢的人比今年3~5月份有大幅度的提升，看房的人也增加了近一倍?！?BR>
　　住在后現(xiàn)代城12號樓（緊鄰廣渠路15號）的許小菲（化名）是王莉娜的租戶，她靜靜地坐在自己用4500元人民幣租來的“蝸居”窗前的紅色沙發(fā)上，望著對面還是一片雜草橫生的“地王”，背后是包括李驥在內(nèi)的兩家二手房中介公司的經(jīng)紀(jì)人分別對著4位看房者口若懸河的“推銷噪音”，許小菲心里有些不快。

　　“這種日子什么時候到頭？每天晚上8點下班回家還要接待看房者。今年7月初，業(yè)主和我商量，現(xiàn)在價格大幅度回升，她想把房子掛在中介試試看能不能高價出售，目前為止我已經(jīng)接待了數(shù)十個購房人。業(yè)主并不急于出手，主要是預(yù)期房價還能上漲，從較初185萬元的底線，已經(jīng)提升到近200萬元了，業(yè)主還在等待較好的時機?！泵β盗说脑S小菲疲憊地對記者說。

　　據(jù)后現(xiàn)代城麥田地產(chǎn)公司經(jīng)紀(jì)人介紹，后現(xiàn)代城有4000多戶，有500多位業(yè)主已經(jīng)把房屋掛牌銷售，比今年年初掛牌銷售的房源高出一倍。不排除一些業(yè)主把房產(chǎn)掛出來“曬太陽”，測試房子現(xiàn)在的市場行情。但在實際操作時，很多業(yè)主會惜售。

　　在中國的房地產(chǎn)市場上，從來沒有出現(xiàn)過像今天這樣的局面：當(dāng)二手房價大幅度提升時，越來越多的業(yè)主不是選擇拋出房產(chǎn)而是采取惜售的做法，甚至不惜頻繁毀約，導(dǎo)致實際交易量在不可思議地不斷下跌。這個看似奇怪反常的現(xiàn)象背后說明了什么？這說明當(dāng)今中國的房地產(chǎn)投資人對利潤追求的心理預(yù)期還在不斷膨脹，他們已經(jīng)把開發(fā)商當(dāng)成標(biāo)桿，希望那些開發(fā)商的拿地價格高些、再高些，較好不斷出現(xiàn)新的“地王”，只有這樣，那些新樓盤售價才會更高，他們才能獲得更大的利潤。

　　7月，在業(yè)主漲價預(yù)期下，毀約、提價影響了李驥的業(yè)績。一次又一次的談判，至今未成交，7月以來連續(xù)幾次遇到這樣的事情，是他從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)三年以來遇到毀約較嚴(yán)重的一段日子。

　　“以前是購房人毀約，現(xiàn)在是業(yè)主毀約，這是以前不多見的。更有業(yè)主不止一次調(diào)高價錢，這樣我們很難把握?！崩铙K很是沮喪。

　　

　　樓市收益勝于股市

　　“就算是一筆糊涂賬我也認(rèn)了，我希望自己趕的不是樓市上漲的末班車”。

　　采訪·撰文/齊鵬 韓笑 攝影/徐胤

　　72公里之內(nèi)，一套房子的價格每公里飚升近1400元，平均每秒鐘上漲約3.88元。猶豫了3天，在房主要求多支付10萬元人民幣的情況下，陳欣（化名）果斷出手。

　　陳欣并不是“冤大頭”。作為一家公司的高管，陳欣有穩(wěn)定的家庭和不菲的收入。她是個注重理財?shù)娜?，但是過去一年股市持續(xù)低迷嚴(yán)重挫傷了她投資股票的熱情，“只要不賠錢堅決賣出”是陳欣在股市低迷時給自己定的清倉策略。

　　追漲不猶豫果斷下手

　　幸運的是，4月份大盤站上2500點的時候，她的股票居然開始飄紅。接下來的時間里，陳欣一邊從股

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