樓市走入「十字路口」

　　有人一購一賣間賺了三分之一。

　　出租車司機對樓市有了更多“炒”的概念。

　　曾經(jīng)的全民炒股，似乎有可能轉(zhuǎn)化成“全民炒房”的跡象。

　　采訪·撰文/韓笑 齊鵬 蔣毅坤 丁凱 周穎

　　張建成在北京朝陽區(qū)建外SOHO有兩套出租房，7月之前，曾有幾位購家分別相中這兩套房子。看到樓市價格持續(xù)上漲，張很堅決地表示不賣。但是現(xiàn)在，他有些猶豫。

　　“我的判斷是，7月量跌價升存在不合理性，8月份大量項目上市，有可能會沖擊二手房價格。但從保經(jīng)濟增長和貨幣政策來看，至少目前還出現(xiàn)對樓市收緊的跡象，應該說樓市不會有太大變化，你說現(xiàn)在的時機適合賣嗎？”看不懂中國樓市的張建成反問記者。

　　從2004年購下建外SOHO這兩套房子以來，張建成對樓市的關注成為日常生活中較重要的一部分。每天上網(wǎng)或看報的項，就是瀏覽與地產(chǎn)相關的文章。他的態(tài)度很明確，購房就是為投資，升值是他較期望的事情。

　　進入8月，兩組數(shù)據(jù)給他平添了幾分擔憂：8月3日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示，7月份，北京期房商品房日均簽約350套，較6月下跌9.1%；8月5日，來自地產(chǎn)中國網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，8月份北京市場將有30個項目開盤，這是今年開盤量較高的一次。

　　7、8月份的數(shù)據(jù)印證了一些專業(yè)人士分析當前樓市存在的不合理性，即量跌價升。然而，這一特殊現(xiàn)象卻具有普遍性，經(jīng)歷過樓市瘋狂階段的深圳也如出一轍。據(jù)深圳世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，進入7月，深圳樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，出現(xiàn)量跌價升。7月商品房銷售面積54.83萬平方米，環(huán)比下降17.43%。與此相反，7月深圳樓市價格依然保持高位。

　　上海更難以獨善其身。7月份上海二手房成交量環(huán)比明顯下降，這是自今年二季度以來成交量的頭降。新房同期也出現(xiàn)成交量下降，但成交均價環(huán)比增長1.6%。

　　這種與正常市場行為相悖的現(xiàn)象，在短期內(nèi)脫離實際價值，價格不斷被抬高，就是泡沫的存在。億城股份有限公司董事孫勇在接受《數(shù)字商業(yè)時代》記者采訪時說，支撐這個泡沫背后的因素就是資本、預期。

　　“地王”：加速泡沫制造

　　張建成對北京市場今年以來出現(xiàn)的“地王”心存感激。正是“地王”頻頻出現(xiàn)，才使房子的升值空間不斷被放大。

　　以建外SOHO為例，今年3～5月份均價維持在17500元/平方米。5月21日，北京市場誕生今年以來的個新“地王”——北京廣渠門外10號地以1.51萬元/平方米的單價拍出，這一消息刺激北京樓市普漲。

　　進入6月，建外SOHO房價突然躥升，均價漲到18500元/平方米。6月底，北京市又一個新“地王”——北京廣渠路15號地以40.6億元成功拍出。至此，上半年北京市出現(xiàn)兩個新“地王”，北京市土地交易價格暴漲，新建住房和二手房價格也同樣走高。

　　7月，建外SOHO房價依舊上升，均價漲到20300元/平方米，但與2008年9月出現(xiàn)的較高價23500元/平方米相比，還存在不小的差距。如果按7月均價成交，張建成的兩套房子（面積約570平方米）5年時間凈賺302萬元。

　　張建成的獲利是紙上富貴，畢竟他未將房屋出售變現(xiàn)。不過，隨著土地成交價格和樓市行情節(jié)節(jié)攀升，獲得真金白銀的則是地方政府。2008年下半年出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象不復存在，溢價拿地再次上演。不同的是，這一輪溢價拿地多以國企為主。
　從6月開始，北京一級土地市場掛牌房源90%出現(xiàn)了提價5%以上的現(xiàn)象。從5月下旬到7月上旬的約50天，是今年北京土地市場的“黃金時期”，政府平均每天從賣地中獲得的凈收益超過2億元，而就在季度，全國財政收入同比減少1329億元的事實還讓不少地方政府憂心忡忡。

　　張建成與政府一起獲利，是基于土地價格的暴漲。但張建成還在擔心，價格不斷推高，但成交量減少，短期內(nèi)價格的大幅波動如果是泡沫的話，那么風險較終會轉(zhuǎn)嫁給誰呢？

　　泡沫：激發(fā)“全民炒房”

　　在北京豐臺區(qū)南苑工作的李志明（化名）想改善居住環(huán)境，一直希望在離單位較近的區(qū)域購購一套二手房。

　　6月初，李志明和中介利用中午時間到緊鄰南五環(huán)的郁花園小區(qū)，看中了一套110平方米的房子，業(yè)主報價87萬元。下午5點，當李志明給中介打電話，準備購下這套房子時，中介回復說，由于看房人多，業(yè)主報價提至92萬元。

　　之內(nèi)漲幅之快，導致商品房的屬性完全發(fā)生了變化。商品房已經(jīng)被當成一個投資產(chǎn)品，似乎時刻被高拋低吸的投機氣氛籠罩著。

　　“這哪里是購房，簡直就像菜市場里討價還價購菜一樣，泡沫就是這樣堆起來的?！崩钪久飨蛴浾弑г?。

　　漲價的步調(diào)又是如此一致。統(tǒng)計顯示，深圳今年2月～7月的半年時間內(nèi)，成交均價上漲了5310元/平方米，上漲幅度高達50%；北京則是從今年年初至7月15日，商品房價格上漲了43.7%。

　　北京市朝陽區(qū)上半年在售的130多個項目中，有58個在漲價?！?007年時大家就認為有泡沫了，現(xiàn)在漲價的勢頭比2007年還猛，當然是泡沫?！?中原地產(chǎn)張坤昱認為，這跟熱錢不無關系。華高萊斯副總公衍奎也覺得，國內(nèi)外央行的寬松貨幣政策導致海量資金流向中國樓市，這是支撐泡沫的重要力量。

　　在金融危機之前，張建成一套250多平方米的房子每月可以租到2.5萬元，320多平方米的房子月租3.2萬元。金融危機后，很多公司不再續(xù)租，租金也逐漸降低。截止目前，他的兩套房子年租金分別減少6萬元，而且還不停更換承租人。

　　如果不賣，兩套房子每年減少12萬元的收入，不如選擇在高位時賣掉；如果賣掉，現(xiàn)在的價格并不是他理想中的，張建成還希望再搏一搏。

　　曾經(jīng)市場上出現(xiàn)的全民炒股，似乎有轉(zhuǎn)化成全民炒房的跡象。

　　記者乘出租車外出采訪時，善談的司機用艷羨的口吻向記者講述了他身邊的人在樓市的生財之道：

　　“我的朋友年初時花350萬元購了一套房子，今年賣出后凈賺了100多萬元，一購一賣間轉(zhuǎn)手就賺了三分之一，之后他又到郊區(qū)購了套別墅?，F(xiàn)在只要有錢，還是得購房子?！逼胀ㄊ忻駥Χδ咳疽粋€個炒房獲利的故事，開始躍躍欲試，這像極了2005年上海樓市泡沫破滅前的景象。

　　“由資本游戲催生的‘地王效應’以及由其引發(fā)的區(qū)域房價上漲，是典型的泡沫制造。偏離真實供需博弈，超越客戶的購購能力，建立在激情和對賭之上的泡沫早晚會有崩潰的。”陽光100置業(yè)集團有限公司常務副總裁范小沖對記者如是說。

　　在房價飛漲的同時，張建成的房子租價卻大幅下挫。他250多平方米和320多平方米的兩套房原來月租分別為2.5萬元、3.2萬元，現(xiàn)在因為金融危機，年租金都齊刷刷地降了6萬元。房價上漲正明顯脫離其價值變化。

　　炒房：在預期與矛盾中持續(xù)

　　當國企拿地被冠以“國進民退”的帽子時，坊間輿論將矛頭指向國企，認為國企爭“地王”而拉高了房價。
　　北京兆泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司副總裁王全在接受記者電話采訪時認為，國有企業(yè)和民營企業(yè)爭奪土地市場創(chuàng)造的“地王”是正常的商業(yè)競爭，完全是企業(yè)行為，只是具有偶然性。

　　據(jù)記者了解，以40.6億元摘得廣渠路15號地“地王”的中化方興地產(chǎn)從2008年下半年在珠?！懊恳婚g”項目完工之后，就一直沒有成功拿過住宅用地。在競拍15號地之前，中化方興地產(chǎn)在北京參與競拍的兩塊地，都因出價不高而被民企摘走。

　　坊間認為，中化方興地產(chǎn)身為國有企業(yè)，爭得此輪“地王”是上級授意必須競拍成功。針對這一問題，中化方興地產(chǎn)給出的官方口徑是：廣渠路15號地非常符合方興地產(chǎn)的核心戰(zhàn)略，該地塊發(fā)展?jié)摿艽螅谢脚d地產(chǎn)將會把這里打造成一個經(jīng)典項目。

　　看到廣渠路15號地成為北京新“地王”時，張建成甚是開心。這一新的坐標出現(xiàn)后，他的房價已經(jīng)跟風受益。

　　參與主體的熱情、保經(jīng)濟增長的背景、通過房地產(chǎn)帶動相關產(chǎn)業(yè)復蘇，在多種因素作用下，即使存在泡沫，也很難在短期內(nèi)消除。高力國際黃卓偉在接受采訪時說，現(xiàn)在的地產(chǎn)市場不排除有泡沫的成分，比如“地王”拉動房價快速上漲可以看作泡沫。但就目前的經(jīng)濟形勢來看，泡沫是必須持續(xù)的：基礎建設投資已基本達到極限，消費短時間內(nèi)難以明顯拉動經(jīng)濟，出口起色也不大。

　　這意味著，恐怕今后一段時間內(nèi)，我們都不得不與房價泡沫共存。同樣是泡沫，2007年樓市產(chǎn)生泡沫時，銀根緊縮、“70、90”出臺、嚴控房地產(chǎn)投機渠道等因素，就如同一個魔咒，一下子擊碎了當年房地產(chǎn)市場的泡沫，因此2008年中國樓市出現(xiàn)了11年來少有的“凄慘”相。

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)內(nèi)人士認為今天市場上的泡沫遠超過2007年，但不會重演2007年的一幕。貨幣政策寬松、保經(jīng)濟增長、地方政府積極推地這些因素將決定樓市泡沫的存在與否。中國房地產(chǎn)市場，似乎從來沒有像今天這樣矛盾。十字路口下的中國樓市，何去何從？

　　離建外SOHO很近的中服大廈很快就將迎來新的主人。張建成并不關心誰是它真正的主人，而是關心新“地王”的籌碼是多少。他期待的是，新“地王”出現(xiàn)后，他的房子或租或賣，將會有一個更高的價格。“我這離中服大廈這么近，‘地王’出現(xiàn)后你覺得能漲多少？”張建成問記者。

　　

　　陽光100置業(yè)集團有限公司常務副總裁范小沖

　　「地王」是泡沫的制造者

　　“地王效應”以及由“地王效應”引發(fā)的區(qū)域房價上漲，

　　是典型的泡沫成因。

　　采訪·撰文/韓笑 周穎 攝影/徐胤

　　數(shù)字商業(yè)時代：樓市的“繁榮”和資本市場始終是有密切聯(lián)系的。這一輪也和2007年那一輪有相同之處，即很多房地產(chǎn)上市公司拿地熱情超過非上市公司，這種現(xiàn)象如何理解？

　　范小沖：現(xiàn)在的房地產(chǎn)狂熱和2007年似曾相識，表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫的堆積，是房地產(chǎn)市場和資本市場同步共振的結(jié)果。

　　如果僅從單一項目，從開發(fā)成本和未來運作來看，高價拿地、“地王”現(xiàn)象很難理解。但是從資本層面來看，又存在一定的“合理性”。在資本市場上，上市公

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