近期，樓市價(jià)格一路攀升，一些地方政府開始用行政手段對(duì)市場進(jìn)行調(diào)整，如打擊捂盤惜售、要求開發(fā)商及時(shí)公布銷售信息以及加大土地供應(yīng)量等。而前段時(shí)間，政府曾采用金融手段(嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策的通知)對(duì)樓市進(jìn)行了微調(diào)。

這些調(diào)整手段，盡管看起來力度都比較有限，但我們知道，從2006、2007年的調(diào)整軌跡來看，政府在調(diào)整剛開始時(shí)，采用的都是一些零敲細(xì)打的政策，如果沒有效果，會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)力度。那么，這一輪地方政府的微調(diào)，是否是新一輪樓市調(diào)控的前奏呢？本期，我們將邀請(qǐng)部分開發(fā)商、中介等業(yè)內(nèi)人士共同探討。

政府需要建立完善的保障體系

羅雷 百仕達(dá)地產(chǎn)有限公司董事副總經(jīng)理

現(xiàn)在的樓市運(yùn)行情況以及政府出手微調(diào)的情形，都與2006、2007年有點(diǎn)像。在具體的措施上，都是從金融和行政兩個(gè)方面對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。

這主要是因?yàn)閾?dān)心樓市漲幅過快，要維持一個(gè)健康理性的市場，既要避免價(jià)格上漲過快，不給老百姓帶來太大壓力，同時(shí)又不要把市場一棍子打死，這是政府希望達(dá)到的。

實(shí)際上，每次樓價(jià)上漲，政府都面臨較大的壓力，也不得不出臺(tái)一系列的政策進(jìn)行調(diào)整。但受供求關(guān)系以及樓市自身結(jié)構(gòu)影響，房價(jià)在一定程度上又具備不可控性。如何找到一種方法，使得市場能夠進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，同時(shí)又不影響百姓置業(yè)，這是接下來政府、開發(fā)商以及消費(fèi)者都要考慮的問題。

個(gè)人認(rèn)為，較好的辦法就是政府繼續(xù)加大對(duì)廉租房和保障性住房的建設(shè)，建立一個(gè)完善的保障體系，就像新加坡一樣，市場可以完全放開，較終讓市場的歸市場，政府的歸政府。

政府或繼續(xù)出臺(tái)政策

鄧堅(jiān) 尚模地產(chǎn)營銷總監(jiān)

政府微調(diào)樓市，主要有三方面的考慮。一，房價(jià)不完全屬于消費(fèi)品市場，同時(shí)還帶有民生性質(zhì)。當(dāng)房價(jià)上漲過快，對(duì)有剛性購購需求的置業(yè)者而言，壓力將大增。因此，政府不得不考慮到這個(gè)方面的因素，對(duì)樓市進(jìn)行把控。

二，今年上半年，房價(jià)不斷攀升，同時(shí)新增貸款大幅增加，擔(dān)心銀行風(fēng)險(xiǎn)過大。由于開發(fā)商自有資金比例下調(diào)，開發(fā)商貸款增加，同時(shí)個(gè)人房貸資金也在上升，這些全靠銀行資金支撐。如果房價(jià)波動(dòng)過大，對(duì)銀行而言，風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增加。

三，房地產(chǎn)目前的身份非常特殊，既是投資品、也是消費(fèi)品，同時(shí)，對(duì)上游和下游各大行業(yè)的影響也非常大。政府希望樓市能夠平穩(wěn)發(fā)展，樓價(jià)快速上升或者快速下降都會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的影響。

總之，政府的目的就是要保持市場平穩(wěn)發(fā)展，如果樓價(jià)波動(dòng)小，政策繼續(xù)出臺(tái)的可能性也小。但如果房價(jià)居高不下，甚至是繼續(xù)大幅上揚(yáng)，不排除政府將繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控。

不過，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)依然是拉動(dòng)內(nèi)需的重要工具，即使繼續(xù)出臺(tái)政策，也可能只是專門針對(duì)房地產(chǎn)。

價(jià)格漲幅過大導(dǎo)致政府出手

鄭叔倫 中原地產(chǎn)二級(jí)市場總經(jīng)理

相關(guān)政策的出臺(tái)，主要是因?yàn)榻衲晟习肽陿鞘猩^驚人，樓價(jià)非正常沖高，政府就會(huì)進(jìn)行調(diào)控。如果市場健康運(yùn)行，政府是不會(huì)出手干預(yù)的。這與去年的情況類似，去年是因?yàn)闃莾r(jià)跌幅過大，政府迅速出臺(tái)了一系列扶持政策。

不過，這次的調(diào)整與2007年的情況有所不同，主要原因是2007年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行比較健康。但現(xiàn)在的實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未全面復(fù)蘇，整體情況還不是很好，因此政府即使出手調(diào)控，力度相對(duì)也會(huì)比較小。

政府的目的很明確，就是希望樓市能夠健康發(fā)展，價(jià)格漲幅不要過快，同時(shí)成交不要過于低迷。只要市場不會(huì)太過亢奮，政府一般不會(huì)輕易出手。有人說現(xiàn)在樓市到了拐點(diǎn)，個(gè)人認(rèn)為這種說法言過其實(shí)，接下來的樓市運(yùn)行應(yīng)該會(huì)比較平穩(wěn)。

政府出臺(tái)"一刀切"政策可能性小

程家龍 戴德梁行華南區(qū)董事總經(jīng)理兼深圳公司總經(jīng)理

宏觀調(diào)控的目的是令市場健康穩(wěn)定地發(fā)展下去，因此從這個(gè)角度看，下階段是否會(huì)有新一輪的樓市調(diào)控就應(yīng)該結(jié)合市場自身的發(fā)展?fàn)顩r，而不僅僅是政策信號(hào)了。

頭先，外圍的經(jīng)濟(jì)形勢未見明顯好轉(zhuǎn)，國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也并未徹底復(fù)蘇，在這樣的環(huán)境下，穩(wěn)定商品房市場、完善住宅保障體系是調(diào)控政策的主要目的。因此當(dāng)然不會(huì)單純因?yàn)槭袌雠畈l(fā)展就進(jìn)行政策打壓。

其次，市場自身的調(diào)節(jié)能力越來越受到重視，在供求關(guān)系的影響下價(jià)格圍繞價(jià)值的上下波動(dòng)始終是商品市場自身調(diào)節(jié)的重要方式。

同時(shí)，可以注意到，政府一刀切的宏觀調(diào)控已經(jīng)明顯減少，借助市場自身的調(diào)節(jié)能力，輔以經(jīng)濟(jì)政策的局部微調(diào)，結(jié)合規(guī)范市場的行業(yè)法規(guī)的進(jìn)一步完善，這就是房地產(chǎn)市場以自身調(diào)節(jié)為主的現(xiàn)狀。

盡管如此，針對(duì)市場可能或即將出現(xiàn)的投資成分增多、信貸風(fēng)險(xiǎn)加大的情況，規(guī)范市場和提示風(fēng)險(xiǎn)顯然是必要的。至于"嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策的通知"，也并不像早前樓市調(diào)控中所出現(xiàn)的政策的大幅調(diào)整或轉(zhuǎn)向，旨在對(duì)金融系統(tǒng)提示風(fēng)險(xiǎn)，而具體的措施也只是重申之前的政策。打擊捂盤惜售、要求開發(fā)商及時(shí)公布銷售信息以及加大存量土地處理力度等，這樣的舉措是市場健康發(fā)展的必然，如果說接下來對(duì)調(diào)控有什么預(yù)期的話，我想主要會(huì)集中在規(guī)范市場秩序、完善市場監(jiān)督等方面，以減少市場風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)市場持續(xù)健康發(fā)展。