南城駿馬山莊房產(chǎn)糾紛暴露購房合同又一缺陷。

　　近日，東莞市人民法院就南城駿馬山莊C組團房產(chǎn)糾紛作出判決。判決認為，因為該樓盤開發(fā)商東莞市南城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司于交樓期限前取得了《工程竣工驗收報告》，而開發(fā)商與業(yè)者在購房合同中約定的交樓條件是“經(jīng)驗收合格”。據(jù)此，東莞市南城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司不存在違約行為，原告要求退房的申訴理由“沒有依據(jù)，予以駁回”。

　　該裁決不僅引起原告的強烈反彈，更引發(fā)業(yè)界和市民的議論。有市民認為，《工程竣工驗收報告》是由開發(fā)商組織有關單位自行完成的。難道開發(fā)商搞出來的報告認為工程合格，工程就合格了？如果這樣的話，天下就很難找到不合格的工程了。以開發(fā)商搞出來的驗收報告作為交房憑證，無異于承認在商品房質(zhì)量糾紛中，開發(fā)商既是運動員，也是裁判員。

　　問題在于，業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房合同上，關于收樓條件，僅寫了“經(jīng)驗收合格”幾個字，并未規(guī)定該驗收應該由誰主持，“驗收合格”的結(jié)論應該由誰做出。但從常理判斷，為公平起見，不應該由開發(fā)商組織對自己工程的驗收，并自己宣稱自己的工程合格。

　　原告李先生(化名)等11個業(yè)主對人民法院的一審判決難以接受，決定提起上訴。

　　逾期交樓起糾紛

　　本案的原告是李先生等11人，被告是東莞市南城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司，糾紛由南城駿馬山莊C組團部分業(yè)主未能按時收樓引起。

　　李先生的情況是這樣的：2007年9月9日，他與東莞市南城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托代理機構(gòu)東發(fā)公司簽訂了《廣東省商品房購賣合同》。對于交付期限和標準，該合同約定，“出賣人在2007年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，經(jīng)驗收合格商品房交付購受人使用。合同還約定，“逾期超過90日，每日應按照房價款萬分之三支付違約金；逾期超過90日，購房者有權(quán)解除購房合同”。

　　2007年12月31日，李先生等一批業(yè)主如約去收樓，卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)連綠化、大門等基礎設施都沒有完成，東莞市南城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司也無法向業(yè)主提供業(yè)主所要求的“綜合驗收合格證”。業(yè)主認為，只有出具“綜合驗收合格證”，才證明建筑物已經(jīng)如合同所約定的那樣，“經(jīng)驗收合格”了。

　　“連大門都沒做好，綜合驗收合格證也沒有，這樣的商品房怎么能收樓呢？”李先生等業(yè)主拒絕收樓。

　　面對業(yè)主的質(zhì)疑，東莞市南城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司在2007年12月31日當天，向業(yè)主發(fā)出了一份承諾書，承認“今日無法提供《建筑質(zhì)量認證書》和《綜合驗收合格證》，小區(qū)綠化、大門施工尚未完成，不符合收樓條件”。為此，開發(fā)商和委托人東發(fā)新村建造有限公司“承諾在2008年1月25日之前將綠化完善，并達到全部收樓標準”。

　　在過完春節(jié)后，業(yè)主們數(shù)次來到了駿馬山莊C組團踩點。期間，開發(fā)商逐漸完善了剩余工程，綠化和大門也做好了。不過，對于業(yè)主們要求提供的“備案證明”和“綜合驗收合格證”，開發(fā)商卻一直無法出示。

　　更令業(yè)主不滿的是，部分業(yè)主欲與開發(fā)商代表協(xié)調(diào)此事，一熊姓經(jīng)理卻數(shù)次推脫自己“在深圳”，或是直接關機，業(yè)主無法找到開發(fā)商代表商量收樓的事情。

　　此后，業(yè)主因該項目一直沒有取得“綜合驗收合格證”，拒絕收樓。再后來，因延期交房已超過90天，李先生等據(jù)合同約定要求退房未果。

　　2008年7月，11名業(yè)主將東莞市南城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司告上了法庭，請求法庭判令開發(fā)商同意按合同約定給業(yè)主退房，并按照已付房款賠償購受人的損失。

　　何為“驗收合格”？

　　法庭上，被告東莞市南城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司認為：該商品房在2007年7月15日經(jīng)五家單位聯(lián)合驗收，并已出具《竣工驗收合格報告》，已經(jīng)具備了交付使用的條件。也就是說，合同中所說的“驗收”，指的就是這個竣工驗收。

　　開發(fā)商認為，當然，在這個“竣工驗收”后，公安消防、環(huán)保部門還將進行其他驗收，但這些驗收不屬于竣工驗收，而屬于“綜合驗收”的范疇。

　　至于業(yè)主提及的在建設部門備案登記的問題，開發(fā)商認為，備案只是行政部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行行政管理的一種方式。備案，不屬于竣工驗收的范疇。即使未辦妥備案登記事項，也并不影響“商品房工程竣工并經(jīng)驗收合格”的事實。

　　因此，逾期收樓的責任全部屬于李先生等11個業(yè)主本人。

　　6月15日，東莞市人民法院做出一審判決，認定東莞市南城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司與李先生等11人簽訂的《商品房購賣合同》合法有效，雙方應履行合同中規(guī)定的義務，駁回了李先生等業(yè)主的訴訟請求。

　　法官表示，對于建設工程的驗收，目前國家實行的是“竣工驗收備案制度”，即由建設單位負責組織設計、施工和工程監(jiān)理等單位進行“竣工驗收”。工程經(jīng)竣工驗收合格取得《工程竣工驗收報告》的，應視為已驗收合格，可交付使用。

　　對此判決，原告李先生等11人認為不妥。他們爭辯說：消防驗收是在2008年9月通過的，這已經(jīng)是約定交房時間的9個月以后了。在消防驗收合格之前，開發(fā)商已經(jīng)可以出具所謂《工程竣工驗收報告》。這是否表明，一個房子，在消防驗收尚未進行的時候，就可以認為已經(jīng)“驗收合格”了呢？

　　李先生認為，開發(fā)商據(jù)以證明自己的所謂《工程竣工驗收報告》，是開發(fā)商與其他相關合作方進行的一種“自檢”，沒有經(jīng)過權(quán)威的第三方的監(jiān)管認可。而業(yè)主們所要求的竣工驗收備案，則是國家的強制性規(guī)定，是商品房交付使用的前提條件。因此，在判定什么是“經(jīng)驗收合格”時，應該以是否完成了竣工驗收備案作為必要條件。

　　何為“驗收合格”？

　　法庭上，被告東莞市南城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司認為：該商品房在2007年7月15日經(jīng)五家單位聯(lián)合驗收，并已出具《竣工驗收合格報告》，已經(jīng)具備了交付使用的條件。也就是說，合同中所說的“驗收”，指的就是這個竣工驗收。

　　開發(fā)商認為，當然，在這個“竣工驗收”后，公安消防、環(huán)保部門還將進行其他驗收，但這些驗收不屬于竣工驗收，而屬于“綜合驗收”的范疇。

　　至于業(yè)主提及的在建設部門備案登記的問題，開發(fā)商認為，備案只是行政部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行行政管理的一種方式。備案，不屬于竣工驗收的范疇。即使未辦妥備案登記事項，也并不影響“商品房工程竣工并經(jīng)驗收合格”的事實。

　　因此，逾期收樓的責任全部屬于李先生等11個業(yè)主本人。

　　6月15日，東莞市人民法院做出一審判決，認定東莞市南城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司與李先生等11人簽訂的《商品房購賣合同》合法有效，雙方應履行合同中規(guī)定的義務，駁回了李先生等業(yè)主的訴訟請求。

　　法官表示，對于建設工程的驗收，目前國家實行的是“竣工驗收備案制度”，即由建設單位負責組織設計、施工和工程監(jiān)理等單位進行“竣工驗收”。工程經(jīng)竣工驗收合格取得《工程竣工驗收報告》的，應視為已驗收合格，可交付使用。

　　對此判決，原告李先生等11人認為不妥。他們爭辯說：消防驗收是在2008年9月通過的，這已經(jīng)是約定交房時間的9個月以后了。在消防驗收合格之前，開發(fā)商已經(jīng)可以出具所謂《工程竣工驗收報告》。這是否表明，一個房子，在消防驗收尚未進行的時候，就可以認為已經(jīng)“驗收合格”了呢？

　　李先生認為，開發(fā)商據(jù)以證明自己的所謂《工程竣工驗收報告》，是開發(fā)商與其他相關合作方進行的一種“自檢”，沒有經(jīng)過權(quán)威的第三方的監(jiān)管認可。而業(yè)主們所要求的竣工驗收備案，則是國家的強制性規(guī)定，是商品房交付使用的前提條件。因此，在判定什么是“經(jīng)驗收合格”時，應該以是否完成了竣工驗收備案作為必要條件。

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