◆案例回放：

北京南三環(huán)木樨園某項(xiàng)目的100多位業(yè)主，因收房質(zhì)量問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商發(fā)生矛盾。業(yè)主李先生指出，開(kāi)發(fā)商未出示住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)和竣工驗(yàn)收備案表等“三大證件”就催業(yè)主收房，業(yè)主難以放心。售樓處辦公室的孫主任稱，辦事得要一個(gè)過(guò)程，住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)在交房后才能由物業(yè)發(fā)給業(yè)主。

主持人：開(kāi)發(fā)商交付商品房需具備哪些條件？

劉桂林：在北京，目前房屋交付條件主要有三個(gè)：，提供竣工驗(yàn)收備案表；，提供實(shí)測(cè)面積；第三，提供“兩書(shū)”，即住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。同時(shí)，從2006年1月1日起，還需提供一戶一驗(yàn)的分戶驗(yàn)收證明。從2007年開(kāi)始，北京市建委又出臺(tái)新政策，要求配套設(shè)施也要同步驗(yàn)收，并作為交房條件。需要注意的是，竣工驗(yàn)收備案表是北京市的交付條件，其他省市不一定執(zhí)行這項(xiàng)制度。按照國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，交付條件為具備勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四方聯(lián)合驗(yàn)收單。

秦兵：交付商品房的條件包括法定條件和約定條件。就法定要件來(lái)說(shuō)，要求有竣工驗(yàn)收備案表、土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證等等。約定條件即業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在合同中具體約定的內(nèi)容。取得竣工驗(yàn)收備案表是交付房屋的較低要求，其次再看合同的具體約定。

張翔：交付條件需要根據(jù)合同的約定。在合同約定不符合法律規(guī)定時(shí)，則依照法律規(guī)定。

依據(jù)《建筑法》的規(guī)定，房地產(chǎn)未經(jīng)驗(yàn)收合格不得交付使用?！断婪ā芬?guī)定建筑物消防未經(jīng)驗(yàn)收合格不得交付使用。環(huán)保驗(yàn)收不合格也不得交付使用。這三點(diǎn)是房屋交付的底線。有些地方當(dāng)事人雙方約定“該房屋經(jīng)驗(yàn)收合格”交付，但具體什么是合格，就會(huì)有很多爭(zhēng)議。開(kāi)發(fā)商主張取得四方竣工驗(yàn)收核定表但尚未完成備案即屬驗(yàn)收合格，可交付房屋。但若合同約定了取得備案表才可交付，那取得備案表則成為房屋交付的底線。

主持人：建設(shè)部《商品房購(gòu)賣示范合同》及北京市《示范合同》第八條中的商品房經(jīng)“驗(yàn)收合格”、“綜合驗(yàn)收合格”、“分期綜合驗(yàn)收合格”分別是什么意思？

劉桂林：它們本身就是模糊的概念。我認(rèn)為，“驗(yàn)收合格”應(yīng)當(dāng)是指達(dá)到國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，即通過(guò)四方聯(lián)合驗(yàn)收?！熬C合驗(yàn)收合格”也沒(méi)有明確定義，我的理解是應(yīng)該包括配套設(shè)施、綠化、環(huán)保等驗(yàn)收合格。至于“分期綜合驗(yàn)收”的概念并不清晰，官方也都沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的解釋。

秦兵：這個(gè)問(wèn)題目前找不到相應(yīng)的法定解釋。我認(rèn)為，“綜合驗(yàn)收合格”是指整個(gè)項(xiàng)目驗(yàn)收合格，“分期驗(yàn)收合格”往往指一個(gè)樓或一個(gè)樓的某一項(xiàng)驗(yàn)收合格。目前，只有竣工驗(yàn)收備案表是各方都一致認(rèn)可的交付文件?，F(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商往往把合同中的可選擇項(xiàng)早已事先選好，由不得購(gòu)房者選擇。

張翔：“綜合驗(yàn)收”在分期開(kāi)發(fā)中是不可能實(shí)現(xiàn)的?！熬C合驗(yàn)收合格”，我認(rèn)為是指不僅經(jīng)建設(shè)單位（即開(kāi)發(fā)商）、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、質(zhì)量監(jiān)督站五方工程驗(yàn)收合格，還包括規(guī)劃驗(yàn)收合格、消防驗(yàn)收合格、環(huán)保驗(yàn)收合格以及建設(shè)行政主管部門要求提供的一系列文件符合要求。“驗(yàn)收合格”，一般來(lái)講，是指單體工程驗(yàn)收合格，并取得工程備案表。實(shí)踐中，也有通過(guò)合同將“驗(yàn)收合格”約定解釋為開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)單位（即開(kāi)發(fā)商）、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、質(zhì)量監(jiān)督站五方竣工驗(yàn)收合格的文件。“分期綜合驗(yàn)收合格”，是指一個(gè)住宅小區(qū)在分期開(kāi)發(fā)的時(shí)候，分期進(jìn)行的驗(yàn)收。購(gòu)房者在簽署合同時(shí)，較好將取得竣工備案表約定為房屋交付的必要條件。

　　主持人：住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)在何時(shí)發(fā)放給業(yè)主？

劉桂林：“兩書(shū)”在交房的同時(shí)就應(yīng)交給業(yè)主。本案中，“兩書(shū)”由物業(yè)交給業(yè)主是不對(duì)的，因?yàn)槲飿I(yè)公司不是購(gòu)賣合同的一方。目前的做法是物業(yè)公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)的時(shí)候?qū)ⅰ皟蓵?shū)”交給業(yè)主，這時(shí)的物業(yè)公司實(shí)際上是接受開(kāi)發(fā)商的委托，代理開(kāi)發(fā)商來(lái)交“兩書(shū)”，責(zé)任較終仍由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

張翔：由物業(yè)公司交付“兩書(shū)”是不可能的。住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)必須是由開(kāi)發(fā)商親自交付，法律要求開(kāi)發(fā)商提供這兩個(gè)文件，這兩個(gè)文件也是竣工備案的文件，在交房的同時(shí)就應(yīng)給業(yè)主。除非合同有約定，由物業(yè)公司代表開(kāi)發(fā)商提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，否則只能由開(kāi)發(fā)商來(lái)交付。

違約金支付形式由雙方約定

◆案例回放：

1月22日，木樨園該項(xiàng)目售樓處大廳貼出一張致歉函，開(kāi)發(fā)商稱，按合同約定將發(fā)放因推遲交房所產(chǎn)生的違約金，但以抵扣物業(yè)費(fèi)的形式支付。業(yè)主們并不同意這樣做，業(yè)主李先生稱，業(yè)主要求以現(xiàn)金形式發(fā)放，而此要求未得到開(kāi)發(fā)商同意。當(dāng)天，業(yè)主們簽下聯(lián)名單，要求開(kāi)發(fā)商推遲交房日期。但是此舉遭到售樓處拒絕，售樓處堅(jiān)稱按合同操作。

主持人：對(duì)違約金的處理是否可以是開(kāi)發(fā)商的單方行為？在本案的情況下，您認(rèn)為合理的處理方式是怎樣的？

劉桂林：開(kāi)發(fā)商將違約金抵扣物業(yè)費(fèi)，這實(shí)際上只是開(kāi)發(fā)商單方的一個(gè)提議，至于這個(gè)提議是否被業(yè)主接受，則是另外一個(gè)問(wèn)題。如果業(yè)主不予接受，開(kāi)發(fā)商用這種方式相當(dāng)于沒(méi)有支付違約金，沒(méi)有承擔(dān)違約責(zé)任。目前的這種情況，業(yè)主較好是在開(kāi)發(fā)商取得竣工驗(yàn)收備案登記表之后再簽交接單收房，然后據(jù)實(shí)結(jié)算違約金數(shù)額。

秦兵：如果有違約金，一定是現(xiàn)金支付，法律沒(méi)有規(guī)定違約金可以用于抵扣物業(yè)費(fèi)。當(dāng)然，業(yè)主同意的話另當(dāng)別論。這種情況下，業(yè)主并不必要求推遲交房。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，交付的房屋質(zhì)量必須合格，業(yè)主應(yīng)組織起來(lái)，要求開(kāi)發(fā)商支付相應(yīng)違約金，并交付質(zhì)量合格的房屋。

張翔：抵扣物業(yè)費(fèi)是開(kāi)發(fā)商的單方選擇，沒(méi)有法律依據(jù)，業(yè)主同意才可以。而且違約金不能用于抵扣物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)管理關(guān)系是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的關(guān)系，與開(kāi)發(fā)商基于購(gòu)賣合同產(chǎn)生的違約金賠付關(guān)系無(wú)關(guān)。

本案這種債務(wù)轉(zhuǎn)移必須征得債權(quán)人的同意。在業(yè)主不同意的情況下，開(kāi)發(fā)商就必須以現(xiàn)金形式支付違約金。這種爭(zhēng)議發(fā)生后，處理的方式有兩種，，涉及到行政審批問(wèn)題的，可以請(qǐng)求行政主管部門依法處理；，根據(jù)合同約定，通過(guò)仲裁或訴訟的途徑，依照合同處理。

專家支招避免糾紛

主持人：為避免類似糾紛，對(duì)于房屋交接過(guò)程中的常見(jiàn)問(wèn)題，您有怎樣的建議？

劉桂林：較好的方式是在合同中詳細(xì)約定交房程序及問(wèn)題處理方式，但現(xiàn)在這種市場(chǎng)狀況讓業(yè)主難以通過(guò)合同或補(bǔ)充協(xié)議的方式來(lái)約定這些細(xì)節(jié)?，F(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)交房的程序等問(wèn)題都還沒(méi)有太明確的規(guī)定，政府部門可以出臺(tái)一些相應(yīng)的行政措施或行政法規(guī)，對(duì)交房的程序作出詳細(xì)的規(guī)定，從政府管理的角度來(lái)完善相關(guān)制度。

秦兵：合同一定要簽好、簽細(xì)，并嚴(yán)格依照合同約定執(zhí)行。簽好了合同，類似的很多問(wèn)題自然就能解決，合同簽不好肯定會(huì)有麻煩。

張翔：可以這么說(shuō)，當(dāng)事人必須支付購(gòu)房子的司法成本，可以求助于專業(yè)的房地產(chǎn)律師或其他專業(yè)人士來(lái)處理購(gòu)房中的法律問(wèn)題。

竣工驗(yàn)收備案表作用有限

◆案例回放：

對(duì)于竣工驗(yàn)收備案表，售樓處辦公室孫主任解釋，他們目前還沒(méi)拿到竣工驗(yàn)收備案表，但在去年12月18日已通過(guò)較后一項(xiàng)驗(yàn)收，這樣就可以交房。北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)開(kāi)發(fā)商交房所需條件做了說(shuō)明，市建委稱，建設(shè)單位應(yīng)從工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向區(qū)縣級(jí)以上建委備案，取得竣工驗(yàn)收備案表，但這15日內(nèi)交房并不違規(guī)。但如果購(gòu)售房雙方在合同中約定以竣工驗(yàn)收備案表為準(zhǔn)，則開(kāi)發(fā)商若未取得即交房就構(gòu)成了違約。而住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅質(zhì)量說(shuō)明書(shū)則應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商自己提供。

主持人：竣工驗(yàn)收備案表具有怎樣的法律性質(zhì)和作用？取得竣工驗(yàn)收備案表的程序是怎樣的？

劉桂林：按照北京市的規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案表是房屋交付的法定條件之一，是房屋交付的初步證明，但該表并不能說(shuō)明房屋質(zhì)量沒(méi)有任何問(wèn)題了?，F(xiàn)在政府對(duì)房屋質(zhì)量不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，僅作形式上的備案。

秦兵：竣工驗(yàn)收備案表是一個(gè)備案制度的證明，它不能保證房屋質(zhì)量合格。其法律性質(zhì)僅僅是一個(gè)備案證明，僅僅說(shuō)明房屋就質(zhì)量問(wèn)題備案了。其取得程序是，先由建筑商、開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)商、監(jiān)理商四方進(jìn)行內(nèi)部驗(yàn)收，四方認(rèn)為驗(yàn)收合格后，將驗(yàn)收表交予市建委，建委蓋章表示收到，即完成備案。備案表不能保證房屋質(zhì)量沒(méi)有問(wèn)題，收房后出現(xiàn)的問(wèn)題需通過(guò)訴訟程序解決。

張翔：總體來(lái)看，大家約定俗成的“驗(yàn)收合格”指的應(yīng)是取得竣工驗(yàn)收備案表。從法律上講，按照建設(shè)部頒發(fā)的文件的相關(guān)規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案表要在取得如下幾種文件后才能通過(guò)備案：頭先，項(xiàng)目須取得工程驗(yàn)收即五方驗(yàn)收合格的文件；其次是規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收以及住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)、施工圖審查合格等文件，這些文件齊全以后才能通過(guò)備案。也就是說(shuō)，如果房屋取得了竣工驗(yàn)收備案表，就意味著這個(gè)房子是合格的。

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)變更涉嫌違約

◆案例回放：

業(yè)主李先生指出，房屋沒(méi)有按照原規(guī)劃建設(shè)，“規(guī)劃是2個(gè)陽(yáng)臺(tái)的成了1個(gè)，規(guī)劃是1個(gè)陽(yáng)臺(tái)的現(xiàn)在沒(méi)有了?！?

主持人：什么是“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更”？業(yè)主收房時(shí)面臨規(guī)劃或設(shè)計(jì)變更時(shí)應(yīng)如何處理？

劉桂林：規(guī)劃變更和設(shè)計(jì)變更不是一回事，但有時(shí)候比較大的設(shè)計(jì)變更會(huì)涉及到規(guī)劃。比如房屋外立面陽(yáng)臺(tái)的變更，它既涉及到設(shè)計(jì)變更，也涉及到規(guī)劃變更。按照現(xiàn)在的示范合同，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)變更了，開(kāi)發(fā)商需通知業(yè)主，業(yè)主可以接受，也可以不接受，接受的話就繼續(xù)履行合同，不接受的話就退房。但現(xiàn)在房屋價(jià)格上漲得比較厲害，業(yè)主選擇退房會(huì)帶來(lái)巨大的潛在損失，誰(shuí)也不愿意退房，這樣就相當(dāng)于業(yè)主只能無(wú)條件忍受開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。本案出現(xiàn)這種情況，業(yè)主只能要么退房，要么就無(wú)條件接受。但在房?jī)r(jià)上漲迅速的市場(chǎng)條件下，業(yè)

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