樓市成交震蕩醞釀?wù){(diào)整，8月可能將成銷售拐點(diǎn)

　　住宅市場在經(jīng)歷了上半年的交易沖動(dòng)后，正逐漸轉(zhuǎn)向冷靜。8月19日，記者了解到，8月中上旬，北京住宅期房網(wǎng)上日均簽約345套，創(chuàng)下今年樓市反彈以來新低。

　　隨著剛性需求已經(jīng)經(jīng)歷了一輪集中釋放，而銀行一年的信貸任務(wù)也基本在上半年集中完成，今年較后4個(gè)月的樓市形勢開始變得撲朔迷離，開發(fā)商從8月份開始加速開盤，以李嘉誠為代表的港資地產(chǎn)商更是成為樓市出貨急行軍。

　　“今年這較后4個(gè)月，住宅房地產(chǎn)市場很危險(xiǎn)?！痹赟OHO中國收購摩根士丹利旗下東海廣場全部股份新聞發(fā)布會(huì)上，潘石屹在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)指出。

　　詭異的8月樓市面臨銷售拐點(diǎn)

　　數(shù)據(jù)顯示，8月1日-18日，北京住宅期房網(wǎng)上簽約6804套，剔除經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房，簽約量為6212套，日均簽約量為345套。

　　據(jù)記者了解，這一數(shù)據(jù)不但較7月份北京平均日簽約量355套下降2.8％，而且也創(chuàng)了今年樓市反彈以來的新低。而在7月份，北京房地產(chǎn)成交量已經(jīng)處于調(diào)整通道中，日均簽約量環(huán)比6月份下降了7.8％。

　　但值得注意的是，雖然8月上旬住宅期房日簽約量創(chuàng)下今年新低，但8月10日-8月16日，京城樓市商品住宅成交套數(shù)卻在經(jīng)歷了持續(xù)幾周的跌勢后又全面上漲，商品住宅銷售套數(shù)環(huán)比上漲13.12％，銷售面積環(huán)比上漲16.78％。而其中現(xiàn)房商品房簽約套數(shù)為563套，環(huán)比前一周上漲33.73％。同比商品住宅銷售各項(xiàng)數(shù)字持續(xù)上漲。

　　豐瑞世紀(jì)總經(jīng)理、地產(chǎn)分析師戴曉光認(rèn)為，進(jìn)入8月份后，樓市持續(xù)熱銷的動(dòng)力已經(jīng)不足，從8月上半月的北京樓市成交不斷震蕩的數(shù)據(jù)也可以看出，樓市正在醞釀?wù){(diào)整，而因?yàn)?月上旬許多開發(fā)商集中開盤，京城樓市的新增供應(yīng)量激增，而且開盤項(xiàng)目均價(jià)環(huán)比下跌，給購房者帶來較多的選擇和房源，而房貸可能再次收緊的傳言也使不少購房者“緊急”入市，樓市很可能正在上演今年較后的盛宴，而8月份將成為銷售拐點(diǎn)。

　　“后4個(gè)月住宅樓市很危險(xiǎn)”

　　而上半年支撐住宅樓市發(fā)展的較重要因素，即各大銀行房貸政策的全面放松，如今也開始轉(zhuǎn)向。

　　隨著銀監(jiān)會(huì)近期要求各大銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸頭付四成的政策后，據(jù)記者了解，各大銀行從7月份已經(jīng)開始收緊二套房貸。

　　“監(jiān)管層的要求是一個(gè)方面，更主要的是因?yàn)楦鱾€(gè)銀行每年的個(gè)人房貸是有一定限額的，今年上半年，因?yàn)閳?zhí)行寬松的信貸政策，投資性購房大幅度增加，各大銀行的個(gè)人房貸任務(wù)早已經(jīng)提前完成?！比A夏銀行（600015）一銀行分行負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　該人士同時(shí)告訴記者，各商業(yè)銀行在全年個(gè)人房貸任務(wù)基本完成的情況下，必然會(huì)收緊個(gè)人房貸，一方面是更嚴(yán)格地執(zhí)行二套房貸政策、更嚴(yán)厲地審查個(gè)貸資質(zhì)，同時(shí)與銀行合作的評(píng)估所也不會(huì)像上半年一樣可以寬松地高估房屋，這樣下來，個(gè)人貸款購房必然會(huì)受到較大影響。

　　對于各商業(yè)銀行提前完成信貸任務(wù)后會(huì)自行收縮信貸政策，潘石屹也對記者稱，諸多因素在發(fā)生變化，今年后4個(gè)月的住宅樓市很危險(xiǎn)，即使繼續(xù)執(zhí)行寬松的信貸政策，但今年前7個(gè)月國有商業(yè)銀行新增貸款總額高達(dá)7.7萬億元，繼續(xù)加大信貸的動(dòng)力不足。

　　摩根大通董事總經(jīng)理兼中國證券市場主席李晶也發(fā)表報(bào)告表示，今年前7個(gè)月新增貸款達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的水平后，銀行對于信貸風(fēng)險(xiǎn)變得更為留心。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)的流動(dòng)性有緊密的關(guān)聯(lián)。

　　開發(fā)商開始忙于出貨

　　顯然很多開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到目前的市場逐漸冷靜，在8月份開始加緊出貨，同時(shí)，8月加價(jià)的幅度明顯下降。

　　繼8月初16個(gè)項(xiàng)目扎堆開盤創(chuàng)下年內(nèi)新高之后，8月10日-8月16日，北京又有8個(gè)項(xiàng)目開盤放量，雖然環(huán)比前一周開盤數(shù)量銳減一半，但依然延續(xù)了放量較為集中的整體趨勢，受開盤項(xiàng)目多集中在五環(huán)外的郊區(qū)縣所影響，上周開盤項(xiàng)目均價(jià)為12586元/平方米，環(huán)比下降達(dá)17.66％。

　　而在上海市場，開發(fā)商集中出貨表現(xiàn)得更為明顯。

　　8月18日，摩根士丹利地產(chǎn)基金Anderson以24.5億元的低價(jià)將所持有的上海東海廣場一期的全部股本轉(zhuǎn)售給SOHO中國，SOHO中國正式進(jìn)入上海市場。

　　近日，李嘉誠旗下的四季雅苑正在部署大規(guī)模的推廣計(jì)劃，據(jù)悉，四季雅苑本是李嘉誠“長和系”持有并收租長達(dá)十余年的別墅物業(yè)，目前已陸續(xù)結(jié)束與租客的租約，計(jì)劃將200多套別墅全部收回，改造后上市出售。這也是李嘉誠今年繼拋售上海黃金城道商鋪后，又一上海物業(yè)拋售計(jì)劃。與此同時(shí)，世茂房地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)也加入到市場推盤大營中。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，摩根士丹利以及以李嘉誠為代表的港資房地產(chǎn)企業(yè)是對市場動(dòng)向較為敏感的一個(gè)群體，這些企業(yè)常常前期捂地，等市場高位時(shí)緊急出手。瑞安與和記黃埔突然加速推盤，很可能是看清了目前資金流動(dòng)性充裕帶動(dòng)下的豪宅投資需求導(dǎo)致的樓市虛火，加速將手中物業(yè)拋出。

　　“下半年擔(dān)心的問題很多，我較擔(dān)心的是樓市出現(xiàn)‘滯脹’?！?月18日，中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示，目前開發(fā)商手中有錢，所以在年底前難以降價(jià)銷售，由此可能出現(xiàn)“有價(jià)無市”的局面，進(jìn)而出現(xiàn)價(jià)格高位上漲而成交量低迷徘徊地滯脹。

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