只為能有一個(gè)好銷量  樓盤名稱頻頻“換馬甲”

    從購(gòu)房的習(xí)慣來看，杭州人肯定是喜新厭舊的。

    不止一個(gè)專家說過，沒有新項(xiàng)目入市的區(qū)域，一般銷售速度都會(huì)大幅放緩。不止一個(gè)開發(fā)商說過，大體量項(xiàng)目，都需要不斷用新組團(tuán)名去刺激客戶，方可促進(jìn)銷售。

    也就是說，大家都偏愛那些“新”項(xiàng)目。然而，你或許不知道，很多你以為的新項(xiàng)目，只是換了一個(gè)馬甲而已。較近，又有一批項(xiàng)目換了新面孔上市了。

    時(shí)不時(shí)換個(gè)“馬甲”刺激客戶

    代表樓盤：景瑞悅西臺(tái)復(fù)地連城國(guó)際金地自在城

    在“換馬甲”的大軍中，有那么一波項(xiàng)目是較偷懶的。所謂換湯不換藥，說的應(yīng)該就是這些樓盤。同一個(gè)售樓處，同一個(gè)操盤團(tuán)隊(duì)，同一個(gè)開發(fā)商，同一個(gè)項(xiàng)目公司，先進(jìn)不同的只有“案名”。其實(shí)，就連案名都一樣，購(gòu)房者聽到的“不同的案名”，只是不同的組團(tuán)名而已。

    上周領(lǐng)出預(yù)售證并在周末開盤的景瑞悅西臺(tái)項(xiàng)目，就是這樣一個(gè)情況。景瑞悅西臺(tái)位于申花路豐潭路交叉口東，建筑面積約為10萬平方米，主力戶型90-139平方米。上周末，項(xiàng)目頭次開盤推出精裝高層和毛坯洋房，高層總價(jià)225-240萬元/套，洋房總價(jià)280-380萬元/套。

    事實(shí)上，景瑞悅西臺(tái)就是景瑞申花壹號(hào)院的二期產(chǎn)品。兩宗地塊原本都是雅戈?duì)柤瘓F(tuán)摘得的“申花地王”，后由于雅戈?duì)柾说兀瑑勺诘貕K再由景瑞在2014年1月份從土地市場(chǎng)耗費(fèi)18.6億元摘得。并且，在申花壹號(hào)院銷售的過程中，銷售人員也介紹說如今的悅西臺(tái)是“尚未規(guī)劃”的二期產(chǎn)品。與景瑞申花壹號(hào)院相比，景瑞悅西臺(tái)的提升，在于從毛坯產(chǎn)品升級(jí)成了精裝產(chǎn)品。

    情況類似的，還有復(fù)地又一城，項(xiàng)目位于喬司，總建筑面積約18萬平方米。項(xiàng)目的另一個(gè)名字大家可能更熟悉，叫復(fù)地連城國(guó)際。

    還有位于三墩的金地自在城。自在城這個(gè)項(xiàng)目的總體量達(dá)到了85萬平方米，里面包括了高層、小高層、花園洋房、酒店式公寓等多種建筑形態(tài)，銷售周期也從2009年開始一直拉到了2013年，期間多次推盤，自然每隔一段時(shí)間都要用新的組團(tuán)名字。自在城較后一批公寓組團(tuán)名為“求學(xué)里”，當(dāng)時(shí)不少戶外廣告上都只突出“求學(xué)里”三個(gè)大字，而“自在城”這三個(gè)字則非常小。當(dāng)時(shí)，營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹說：“這樣做也主要是為了突出組團(tuán)離配套 較近的意思，同時(shí)也是在大盤的銷售末期給市場(chǎng)一個(gè)全新的刺激。”

    改頭換面提升品質(zhì)取信市場(chǎng)

    代表作品：中交悅西溪溪上玫瑰園

    與上面這種換個(gè)組團(tuán)名不同的是，有一部分項(xiàng)目的確是中途換了項(xiàng)目的推廣名，因?yàn)楸澈蟮臇|家換了。

    其中，一部分是中途換了名字。比如未來科技城的中交悅西溪、北大資源海港城和溪上玫瑰園等。

    中交悅西溪原名升華悅西溪，與阿里巴巴淘寶城隔街相望。2014年底，中交集團(tuán)在完成了對(duì)升華地產(chǎn)80%股份的收購(gòu)后，宣布將項(xiàng)目改姓“中交”。之前，這個(gè)毗鄰阿里巴巴的“一線豪宅”實(shí)際銷售成績(jī)并不樂觀，有媒體統(tǒng)計(jì)實(shí)際去化率不足五成。中交接手后，為了提升產(chǎn)品品質(zhì)，大刀闊斧換掉了之前的物業(yè)團(tuán)隊(duì)，重金聘請(qǐng)了在杭州市場(chǎng)上口碑的綠城物業(yè)。

    溪上玫瑰園也有類似的經(jīng)歷。以前，溪上玫瑰園叫溪上凰庭，由宏程房產(chǎn)開發(fā)。2009年時(shí)，項(xiàng)目引入合作伙伴綠城集團(tuán)(綠城陽(yáng)光公館綠城百合公寓)，低調(diào)更名為溪上玫瑰園。在排屋別墅市場(chǎng)頗有見解的綠城團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐項(xiàng)目后，認(rèn)為項(xiàng)目整體有許多不足之處，不僅是叫停了原規(guī)劃，更是直接推倒重來，把原來已經(jīng)建成的部分也一并推倒重建。

    原來的溪上凰庭和老的升華悅西溪有一個(gè)同樣的問題，就是定位高端，卻沒有給出真正符合高端人士的產(chǎn)品。當(dāng)時(shí)，有媒體表示“一個(gè)幾百畝的大盤，一家缺乏知名度的企業(yè)，一個(gè)位于繞城外的地方，一個(gè)單憑高端材料堆砌的項(xiàng)目，是難以做成豪宅的?！?/p>

    綠城進(jìn)駐以后，除了在產(chǎn)品規(guī)劃上整體改造外，也通過綠城自有的銷售渠道優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了提升。當(dāng)時(shí)，前期已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主在得到該消息后，基本都是非常滿意的，“因?yàn)橐跃G城以往的口碑，項(xiàng)目整體勢(shì)必得到提升?！?/p>

    新產(chǎn)品實(shí)際是地道“二手地”

    代表作品：融科璦驪山、恒大水晶國(guó)際廣場(chǎng)、錢塘玫瑰灣、遠(yuǎn)洋萬和四季

    除了上述兩類項(xiàng)目外，還有一些項(xiàng)目看似沒有換過名字，實(shí)際上是在進(jìn)入市場(chǎng)前，就已經(jīng)完成了“改頭換面”的過程。

    之江轉(zhuǎn)塘一帶聚集了好幾個(gè)這樣的項(xiàng)目。有趣的是，在這一帶收購(gòu)項(xiàng)目的開發(fā)商，大都是外來實(shí)力房企，試圖從杭州自然環(huán)境較好的之江作為突破口，進(jìn)入杭州主城區(qū)市場(chǎng)。融科、佳兆業(yè)和恒大都是如此。

    2011年前后，融科和佳兆業(yè)分別收購(gòu)了之江云廈手中地塊和浙江五豐置業(yè)有限公司100%股權(quán)，獲得了如今的融科璦驪山和佳兆業(yè)玖瓏山項(xiàng)目。此前，兩家公司在杭州都沒有項(xiàng)目;而后，融科又開發(fā)了現(xiàn)在的融科東南海、融科璦頤灣項(xiàng)目，足跡遍及蕭山余杭，而佳兆業(yè)也再開發(fā)了西溪璞園和君匯上品項(xiàng)目，分布杭州東西兩側(cè)。

    恒大的情況也是如此。據(jù)悉，恒大水晶城項(xiàng)目位于杭州之江度假旅游區(qū)，鄰近金都極地海洋公園，距之江大橋入橋口僅200余米，地塊可建面積高達(dá)40萬平方米(其中住宅18.24萬平方米，商業(yè)和公建22.3萬平方米)，原是三立控股于2013年11月1日以24.41億競(jìng)得該地。恒大也借該項(xiàng)目正式進(jìn)入杭州主城區(qū)。

    上面這種是外來開發(fā)商主動(dòng)收購(gòu)，一般收購(gòu)過程中都有溢價(jià)。還有一種情況，是前一家開發(fā)商遭遇資金問題而無法繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目，是被迫出售項(xiàng)目，此時(shí)的收購(gòu)過程多數(shù)只能是降價(jià)賣了。

    今年較的收購(gòu)項(xiàng)目應(yīng)該就是城東的遠(yuǎn)洋萬和四季了。這宗地塊原來的主人是雨潤(rùn)集團(tuán)。雨潤(rùn)在國(guó)內(nèi)食品界的名氣數(shù)一數(shù)二，在浙江地產(chǎn)界卻鮮有代表項(xiàng)目。近年來，雨潤(rùn)集團(tuán)接連遭遇資金鏈問題，公司已經(jīng)應(yīng)接不暇，根本無力在一個(gè)不熟悉的杭州市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目，無奈只能轉(zhuǎn)手他人。

    上周剛開盤的錢塘玫瑰灣情況也是如此。錢塘玫瑰灣位于濱江區(qū)濱文路和新浦路交界處，頭開均價(jià)18000元/平方米，主力戶型為90平方米剛需產(chǎn)品。實(shí)際上，錢塘玫瑰灣項(xiàng)目是中尚置業(yè)從三聯(lián)集團(tuán)手中收購(gòu)而來，該項(xiàng)目以前定案名為三聯(lián)春上，樓面價(jià)9942元/平方米，是當(dāng)時(shí)的區(qū)域地王。后來，由于三聯(lián)集團(tuán)遭遇各種資金和信用問題，項(xiàng)目無奈轉(zhuǎn)手。

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