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如何調(diào)控房地產(chǎn):有個神奇的25%理論

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南綜合  閱讀 560 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  區(qū)域房產(chǎn)投資盤點 一線城市依賴度較小

  林小昭

  房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例多少合適?如何判斷一個城市對房地產(chǎn)的依賴度?《財經(jīng)日報》記者梳理28座城市上半年房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例發(fā)現(xiàn),東部的北京、深圳等一線城市和部分二線城市這一比例遠(yuǎn)超過了25%,但并不意味著這些城市對地產(chǎn)依賴度高,相反這些城市對地產(chǎn)的依賴度比較低。

  25%理論

  多年來,“學(xué)者型官員”、重慶市市長黃奇帆在樓市調(diào)控方面有一個的觀點,那就是堅持每年房地產(chǎn)投資不能超過固定資產(chǎn)投資的25%,確保適度的房地產(chǎn)市場容量和嚴(yán)格控制樓面地價尤為重要。

  今年2月13日,在重慶國土資源和房屋管理工作會議上,黃奇帆給該市國土和住房部門的官員現(xiàn)場“講課”,談房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢以及如何進(jìn)行調(diào)控。

  “要求每年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資不超過全市固定資產(chǎn)投資的25%,超過25%一定供過于求,低于25%又供應(yīng)不足,不適應(yīng)城市化?!秉S奇帆說,“有人說怎么保持供求平衡,就在陳和平(重慶市副市長,分管城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源和房屋管理、規(guī)劃)一支筆上?!?/p>

  黃奇帆說:“房產(chǎn)商購地以后,每個樓盤總要做控制性詳規(guī)、建設(shè)設(shè)計規(guī)劃,這個規(guī)劃由規(guī)劃局批,每個單子都要陳和平畫圈,我給他說過,如果看這個月房產(chǎn)投資量超過25%,變30%或者更多,把房地產(chǎn)商報來的規(guī)劃件壓一壓;如果低于25%,變成15%了,這時候只要有關(guān)部門按法規(guī)批準(zhǔn),你畫圈以后就推出去,建設(shè)進(jìn)度就加快,建設(shè)部門也有一些手續(xù)上的快慢,政府是可以調(diào)控的?!?/p>

  這幾年重慶在控制房地產(chǎn)投資進(jìn)度方面一直做得不錯。數(shù)據(jù)顯示,上半年,重慶房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1715.82億元,同比增長10.5%,占全社會固定資產(chǎn)投資的27.2%。剛好在25%的標(biāo)線附近。

  東部發(fā)達(dá)城市遠(yuǎn)超25%

  那么在重慶之外,各個城市房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重是怎樣的呢?

  《財經(jīng)日報》記者統(tǒng)計28個主要城市(廣州等部分城市因數(shù)據(jù)缺乏沒有納入統(tǒng)計)上半年房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例發(fā)現(xiàn),東部的北京、深圳等一線城市和部分二線城市這一比例遠(yuǎn)超過了25%,但這并不意味著這些城市對地產(chǎn)依賴度高,相反這些城市對地產(chǎn)的依賴度比較低。

  數(shù)據(jù)顯示,北京房地產(chǎn)投資占固投的比例較高,達(dá)到了61.53%。其次是上海,達(dá)到59.5%。第三是???,達(dá)到52.3%。緊隨其后的是深圳(52.14%)、杭州(51%)、廈門(46.19%)、昆明(45.19%)、貴陽(42.19%)、東莞(42.12%)。除了海口、昆明和貴陽,其余城市均是東部沿海經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市。

  為何東部城市這一比例如此之高?這還得從固定資產(chǎn)的構(gòu)成去分析。固定資產(chǎn)投資主要包括基建投資、工業(yè)投資和房地產(chǎn)投資三大塊,東部沿海發(fā)達(dá)城市前兩大塊的比重都比較低。

  例如,上海上半年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資460.46億元,工業(yè)投資403.67億元。在深圳,上半年基本建設(shè)投資660.79億元,工業(yè)投資203.26億元。

  中原地產(chǎn)頭席市場分析師張大偉對《財經(jīng)日報》分析,東部發(fā)達(dá)城市尤其是一線城市目前已經(jīng)沒有大規(guī)模的基建投資需求,另外隨著第三產(chǎn)業(yè)成為主導(dǎo),工業(yè)投資增長也很少。但在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域,這些城市有大量的改善性需求,有大量持續(xù)的人口凈流入,因此房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的占比也比較大。

  相比之下,中西部如重慶、長沙等城市的基建投資和工業(yè)投資仍有很大空間,因此房地產(chǎn)投資占固投的比重就比較低。例如,重慶上半年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資1612.28億元,工業(yè)投資2038.84億元,均是上海、深圳的數(shù)倍。

  也就是說,在房地產(chǎn)開發(fā)投資與固投的比例上,東部發(fā)達(dá)城市與重慶等中西部城市所呈現(xiàn)的差距,較根本的在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同。東部發(fā)達(dá)城市尤其是一線城市已經(jīng)走過了依靠投資驅(qū)動的階段。這些城市的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)比較完善,產(chǎn)業(yè)也由工業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)業(yè)主導(dǎo),因此在投資領(lǐng)域,只有房地產(chǎn)仍有比較大的空間。

  從投入和產(chǎn)出的比例也可以看出,東部沿海發(fā)達(dá)城市對房地產(chǎn)的依賴度比較低。以房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例來看,上海、北京、深圳、東莞等城市的比例都比較低,均在20%以下。

  像深圳,盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到了52.14%,但房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重僅為8.94%。

  廣東省政協(xié)委員、深圳市委黨校副校長譚剛多次對《財經(jīng)日報》分析,深圳低投資率已經(jīng)持續(xù)很多年,深圳已經(jīng)走過了依靠投資來拉動經(jīng)濟(jì)增長的階段。目前深圳的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值產(chǎn)業(yè)、未來型產(chǎn)業(yè)的布局在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中已經(jīng)體現(xiàn)出了強(qiáng)大的作用。深圳是用更少的投入換取更大的經(jīng)濟(jì)總量。要通過調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式來形成新的經(jīng)濟(jì)增長動力。

  他認(rèn)為,深圳對地產(chǎn)的依賴度比較低,一方面是由于目前可供用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地十分有限。別的城市都有大量的土地進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,但深圳除了前海,這幾年供地產(chǎn)開發(fā)的土地很少。

  另一方面,盡管深圳房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)到52.14%,但在龐大的市場需求面前,深圳有限的土地供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場需求。

  深圳房價在2014年11月開始止跌,在12月份成為全國頭個房價上漲的城市。2015年上半年繼續(xù)扮演“領(lǐng)頭羊”的角色。深圳房價之所以上漲明顯,在于供求關(guān)系和市場預(yù)期發(fā)生了變化。深圳目前面臨著供應(yīng)乏力的尷尬,去庫存周期比較小,7月份新建商品住宅庫存去化周期僅為6.9個月。從這個角度上看,深圳的房地產(chǎn)投資占固投的比例還可以更高。

  哪些城市房產(chǎn)依賴度大

  那么什么樣的城市對房地產(chǎn)的依賴度更大?從房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重來看更為準(zhǔn)確。在這一比例上,超過30%的有5個城市,其中貴陽以40.12%的比例排名榜頭,昆明也達(dá)到40%,???6.37%,福州33.45%,西安32.71%。此外,廈門也達(dá)到29.49%。


    另一方面,這些城市的房地產(chǎn)投資占固投的比例均在30%以上,如貴陽達(dá)到42.19%,昆明達(dá)到45.19%,??谶_(dá)到52.3%,廈門46.19%,福州32.68%,西安36.62%。這些城市之所以對房地產(chǎn)依賴度高,原因各不相同。例如海口所處的海南,作為國際旅游島,旅游和房地產(chǎn)是海南的支柱產(chǎn)業(yè)。張大偉說,房地產(chǎn)依賴度高低除了看房地產(chǎn)占經(jīng)濟(jì)的比重外,也必須要看人口的結(jié)構(gòu)和構(gòu)成?!跋窈D贤鈦淼穆糜巍B(yǎng)老的人很多,這部分的房地產(chǎn)需求必須考慮在內(nèi),否則肯定嚴(yán)重過剩?!?/p>


  昆明和貴陽的比例比較高,除了這兩個城市作為避暑“”,旅游業(yè)發(fā)展不錯外,更為重要的是這兩個省會所處的云南和貴州兩省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后,城鎮(zhèn)化比例很低,目前城鎮(zhèn)化仍處于起飛加速階段,城鎮(zhèn)化率的增長幅度也會高于全國平均水平。

  易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對本報記者表示,西南、西北包括中部很多省份的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡,省會城市占據(jù)了太多資源,而房地產(chǎn)受資源稟賦影響很大,因此省會城市的房地產(chǎn)發(fā)展也是全省較快的。

  福州和廈門對房地產(chǎn)依賴度高,則跟紡織服裝、輕工等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān),積累了大量財富,民間資本十分雄厚,但這幾年實體經(jīng)濟(jì)不景氣、產(chǎn)業(yè)升級緩慢,房地產(chǎn)賺錢快,很多資金就流向房地產(chǎn)行業(yè)。

  在張大偉看來,東部沿海很多城市人口仍是凈流入,房地產(chǎn)投資比例相對比較高的話,對經(jīng)濟(jì)的影響沒有那么大。但西部很多省份,人口仍是凈流出的,如果房地產(chǎn)投資占比太高,就會出現(xiàn)過剩。(來源:一財網(wǎng))。

    相關(guān)鏈接:

  黃奇帆談房地產(chǎn)調(diào)控:“別一根筋把地價推高”

  李秀中

  “學(xué)者型官員”、重慶市市長黃奇帆又“手把手”教起下屬官員來了。2月13日,在重慶國土資源和房屋管理工作會議上,黃奇帆給國土和住房部門的官員現(xiàn)場“講課”,談房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢以及如何進(jìn)行調(diào)控。

  黃奇帆說,從國際經(jīng)驗看,房地產(chǎn)周期跟人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān),我國人口自然增長率2006年開始低于死亡率,另外60歲人口比重到2010年達(dá)到峰值,到2020年前后,退休的人群每年大于新生的就業(yè)人群300萬人,人口減少過程中,對用地需求的增長率會放慢,對房地產(chǎn)的需求也會放慢。

  在剛需人口減少的同時,人均居住面積逼近規(guī)劃上限。黃奇帆說,1990年以前,上海人均居住面積才2平方米,現(xiàn)在到了40平方米,整個大上海2000萬人8億平方米,但是再過20年,上海還是這個景觀,就像紐約上世紀(jì)50年代形成的景觀,現(xiàn)在看沒有什么變化,一旦飽和了就不再變了,人均居住面積到了平衡點,房地產(chǎn)的完全需求量會逐漸收斂。

  因此,黃奇帆提出,房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)后要優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控?!胺康禺a(chǎn)是不動產(chǎn),是資源,是住宅,是老百姓民生保障,房地產(chǎn)大量的資產(chǎn)和銀行貸款聯(lián)系在一起,是半金融資產(chǎn),和金融安全密切相關(guān),動態(tài)來看,我們把它當(dāng)商品,就要形成供求平衡;把它當(dāng)成不動產(chǎn),就要控制地價、房價;把它當(dāng)資本品,就要進(jìn)行資本品對應(yīng)的物業(yè)稅、房產(chǎn)稅或者其他的各種直接間接稅種的管制?!?/p>

  “作為金融品的特征,當(dāng)然有個金融調(diào)控,金融調(diào)控主要是講按揭,如果松動調(diào)控零頭付,那就是美國的次貸危機(jī);控制到死就是零按揭,這時候房產(chǎn)市場又窒息了。合理的做法是,對這個金融品,套房可以二八開、三七開,套房對半開、六比四開,第三套房執(zhí)行全頭付,這是較較根本的金融屬性的調(diào)控?!?/p>

  “對資本品,重慶按國家要求率先進(jìn)行了物業(yè)稅也就是房產(chǎn)稅試點。我們也對不同品類的房子收差別稅率,按國家的規(guī)范,1%、2.5%、5%,一般公寓、高端公寓和別墅用不同稅率來調(diào)控?!?/p>

    “對商品來說,有個供求平衡,我們要求整個房地產(chǎn),每年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資不超過全市固定資產(chǎn)投資的25%,超過25%一定供過于求,低于25%,如果10%、5%的發(fā)展又供應(yīng)不足,不適應(yīng)城市化?!秉S奇帆表示,“有人說怎么保持供求平衡,就在陳和平(重慶市副市長,分管城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源和房屋管理、規(guī)劃)一支筆上。”


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