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樓市未來應(yīng)在五個方面下功夫
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源: 搜狐焦點網(wǎng) 閱讀 343 次
人類經(jīng)濟活動存在波動性特征,經(jīng)濟學(xué)家稱之為經(jīng)濟周期,即國民收入或總體經(jīng)濟活動擴張與緊縮的交替或周期性波動變化。經(jīng)濟周期的起因有外因說,內(nèi)因說和綜合說等多種。其中,內(nèi)因論認為,周期源于經(jīng)濟體系內(nèi)部如收入、成本、投資在市場機制作用下的必然現(xiàn)象,包括純貨幣理論,投資過度理論和消費不足理論和心理預(yù)期理論等。
以上經(jīng)濟波動理論對房地產(chǎn)周期波動都能做一定解釋,比如基欽周期理論(由美國經(jīng)濟學(xué)家約瑟夫·基欽1923年提出)主要從庫存角度去研究和觀察經(jīng)濟波動,認為庫存過多,生產(chǎn)商就減少生產(chǎn),經(jīng)濟向下波動;庫存減少,生產(chǎn)商又會加大生產(chǎn),經(jīng)濟向上波動。從基欽周期理論觀察中國房地產(chǎn)市場波動是有很大借鑒意義的。
目前,我國三、四線城市都存在房地產(chǎn)庫存過大的問題,原因是地方在前幾年過度供應(yīng)土地造成的,這些城市的新開工量自然就降低了,房價可能還在下調(diào),只有庫存減少到一定程度,新開工量和房價才會上升。不過,宏觀經(jīng)濟周期理論不能充分解釋房地產(chǎn)波動現(xiàn)象,必須結(jié)合行業(yè)本身特質(zhì)做進一步分析。
金融資源分布存在三個不平衡
與電信電力、醫(yī)療保健等弱周期行業(yè)相比,房地產(chǎn)是一種強周期行業(yè),我國房地產(chǎn)波動性強的原因有如下幾點:
一是房地產(chǎn)既是消費品,又是投資品。在當前高凈值人群手握巨額現(xiàn)金、投資渠道不多的情況下,房地產(chǎn)很容易成為投資炒作對象。
二是土地是稀缺資源,在農(nóng)村土地入市受限等情況下,土地顯得更加緊張。特別是在人口不斷涌入、集聚了大量優(yōu)質(zhì)資源的一線城市和省會城市、計劃單列市,地價更容易快速上漲,進而推動房價上漲。
三是房地產(chǎn)金融屬性較強。在開發(fā)和購買兩端金融都有支持,按揭首付*低可以降到兩成,房地產(chǎn)開發(fā)自有資金比例達到25%即可,土地款通過資管計劃、地產(chǎn)基金、信托等方式可以獲得七成甚至八成融資,這種高杠桿融資往往會造成金融過度支持房地產(chǎn),在房地產(chǎn)泡沫形成過程中推波助瀾。
四是中國金融資源分布存在幾個嚴重不平衡現(xiàn)象,即行業(yè)不平衡、地域不平衡和企業(yè)不平衡。行業(yè)不平衡表現(xiàn)在金融資源過于集中在房地產(chǎn)方面,今年上半年銀行貸款增加7.53萬億元,其中房地產(chǎn)就增加了2.93萬億元,占比高達39%;區(qū)域不平衡表現(xiàn)在金融資源主要集中在一線、省會城市和計劃單列市,特別是東部城市,這些區(qū)域的存貸比遠高于其他區(qū)域,可以說中西部城市和中小城市在金融資源上是在支持東部和大城市;企業(yè)不平衡是指在行業(yè)集中度不斷提高情況下,各金融機構(gòu)把資金投放對象紛紛鎖定大型開發(fā)商,債券市場和股市也對大型開發(fā)商給予大力支持,這就導(dǎo)致大型開發(fā)商手頭資金充裕,且十分便宜,直接刺激了地王紀錄不斷被刷新。在中國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期,這三個不平衡和房地產(chǎn)區(qū)域明顯分化結(jié)合在一起,很容易使得一線城市和部分二線城市地價房價過快上漲。
五是房地產(chǎn)行業(yè)政策性很強,也對房地產(chǎn)周期波動形成較大影響。首先,房地產(chǎn)具有基礎(chǔ)性特點,住宅是居民*基本的生存條件,住房問題一要靠市場,二要靠政府保障,全世界都如此。同時,土地又是人類經(jīng)濟社會活動*基本生產(chǎn)要素,政府作用異常重要。其次,房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)性非常強,對上中下游的電力煤炭、鋼鐵機械水泥、家電家具消費等各種產(chǎn)業(yè)帶動性十分明顯,房地產(chǎn)發(fā)展好壞對于經(jīng)濟社會影響相當大。第三,房地產(chǎn)易誘發(fā)投機,并形成泡沫,房地產(chǎn)泡沫分為供應(yīng)泡沫和價格泡沫兩種。當前,三四線城市主要是供應(yīng)泡沫,一線城市和部分二線城市主要是價格泡沫。如果讓市場機制起主要作用的同時,政府不積極作為,房地產(chǎn)市場的大幅波動必然對國民的生產(chǎn)生活產(chǎn)生很大負面影響,甚至可能危及經(jīng)濟金融安全?;谝陨显?,政府對房地產(chǎn)格外關(guān)注,但問題在于,政策出手的時機、力度、側(cè)如果比較到位,對減輕周期波動是有好處的,反之,則可能加大波動幅度。
六是房地產(chǎn)調(diào)控本身存在一個天然矛盾和難點——不能對同一個時段的需求和供應(yīng)同時進行調(diào)節(jié)。需求是一個快變量,供給是一個慢變量,需求與供給的節(jié)奏天生不太合拍。如需要供應(yīng)增加來滿足需求、避免供不應(yīng)求和房價快速上漲時,因從買地到達到預(yù)售條件存在1~2年的時差,一時上不來;而在庫存過大,需要降低供應(yīng)、避免嚴重積壓資金時,加上房地產(chǎn)投資往往存在一定剛性增長特點,短期內(nèi)很難使供應(yīng)量降低,一時又下不來??傮w來看,調(diào)節(jié)需求相對容易,調(diào)節(jié)供給相對困難。就供給調(diào)節(jié)而言,抑制供給又比刺激供給更難。
未來應(yīng)在五個方面下功夫
房地產(chǎn)周期波動越大,對房地產(chǎn)本身和宏觀經(jīng)濟影響越大,所以如何減輕房地產(chǎn)波動幅度是政府和行業(yè)的一個重大課題。筆者認為,降低房地產(chǎn)波動幅度要在以下幾方面下功夫。
,要理順和地方政府調(diào)控的責(zé)權(quán)利關(guān)系。房地產(chǎn)是地方性產(chǎn)業(yè),且各地發(fā)展差異很大,房地產(chǎn)健康發(fā)展僅靠政策是不行的,必須充分發(fā)揮地方政府的主導(dǎo)作用。和地方利益訴求有所不同,是導(dǎo)致以往房地產(chǎn)調(diào)控效果不甚理想的重要原因,如何解決?應(yīng)該把房地產(chǎn)調(diào)控主要責(zé)任落實在地方政府身上,房價波動要列入主要政績考核目標。我國不少城市人口動輒數(shù)百萬甚至幾千萬,相當于一個其他國家總?cè)丝?,?yīng)該賦予地方房地產(chǎn)調(diào)控更多更靈活的權(quán)利,包括金融、稅收等方面政策調(diào)控的權(quán)利,如首付比例、限購限貸政策、交易環(huán)節(jié)稅收政策等。
與此同時,要積極貫徹落實“分類調(diào)控、因城施策”精神,當前大部分城市供過于求,需要去庫存,少數(shù)城市供不應(yīng)求,需要補庫存。在去庫存的大旗下,部分熱點城市也在執(zhí)行去庫存政策,而不是補庫存政策,可謂火上澆油,導(dǎo)致地價房價狂飆。因城調(diào)控政策執(zhí)行不到位是此輪房地產(chǎn)熱潮的重要原因,須引以為鑒。
,地方政府要立足城市長遠發(fā)展,提高房地產(chǎn)調(diào)控的本領(lǐng),加強土地供應(yīng)計劃性。計劃與市場經(jīng)濟調(diào)節(jié)兩大手段,在房地產(chǎn)方面,計劃性尤為重要,因為土地是政府供應(yīng)的,一方面要防止無節(jié)制供地,這會形成供應(yīng)泡沫;另一方面,要特別防止供地不足,這會催生房價泡沫。房地產(chǎn)的需求調(diào)控相對容易,要放在供給側(cè),要努力形成供應(yīng)略大于需求的長期態(tài)勢,供不應(yīng)求會導(dǎo)致房價快速上漲,要明白房價是易漲難跌、快漲慢跌的。
第三,要增強房地產(chǎn)調(diào)控的前瞻性,努力避免滯后性。調(diào)控不能等到問題很嚴重了,房價已經(jīng)很離譜了再出措施,應(yīng)及早出手。調(diào)控之所以滯后,除管理部門對形勢變化缺乏足夠敏感外,另一個原因是金融等調(diào)控工具無法常態(tài)化使用,短效調(diào)控機制沒有建立起來。房地產(chǎn)調(diào)控有財政稅收、金融、法律、行政、輿論引導(dǎo)、戶籍、土地等等多種方式,其中有些是快變量,有些是慢變量,稅收、金融、輿論引導(dǎo)、行政等快變量工具,地方政府應(yīng)該常態(tài)化和及時使用,做到短效機制短效調(diào)控機制與長效調(diào)控機制結(jié)合,快變量調(diào)控手段與慢變量調(diào)控手段結(jié)合。
按揭等金融工具在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用非常大,時效性也強,必須隨時靈活采用,房地產(chǎn)市場這幾年往往是兩三年一個明顯的波動周期,調(diào)控其實就是反周期,所以金融調(diào)控工具可能在3年內(nèi)要隨時使用才能應(yīng)對市場的波動?,F(xiàn)在往往是幾年才有一次調(diào)整,這種節(jié)奏是行政審批的方式,還算不上根據(jù)市場激烈變化及時應(yīng)對,這對調(diào)控房地市場顯然是不利的。稅收政策也很重要,在房地產(chǎn)過熱時期要及時調(diào)整流通環(huán)節(jié)乃至持有環(huán)節(jié)的稅務(wù)政策。
第四,房地產(chǎn)熱點城市往往是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),理應(yīng)在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)方面做出表率。具體來說,要主動減輕地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴,地方財政對土地出讓金的依賴。土地財政是分稅制改革之后形成的一個問題,需要在稅制改革方面進一步深入解決,物業(yè)稅對減輕土地財政依賴、抑制房地產(chǎn)投資投機、促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展有一定作用,可以考慮在適當時機實施。
第五,集體土地出讓步伐需要加快。土地壟斷供應(yīng)容易抬高地價房價,集體土地入市能有效破除壟斷,減輕地價上升壓力。
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