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董志勇:房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要部分 發(fā)展應(yīng)走“正道”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:搜狐 閱讀 438 次
董志勇 北京大學(xué)教務(wù)部部長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、北京大學(xué)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究主任
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要部分,同時(shí)也是國家穩(wěn)定、社會(huì)公平的試金石。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)相關(guān)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用非常強(qiáng),形成了一條完整的巨大的生物鏈。
目前中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了依賴。有人說,政府與房地產(chǎn)是真愛,只要樓市不行,政府必定要出手相救,從2003年開始,中國政府與中國房地產(chǎn)業(yè)就這樣“互相扶持”走過了風(fēng)風(fēng)雨雨十幾年。縱觀政府與樓市的“感情史”,可謂分分合合,跌宕起伏,中國樓市經(jīng)歷了一次次大起小落。
但房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng),在這個(gè)市場(chǎng)中房屋和土地的價(jià)格應(yīng)該是受供求變化的影響而不斷波動(dòng)。在新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中,完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)模型假定市場(chǎng)上交易雙方數(shù)量巨大,商品同質(zhì),交易雙方都掌握了與自己的經(jīng)濟(jì)決策有關(guān)的商品和市場(chǎng)的全部信息,交易雙方進(jìn)入或退出市場(chǎng)完全自由,但這只是一個(gè)理想狀態(tài),大多數(shù)市場(chǎng)都是信息不對(duì)稱情況下的非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)由于土地資源的稀缺性和壟斷性、房地產(chǎn)商品的特殊性,以及政府需要針對(duì)特殊群體提供準(zhǔn)“公共品”等因素,使得信息不對(duì)稱情況更加顯著。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,開發(fā)商掌握的信息優(yōu)勢(shì)和消費(fèi)者的劣勢(shì)地位導(dǎo)致了市場(chǎng)上壟斷力量的產(chǎn)生,價(jià)格趨于剛性。政府干預(yù)導(dǎo)致了價(jià)值和價(jià)格的相互背離,引發(fā)了劇烈的市場(chǎng)波動(dòng),而市場(chǎng)規(guī)律的表現(xiàn)就是價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系,價(jià)格是圍繞價(jià)值上下波動(dòng)的,若價(jià)格偏離了價(jià)值,就會(huì)打亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)有的秩序,使得購購行為發(fā)生了轉(zhuǎn)變。政府干預(yù)引導(dǎo)著樓市的走向,而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律才應(yīng)該決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)果。
當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)是一個(gè)開放的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體,是一個(gè)由供求關(guān)系決定市場(chǎng)走向的時(shí)代,市場(chǎng)配置資源,提供競(jìng)爭(zhēng),激活生產(chǎn)力,用價(jià)格體系和供需關(guān)系那只看不見的手自動(dòng)調(diào)節(jié)生產(chǎn)、調(diào)節(jié)價(jià)格、滿足需求,形成合理的自由成交價(jià)格,這才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心。通過市場(chǎng)自由選擇形成的價(jià)格信號(hào)可以引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)主體對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)均衡和社會(huì)福利化。由于房地產(chǎn)價(jià)格偏離了其價(jià)值,引發(fā)市場(chǎng)混亂,因此需要重新規(guī)劃市場(chǎng)價(jià)格,把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一個(gè)合理的價(jià)格上。但這并不意味著政府可以一味地操縱房?jī)r(jià),如果政府出手控制價(jià)格,不論是抬高還是壓低,都不能完全滿足每一方(供應(yīng)商、消費(fèi)者、中間商)。而應(yīng)該通過合理的方式使房地產(chǎn)的價(jià)格與其價(jià)值相符,降低房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的現(xiàn)象。
房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)得到真實(shí)住房需求的強(qiáng)有力的支撐,也符合實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)要合理運(yùn)行就必須加快去行政化,使其回歸市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律本身。房地產(chǎn)市場(chǎng)管控要由過去的以行政手段為主向突出市場(chǎng)和強(qiáng)化監(jiān)管方向轉(zhuǎn)變,創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的政策環(huán)境。
美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行,市場(chǎng)化程度很高,相關(guān)環(huán)節(jié)基本由市場(chǎng)供求操縱。當(dāng)然,即便市場(chǎng)化程度很高,美國政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依然保持干預(yù)。尤其在居民住房領(lǐng)域,美國政府歷來把確保普通民眾購得起房作為施政。政策的出發(fā)點(diǎn)通常是面對(duì)中低收入家庭。政府除依靠利率、稅收調(diào)控市場(chǎng)外,并不直接干預(yù)。反觀中國的房地產(chǎn)市場(chǎng),改革開放以來,龐大的人口基數(shù)和未有的市場(chǎng)化進(jìn)程,推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及房?jī)r(jià)滾雪球式的增長(zhǎng)。從2003年開始,政府開始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),但是調(diào)控秩序和效果是很混亂的,長(zhǎng)期的硬性打壓樓市,房?jī)r(jià)“越調(diào)越高”,產(chǎn)生了許多后遺癥。
因此政府調(diào)控政策必須與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相協(xié)調(diào)才能發(fā)揮作用。價(jià)格表現(xiàn)于供求,又形成于供求,政府應(yīng)制定系統(tǒng)的宏觀調(diào)控措施,營(yíng)造和諧的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)秩序,切實(shí)為樓市健康發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐,尊重市場(chǎng)機(jī)制在資源配置中的決定性作用,遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求,使“看得見的手”主動(dòng)配合“看不見的手”,讓樓市重返健康發(fā)展的軌道。對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行合理規(guī)制,但規(guī)制并不是操縱和駕馭,而是在不改變其原有趨勢(shì)(從經(jīng)濟(jì)史角度來看,房?jī)r(jià)大趨勢(shì)是一直上漲的)的基礎(chǔ)上又能保證房地產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)立性。政府應(yīng)親身進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)及其相關(guān)行業(yè),與市場(chǎng)內(nèi)各主體共同參加這場(chǎng)比賽,而不是站在球場(chǎng)外以教練身份指揮如何踢球,按照供需均衡,成交定價(jià)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律做事,適時(shí)調(diào)整市場(chǎng),盡力促使市場(chǎng)邁向自由平等的完全競(jìng)爭(zhēng),并能適時(shí)退出市場(chǎng),從而政府能有效規(guī)制房?jī)r(jià)。
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