中原地產(chǎn)研究對23家A股上市大型房企財務(wù)指標進行分析發(fā)現(xiàn)，今年一季度房企資金鏈呈現(xiàn)緊繃之勢，23家房企的平均資產(chǎn)負債率達到77%的歷史較高水平。此外，今年5月，10家標桿房企共計融資31.50億元，環(huán)比大幅回落73.3%。融資金額已連續(xù)3個月回落，并創(chuàng)近11個月以來新低。隨著行業(yè)進入調(diào)整期，今年以來金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度愈發(fā)謹慎，多個渠道融資成本均開始上升。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，盡管今年證監(jiān)會批準上市房地產(chǎn)企業(yè)再融資，但規(guī)模和節(jié)奏可能有限。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈仍緊繃。在低迷行情下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)日子將更加難過，行業(yè)并購整合大幕已經(jīng)拉開。

　　融資成本上升

　　盡管大多數(shù)商業(yè)銀行表示房地產(chǎn)信貸政策將保持穩(wěn)定，但加強差別化管理、控制風(fēng)險已成為各家商業(yè)銀行的共識。業(yè)內(nèi)人士透露，目前各家銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸的把控都比較嚴格，大型知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能有一定的議價能力，中小型開發(fā)企業(yè)一般很難從銀行獲得開發(fā)貸，即使獲批，貸款成本和放款時間也明顯高于大型房企。

　　海外融資目前仍是大型房企較重要的渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前5月，10家標桿房企共計融資600.97億元，相當于去年全年融資金額的46%。其中海外融資436.17億元，占融資總額的72.6%；國內(nèi)融資占比僅為27.4%。

　　不過今年以來海外綜合融資成本在多重因素下大幅攀升。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年大部分房地產(chǎn)企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已上漲到7%以上。而在去年年底，這一數(shù)據(jù)還在5%以下甚至更低。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵對中國證券報記者表示，票面利率升高主要是由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)目前較為低迷，國外相關(guān)機構(gòu)對行業(yè)預(yù)期改變，再加之國際市場上一些唱空的情緒綜合作用，都導(dǎo)致了房企海外融資成本上升。

　　另一個疊加因素在此基礎(chǔ)上繼續(xù)提升了融資成本，那就是人民幣貶值。長期以來，人民幣單邊升值的趨勢和美元低利率使從海外市場融得美元吸引力。不過今年以來人民幣兌美元累計貶值已達3%，以人民幣銷售的房地產(chǎn)企業(yè)由此受到很大壓力。

　　中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月房企海外融資分別為86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元，呈逐月下降趨勢。

　　劉淵認為，人民幣匯率變動對融資成本的影響甚至大于票面利率的提升。如果人民幣兌美元繼續(xù)貶值，將導(dǎo)致房企從海外融資難度越來越大。

　　信托資金是房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小地產(chǎn)企業(yè)融資的一個重要來源。中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，一季度末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金信托為1.15萬億元，占比10.4%。

　　從公開信息較多的集合信托產(chǎn)品的規(guī)模和收益率或能窺見行業(yè)趨勢。根據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至6月24日，集合資金房地產(chǎn)信托成立規(guī)模1099.42億元，平均期限1.82年，平均年收益率9.75%；而去年同期成立規(guī)模為1272.87億元，平均期限1.95年，平均年收益率9.58%。用益信托工作室分析師帥國讓表示，數(shù)據(jù)反映出地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托融資的規(guī)模有所減少，融資成本上升。

　　帥國讓指出，一方面受經(jīng)濟增速放緩影響，樓市降溫，房地產(chǎn)成交量下降；由于市場上資金流動性趨緊，部分房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)斷裂，使得各方對房地產(chǎn)投資顯得愈發(fā)謹慎；另一方面，監(jiān)管層加大對信托風(fēng)險的監(jiān)控，加上今年是房地產(chǎn)信托兌付高峰期，信托公司對地產(chǎn)信托的發(fā)行也保持謹慎態(tài)度。

　　面臨整合洗牌

　　數(shù)據(jù)顯示，目前已有20家房地產(chǎn)企業(yè)公告再融資預(yù)案，除金豐投資等幾家企業(yè)外，大多數(shù)企業(yè)募資目的用于地產(chǎn)項目或補充流動資金，募資規(guī)模在4億-167億元之間。雖然政策松綁被業(yè)內(nèi)人士解讀為或意在為房企解困，但劉淵認為，資本市場對房企的松綁主要體現(xiàn)了監(jiān)管部門對行業(yè)調(diào)控思路的變化，因此不會完全放開節(jié)奏。

　　近期銀行間市場交易商協(xié)會亦透露正在積極研究支持承擔(dān)普通商品住房建設(shè)的企業(yè)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具的具體措施。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債細則或?qū)⒄降玫矫鞔_，符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)有望通過銀行間債市融資緩解資本壓力。

　　由此可見，大型房企面臨的主要是部分渠道融資成本上升，而中小房企不僅“融資難”還“融資貴”。同時，中小房企降價促銷回款的效果也遜于大型房企。一些負債率較高的中小房企出現(xiàn)了資金鏈斷裂。

　　在行業(yè)兩極分化加劇的背景下，圍繞困境項目與企業(yè)的并購潮開啟。企業(yè)間的并購、二手項目和土地交易案例均在上升。一些手握現(xiàn)金的大開發(fā)商伺機而動，尋求并購機會。

　　清科研究發(fā)布的報告顯示，2014年季度中國并購市場共完成交易359起，同比大增71%。從并購金額上來看，房地產(chǎn)依然領(lǐng)跑其他行業(yè)，以55.49億美元交易額的成績排名，占比達23.9%。未來房地產(chǎn)行業(yè)將面臨整合洗牌，行業(yè)競爭將從土地儲備、融資、市場份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設(shè)計等多方面全面開展。

　　“與開拓新市場和競拍地塊相比，大型房企收購中小房企或其項目的綜合成本將會更低。”劉淵表示。

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