調控助力行業(yè)洗牌

相對于眾多中小地產公司的資金和銷售窘境，各大龍頭地產公司則憑借著品牌及資金優(yōu)勢，采用靈活的應對策略及合理的推盤計劃，在調控政策之下也維持著強者恒強的局面。

萬科、保利地產、金地集團已經(jīng)分別披露10月份的銷售情況，在嚴厲調控政策的背景下，三家龍頭公司10月份銷售額和銷售量同比均實現(xiàn)大幅增長。

其中，萬科10月份銷售額再次創(chuàng)出歷史新高。公司單月銷售面積達到130.7萬平方米，銷售金額155.1億元，分別比2009年同期增長114.9%和137.3%。在此基礎上，萬科今年1至10月份累計實現(xiàn)銷售面積731.8萬平方米，銷售金額869.3億元。業(yè)內預計萬科全年將實現(xiàn)超1000億元的銷售額，譜寫房地產行業(yè)的新傳奇。

保利地產和金地集團也同樣取得不俗的銷售成績，其他如恒大地產、龍湖地產等知名地產商10月份銷售額也實現(xiàn)大幅增長，提前兩個月完成了全年的銷售目標。

業(yè)內指出，在10月份的嚴酷調控之下各大地產公司還能取得良好的銷售成績，主要是由于大的地產公司在國內各城市的布局更為合理，二三線城市銷售情況的良好有效彌補了一線城市的銷售不足，同時，大地產商往往會根據(jù)市場情況采取隨行就市的靈活銷售策略，于是在房地產市場遭遇全面調控的大環(huán)境下，對行業(yè)內的龍頭和優(yōu)勢品牌公司而言，集中度反而會大幅上升。

此外，隨著政策的進一步收緊，房地產信貸資金日趨緊縮，房地產企業(yè)從銀行獲得的資金會繼續(xù)大幅減少，在融資成本不斷提高的情況下，一些中小房地產開發(fā)商有可能陷入資金鏈斷裂的局面，從而促使中國房地產行業(yè)加速進入整合洗牌時代。

700億再融資年內泡湯

事實上，已上市房企的日子也并不好過。從去年第四季度開始，上市房地產企業(yè)的再融資以及并購重組幾乎全部無果而終，而隨著銀行貸款政策的日益收緊，上市房企也遭遇到了融資困境。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來共有32家房地產企業(yè)公布了定向增發(fā)預案，預計增發(fā)數(shù)量達到82億股，共計募集資金達到731.74億元。然而，除去剛泰控股預案未獲得股東大會通過，實達集團、深振業(yè)、世茂股份、招商地產停止實施增發(fā)預案之外，其余27家公司均在等待證監(jiān)會的核準。預計至少在今年內，這些融資計劃都無法實施。

其中，保利地產125億元的定向增發(fā)方案較為引人關注。公司欲向包括大股東在內的機構投資者定向增發(fā)約9億股，募集資金凈額不超過96億元，將主要投向位于北京、上海、佛山、杭州、重慶等城市的12個開發(fā)項目。然而，該方案在4月21日獲得公司股東大會通過之后目前仍未有任何進展。

另有中糧地產于2010年9月10日發(fā)布配股預案，計劃募資35億元，其中約27億元用于收購母公司中糧集團名下5家住宅開發(fā)房地產公司的股權，其余資金將為部分項目后續(xù)開發(fā)提供支持。該預案在9月30日獲得股東大會通過之后，便遭遇到了房地產的二次調控，能否獲得證監(jiān)會的核準仍是未知數(shù)。

在再融資難以成行的同時，上市房企都在經(jīng)受著資金壓力的考驗。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，申萬房地產行業(yè)的整體資產負債率高達70%，136家房地產上市公司經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為-884.21億元，而去年同期該數(shù)額則為522.19億元，共有92家公司經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為負值。

業(yè)內認為，近七成上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負，足以說明整個房地產行業(yè)的資金已經(jīng)面臨緊張局面，即使部分開發(fā)商憑借手中的貨幣資金能夠應付短期債務需求，但日益收緊的流動性還是逐步加大了房地產企業(yè)中長期的資金壓力，尤其是對中小房企而言，在銷售低迷、回款速度放緩的情況下，面臨的風險已日趨加大。

　10余房企借殼擱淺

政策調控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產企業(yè)一轉身成為了拖累。*ST鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉型房地產企業(yè)的計劃就此泡湯，而重組終止的較根本原因便是受到房地產調控政策的影響。

配合房地產二次調控，中國證監(jiān)會10月15日在其官方網(wǎng)站上宣布，為貫徹國家對房地產行業(yè)的調控政策精神，已經(jīng)暫緩受理房地產開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。

而*ST鈦白本次重組發(fā)行股份購購的部分資產為南京金浦房地產開發(fā)有限責任公司100%股權，該公司主營業(yè)務為房地產開發(fā)。根據(jù)相關要求，目前不適宜將房地產企業(yè)作為擬購入資產進行上市公司的重大資產重組。因此，公司此次資產重組難以繼續(xù)。

*ST鈦白重組的終止也直接宣告南京金浦房地產借殼上市的失敗。

同*ST鈦白和南京金浦房地產公司的命運類似，國內A股市場眾多等待借助重組從而實現(xiàn)借殼上市的房地產企業(yè)也都遭遇到了“政策關”。

自2009年7月宣布將通過重組ST東源從而實現(xiàn)整體上市的重慶金科地產，至今仍未獲得證監(jiān)會的核準文件，而新華聯(lián)地產借殼S*ST圣方也同樣在苦等批復。

據(jù)不完全統(tǒng)計，包括*ST德棉、ST國祥、ST百科、ST東源、*ST遠東、ST瓊花、ST二紡、*ST嘉瑞、*ST商務、*ST白貓等十余家欲轉身房地產的公司均在監(jiān)管層面卡殼。

業(yè)內人士也指出，今年以來，由于持續(xù)不斷的地產調控政策，無論是房地產公司借殼上市還是地產公司的再融資基本都處于停滯狀態(tài)，在調控政策不斷深化的背景下，房企借殼近期獲得監(jiān)管部門放行的可能性非常小。

年底臨近，短期內難以實現(xiàn)重組，不僅使得多家*ST公司游離在退市邊緣，相應的，欲借殼房地產企業(yè)通過這些公司曲線融資的計劃也因此擱淺，從而在融資困難的大環(huán)境里再失一枚籌碼。

“先是反復跟證監(jiān)會溝通，現(xiàn)在還必須跟國土資源部溝通，重組預案公布已經(jīng)一年多了，但何時才能夠獲準真的很難說?！币患矣铓ど鲜械姆康禺a企業(yè)董事會秘書無奈表示。

導致重組難產的原因是年初陸續(xù)出臺的房地產調控政策。自2009年末中弘地產借殼獲批準后，房企借殼之門就已關閉。年底將近，對于被借殼的ST公司而言，如借殼無法實施，將可能變?yōu)?ST公司；而*ST公司則面臨終止上市的命運。

政策的輪番重壓使得不同房地產企業(yè)呈現(xiàn)出不同的生存狀態(tài)：欲借殼上市房企的上市希望越來越渺茫，而上市房企的再融資計劃也無期，但對于行業(yè)內的優(yōu)勢地產公司而言，憑借著品牌以及資金優(yōu)勢，在調控政策之下則維持著強者恒強的局面。業(yè)內認為，調控重壓之下，房地產行業(yè)的洗牌重組大戲正在加速上演。