2014年兩會上，多位全國政協(xié)委員和樓市專家探討全國樓市的“分水嶺”現(xiàn)象，為啥土地市場火爆樓市成交低迷?一二線城市熱三四線城市冷的原因何在?一道樓市“四字謎”揭開神秘面紗，“雙向調(diào)控”成討論焦點，政府“托底蓋帽”的調(diào)控方向也日益清晰。

　　預期：三四線城市房價上漲空間不大

　　2014年初，一二線城市房價穩(wěn)中有升，三四線城市房價則現(xiàn)松動跡象。

　　據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2013年底至今，江蘇、山東等地的多個三四線城市樓市交易疲軟，個別城市成交量甚至“腰斬”。“一線城市的房價未降，北京五環(huán)之內(nèi)的住宅均價直逼4萬元/平方米，好點的地段就要5萬-6萬元/平方米，緊靠學校的小區(qū)每平米的價格10萬元也不稀奇。”全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康(微博)介紹說。

　　賈康分析說，部分三四線城市輪番上漲之后，房價上漲空間確實已經(jīng)不大。但房價是否不再上漲，或者出現(xiàn)價格下調(diào)趨勢，一定要具體分析，每個城市的情況都要區(qū)別分析，涉及到一個城市內(nèi)部還要具體分析地段，“沒有經(jīng)過前期瘋狂炒作的城市，好地段的房價可能還要漲一陣”。

　　原因：地價推高房價效應(yīng)已弱化

　　“每年年初，都是一個房產(chǎn)的銷售淡季。”中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授陳國強說，一般四五月才進入房產(chǎn)商推盤旺季，加上去年年底部分城市的地方性調(diào)控措施，對房產(chǎn)市場有一定的殺傷力，一些城市出現(xiàn)樓市成交疲軟的現(xiàn)象屬正常。

　　陳國強介紹說，整個去年土地市場和樓市成交是雙豐收的。今年年初，土地市場熱樓市成交冷，是因為土地市場主要取決于政府推地的力度和節(jié)奏，一二線城市地價上漲快，和政府推地多少息息相關(guān)。地價是一個直接的變量，對房價有帶動作用，但地價推高房價的效應(yīng)已經(jīng)弱化。

　　賈康認為，房價與地價中間還有很多環(huán)節(jié)。住房在呈升值趨勢，是自然壟斷下所有因素共同作用使然。如果是地價決定房價，那么只要控制住區(qū)的地價，房價就會趨于低穩(wěn)。但實際上，即使政府強力控制地價，房價也會受市場供需和競爭影響而繼續(xù)上揚。

　　調(diào)整：市場化法制化手段是大方向

　　全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新面對有關(guān)房價提問時，透露出“雙向調(diào)控”的樓市政策信號。一時間，“雙向調(diào)控”成為業(yè)界討論的熱點。

　　業(yè)內(nèi)人士分析說，“雙向調(diào)控”將成樓市主方向，不同城市分類指導。正如亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓所言，“雙向調(diào)控”是指在房地產(chǎn)調(diào)控長效機制“過渡期”內(nèi)，實施“托底蓋帽”的雙向調(diào)控方針。其中以政府提供較基本住房保障為“托底”，以抑制因過度投機導致的房價過快上漲是“蓋帽”。

　　陳國強認為，加強政府分類指導、落實保障房工作、依靠市場化法制化的手段進行調(diào)整是大方向。據(jù)了解，此前經(jīng)濟工作會議提出，努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。不再依靠單一手段解決住房問題，而是通過雙向努力實現(xiàn)“住有所居”。

　　走向：要看城鎮(zhèn)化水平

　　賈康分析說，房產(chǎn)市場走向要看大背景，“看中國城鎮(zhèn)化水平走到哪兒了”，在城鎮(zhèn)化率達到30%以上，城鎮(zhèn)化才會進入加速期，一般進程完成后城鎮(zhèn)化率要達到70%。2013年中國城鎮(zhèn)化率為53.73%，如果一年提高一個點的話，還得走約20年。

　　陳國強表示，目前并不存在房價全面下降的信號，杭州溫州等地的房價調(diào)整不過是基于供求關(guān)系和市場狀態(tài)的一種調(diào)整，不會大范圍鋪開。

　　“我國的房產(chǎn)市場還有10年以上的成長空間。”在陳國強看來，房產(chǎn)市場應(yīng)該細分為住宅市場、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多種地產(chǎn)形式。房產(chǎn)市場是復合型的發(fā)展方向，將和其他多種業(yè)態(tài)相結(jié)合。

　　陳國強認為，住宅產(chǎn)業(yè)和城市化進程有相關(guān)性，我國的城市化充分發(fā)展還有較長的路要走。但將來，房產(chǎn)市場的空間布局和市場會有很大的變化，增量空間可能會出現(xiàn)下滑或轉(zhuǎn)移。

　　房產(chǎn)稅年內(nèi)不會全面開征

　　房產(chǎn)稅持續(xù)討論了五六年，一直沒有進入實質(zhì)征收階段。“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和城市住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，這是房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)。”中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授陳國強分析說，房產(chǎn)稅的開征一直缺乏基礎(chǔ)。

　　關(guān)于不動產(chǎn)登記制度，濟南和青島已明確要在2014年推開，這對未來房產(chǎn)稅開征，是個基礎(chǔ)條件。據(jù)了解，國務(wù)院已經(jīng)同意建立由國土資源部牽頭的不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議制度。

　　全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康也表示，“不動產(chǎn)登記對房產(chǎn)稅推開將起到技術(shù)支撐作用，接下來要做的是加快房產(chǎn)稅立法進程。”

　　“房產(chǎn)稅至今未增加試點地區(qū)，的阻礙是意見不一致。”賈康說，擴大試點的地區(qū)討論得不少，但較后形成可操作方案的不多。據(jù)了解，上海和重慶的房產(chǎn)稅改革試點已經(jīng)實施三年多了，對其模式和效果的爭議不斷。2013年末有消息稱，今年房產(chǎn)稅會擴大試點范圍甚至全國推行。

　　賈康分析說，年內(nèi)實行的可能性不大。在重慶試點方案中，就先從獨立別墅開始，可以考慮從高端住宅開始，然后再漸進地往前推。

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