根據(jù)英國市場調(diào)查公司Dealogic的數(shù)據(jù)，中國企業(yè)或個(gè)人在海外房地產(chǎn)交易規(guī)模從2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元。今年比較突出的一個(gè)變化是，美國房地產(chǎn)業(yè)的中國投資者正在從個(gè)人購房向房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變。目前，萬通“中國”在紐約世貿(mào)的“新家”即將啟用，鑫苑置業(yè)在紐約威廉斯堡的住宅樓項(xiàng)目將在年內(nèi)動(dòng)工，剛剛收購了美國大院線AMC娛樂控股公司的大連萬達(dá)集團(tuán)，也在為投資美國房地產(chǎn)市場“做功課”。

　　懂中文成為不少紐約地產(chǎn)中介的“標(biāo)配”

　　中國房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始緊鑼密鼓地在美國市場布局，其中在紐交所上市的鑫苑置業(yè)旗下的美國公司成功地?fù)屨剂思~約住宅項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，引起彭博社、《華爾街日報(bào)》等眾多媒體關(guān)注。據(jù)資料顯示，該公司已在紐約布魯克林區(qū)威廉斯堡以5420萬美元競得8547平方米土地，是中國房地產(chǎn)開發(fā)商次獨(dú)立在美國開發(fā)一個(gè)重要的住宅項(xiàng)目。

　　從出境旅游到 品消費(fèi)，中國在消費(fèi)排行榜的位置備受海外商家關(guān)注。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布的報(bào)告，2011年3月至2012年3月，海外投資者在美國購房金額總計(jì)820億美元，來自中國購家的投資超過90億美元，較2010年上漲了89%，來自中國的購家已躋身為美國房地產(chǎn)的大投資群體。

　　強(qiáng)勁的購購力可能成為中國房地產(chǎn)開發(fā)商的“撒手锏”。有分析人士稱，中國消費(fèi)者在美國現(xiàn)金收購房產(chǎn)，對(duì)美國房地產(chǎn)復(fù)蘇做出了相當(dāng)重要的貢獻(xiàn)。現(xiàn)在懂中文或者粵語成了不少紐約房地產(chǎn)中介的“標(biāo)配”，無論是租房、購房，還是商業(yè)地產(chǎn)都有中國購家的身影。

　　歐陽默先生是紐約顧問公司Rockwood的董事長，協(xié)助網(wǎng)易、百度[微博]、阿里巴巴[微博]、鑫苑置業(yè)等完成了多筆在美融資業(yè)務(wù)，并且是鑫苑此次在紐約威廉斯堡開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)顧問。他在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說，美國的住宅項(xiàng)目是下一個(gè)投資熱點(diǎn)，尤其是在華人聚集區(qū)或擁有優(yōu)質(zhì) 的舊金山、紐約、洛杉磯等地，如果有40%以上出售給中國購家，項(xiàng)目就算成功了，而做到這一點(diǎn)并不困難。由中國房地產(chǎn)商開發(fā)的住宅，如果在住房規(guī)劃及環(huán)境設(shè)計(jì)上更符合中國人的使用習(xí)慣，并完善中式餐飲、休閑或購物等周邊設(shè)施，對(duì)當(dāng)?shù)厝A人存在一定的吸引力。

　　與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)團(tuán)隊(duì)建立合作關(guān)系十分必要

　　美國房地產(chǎn)正在復(fù)蘇，但仍處于低谷。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)較新數(shù)據(jù)顯示，今年2月，美國現(xiàn)有房屋銷售和價(jià)格仍保持在健康復(fù)蘇區(qū)間，已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月呈現(xiàn)同比上漲。紐約房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)顧問王蕓對(duì)記者說，相對(duì)美國其他地方，紐約的房價(jià)受到金融危機(jī)的沖擊相對(duì)較小，擁有哥倫比亞大學(xué)、紐約大學(xué)等 學(xué)府以及世界金融華爾街，無論是投資移民、留學(xué)準(zhǔn)備或者商業(yè)投資都十分保值，可以說是中國地產(chǎn)商投資的較佳選擇之一。

　　在鑫苑競標(biāo)成功后，項(xiàng)目附近土地價(jià)格不斷攀升，不少美國公司也開始在周圍宣布開啟新項(xiàng)目。歐陽默先生表示，中國地產(chǎn)投資美國，不僅要采用“中國模式”，也要采用“美國模式”，并且需要平衡兩種模式。中國在美國房地產(chǎn)界擁有巨大機(jī)遇，目前美國房價(jià)仍處于較低時(shí)期，中國擁有20年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，立足這個(gè)市場的關(guān)鍵在于尋找擁有經(jīng)驗(yàn)和理解中國文化的美國團(tuán)隊(duì)。

　　歐陽默說，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，如何以較低的價(jià)格，拿到一塊好的地皮，同時(shí)獲得稅收減免等優(yōu)惠，需要顧及各層面的合作關(guān)系。在商界成功沒有標(biāo)準(zhǔn)化模式，但又有許多“本地化”模式可循。每個(gè)購家都希望拿到“尚未在市面上公開出售”的好交易，但事實(shí)上，許多單槍匹馬進(jìn)入美國市場的中國投資者拿到的都是美國公司“挑剩下”的項(xiàng)目，所以與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)團(tuán)隊(duì)建立合作關(guān)系十分必要。

　　資本運(yùn)作是中國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入外國市場的重要環(huán)節(jié)，歐陽默稱之為“華爾街風(fēng)格的金融工程”。他說，中國企業(yè)需要學(xué)習(xí)利用債務(wù)融資等融資策略將利潤化，這不僅可以增加在美國的收益，還可以將經(jīng)驗(yàn)帶回中國和全球其他資本市場。

　　“接受法律監(jiān)督和全面法律保護(hù)至關(guān)重要。”歐陽默說，中國企業(yè)“走出去”的每一步都要與當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)、商業(yè)習(xí)慣和文化相契合，這樣才能走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。

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