調(diào)控至此更像一場“貓捉老鼠”的游戲。

　　9月25日，北京再次宣布強化限購政策審核。要求落實住房限購政策，加強房屋登記管理。北京戶籍居民購房和辦理房產(chǎn)證時，須上交代居民身份證，房屋登記部門將用身份證閱讀器核驗購房人相關(guān)信息。

　　然而，調(diào)控監(jiān)管升級并不代表可以抑制住開發(fā)商漲價的沖動。據(jù)亞豪機構(gòu)監(jiān)測，從10月預(yù)計入市項目的定價情況來看，已公布開盤售價的10個老項目后期產(chǎn)品中，70%的項目開盤價格穩(wěn)中上升。

　　這意味著，在金九之后，銀十的調(diào)控的壓力更大。

　　漲價壓力

　　盡管北京市住建委一直在嚴控新取證樓盤漲價情況，并設(shè)定多重標準，但開發(fā)商在上報每個樓盤擬售價格時，已留有足夠的漲價空間。

　　北京9月入市的某樓盤，開盤當(dāng)天去化率高達90%，開發(fā)商當(dāng)晚就取消了部分開盤折扣。隨后，將每套房源價格上調(diào)5%。該項目在開盤定價前曾與北京市住建委博弈了長達一個月，一度曾因擬售價格過高被駁回。由于主管部門規(guī)定的區(qū)域擬售價格上限，往往遠高于樓盤實際成交價，開發(fā)商的漲價空間仍然很大。

　　漲價的不是個別。北京中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月，北京住宅熱銷的48個項目中，簽約均價環(huán)比8月的簽約均價上漲的項目達28個，占比為58.3%。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部常清也注意到，隨著市場持續(xù)回暖，部分熱銷項目多次入市，并且價格較之前明顯上漲，如百合灣嘉園、保利春天、保利羅蘭小區(qū)、龍湖時代天街、徜徉嘉園等三季度成交均價均環(huán)比上漲超過10%。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至9月24日，3季度北京新房住宅成交量34181套，預(yù)計到9月底總成交量將達37000套左右，環(huán)比二季度上漲22%，是一季度的一倍多，同比去年上漲86%。今年1-9月，預(yù)計北京新房住宅總成交量在8.5萬套左右，同比上漲33%，是近3年以來的較高。

　　部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，北京銀十成交量將持續(xù)增長。

　　中國鐵建國際城樂想?yún)R定于10月7日再次推盤，主推戶型為52-69平方米，相比8月份開盤均價上漲了1000元/平方米。由于漲幅相對溫和，目前看房人仍然很多，銷售員開始“選擇性”接待客戶。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)監(jiān)測，擬10月入市的項目，預(yù)計漲幅較大的包括華潤置地潤西山，由前一期開盤的21500元/平方米漲至25000元/平方米；京投萬科新里程由14500元/平方米漲至16500元/平方米；高端項目紅璽臺時隔兩年之后再推新房源，價格幾近翻倍，目前報價為62000-64000元/平方米。值得注意的是，10月預(yù)計入市的34個項目，別墅與中高端公寓產(chǎn)品共16席，占比幾乎近半。

　　執(zhí)行調(diào)控趨嚴

　　調(diào)控部門顯然已經(jīng)察覺到房價的反彈壓力。住建部近日再次喊話稱，地方、部門放松調(diào)控政策將會被問責(zé)。且安慰說，未來房價不具備全面反彈的條件。

　　國土部也表態(tài)稱，要對土地交易市場進行監(jiān)測，監(jiān)測土地溢價率過高、土地底價設(shè)定過高等情況，同時跟蹤拿地密集企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏。隨后，北京市暫停了10塊土地出讓。

　　盡管如此，受供求形勢嚴峻影響，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉擔(dān)心的是，在土地價格沒有明顯下降，信貸持續(xù)寬松的背景下，大部分開發(fā)商降價的憂慮已消除，目前的新增供應(yīng)主要是漲價的幅度。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也認為，漲價的老項目多為前期已經(jīng)“以價換量”成功，實現(xiàn)較好的銷售回款，并幾近完成全年預(yù)定銷售任務(wù)，漲價起來“有底氣、無壓力”。但若漲價幅度超過市場接受度，則有可能引發(fā)關(guān)注度下降。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，從近期政府的表態(tài)來看，調(diào)控形勢仍將趨嚴，調(diào)控將主要著重于落實現(xiàn)有政策。而目前成交量的萎靡不振顯示，未來房價上漲也很難有支撐。

　　21世紀不動產(chǎn)分析師張磊表示，從9月份的市場表現(xiàn)看，金九明顯成色不足。雖然北京等熱點城市有些樓盤由于銷售較好而上調(diào)價格，但多數(shù)城市房價保持平穩(wěn)，成交未能承接8月的升勢。連續(xù)5個多月成交量大幅增長的勢頭，受到了阻滯，9月樓市整體將呈現(xiàn)房價微升、成交略平的態(tài)勢。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月份第三周新建商品住宅網(wǎng)簽量為2107套，環(huán)比下降5%，這已是從8月第四周以來的持續(xù)下降。

　　華泰證券研究員周雅婷認為，目前決策層對房價仍嚴密施壓。不過，全國性房價上漲雖并不具備條件，但下半年開始部分一二線城市將出現(xiàn)明顯供需缺口，房價面臨較大的上調(diào)壓力，未來政策的可能將是增加土地供應(yīng)及督促開發(fā)商開工。 來源：21世紀經(jīng)濟報道

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