業(yè)內(nèi)通常將已購(gòu)房的老業(yè)主，由于對(duì)新開(kāi)或新推盤(pán)價(jià)格低于其購(gòu)房時(shí)的價(jià)格不滿(mǎn)，而發(fā)生的集體與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鬧事的行為，稱(chēng)為“房鬧”。

　　他山之石

　　在歐美等國(guó)家，購(gòu)房實(shí)行的是分期付款，預(yù)售時(shí)交30%房款，封頂時(shí)交20%，驗(yàn)收時(shí)交30%，交樓一年后再交齊剩下的20%，購(gòu)房者對(duì)其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)不滿(mǎn)意，都可以拒絕支付余下的款項(xiàng)。

　　今年以來(lái)，因房?jī)r(jià)下降而產(chǎn)生的“房鬧”事件，頻頻在杭州、寧波等地發(fā)生，“五一”期間，杭州更是連發(fā)三起。業(yè)主們有的要求退房，有的要求賠償，還有的以房子已低于成本價(jià)為由質(zhì)疑房產(chǎn)質(zhì)量。為什么會(huì)出現(xiàn)“房鬧”？“房鬧”究竟是毫無(wú)契約精神的無(wú)理取鬧，還是想借非常規(guī)手段來(lái)實(shí)現(xiàn)合理訴求？“房鬧”會(huì)影響到樓市調(diào)控政策嗎？

　　本版特約中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員曹建海和中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄進(jìn)行討論。

　　“房鬧”根源在于預(yù)售房制度

　　“去年8月份購(gòu)的時(shí)候，每平方米是12600元。今年4月的剩余房源，價(jià)格降到了8800元每平方米。”杭州“昆侖天籟”業(yè)主王女士說(shuō)，“半年多時(shí)間就損失了30多萬(wàn)元，昆侖應(yīng)該彌補(bǔ)我的損失。”業(yè)主徐女士說(shuō)：“我的鄰居遲購(gòu)了幾個(gè)月，就比我少花幾十萬(wàn)，你說(shuō)我怎么能平衡？”

　　“單純指責(zé)‘房鬧’沒(méi)有任何意義。”“房鬧”和“醫(yī)鬧”一樣，其形成原因很復(fù)雜，他們本身也是制度的受害者。薛建雄認(rèn)為，“房鬧”產(chǎn)生的根源在于我們目前實(shí)行的預(yù)售房制度。“我們的預(yù)售房制度，購(gòu)房者都是對(duì)著圖紙和規(guī)劃就全額付款了，基本上是在對(duì)房子品質(zhì)完全無(wú)法保證的情況下購(gòu)購(gòu)的。房?jī)r(jià)漲了還好說(shuō)，一旦房?jī)r(jià)下跌，必然會(huì)影響到購(gòu)房者的心理預(yù)期，產(chǎn)生不滿(mǎn)情緒。而更關(guān)鍵的是，房款都交齊了，對(duì)開(kāi)發(fā)商也就沒(méi)有制約了。”

　　薛建雄介紹說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2003年、2005年、2008年和目前的四輪調(diào)整，幾乎每一輪調(diào)整，都會(huì)有“房鬧”出現(xiàn)。而在歐美等國(guó)家，購(gòu)房實(shí)行的是分期付款，預(yù)售時(shí)交30%房款，封頂時(shí)交20%，驗(yàn)收時(shí)交30%，交樓一年后再交齊剩下的20%，購(gòu)房者對(duì)其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)不滿(mǎn)意，都可以拒絕支付余下的款項(xiàng)。這種方式，既可以對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行很好的掌控，對(duì)于短期內(nèi)出現(xiàn)的價(jià)格大幅波動(dòng)，開(kāi)發(fā)商也可以及時(shí)對(duì)老業(yè)主作出讓利和補(bǔ)償，這對(duì)市場(chǎng)的健康發(fā)展和房產(chǎn)質(zhì)量都是一種保障。

　　他認(rèn)為，我國(guó)的預(yù)售房制度雖然早期對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了很好的作用，但目前這種方式的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)了，而房地產(chǎn)市場(chǎng)已相對(duì)成熟，完全可以對(duì)這一制度進(jìn)行調(diào)整。

　　“房鬧”缺乏契約精神

　　至于被評(píng)論大加詬病的契約精神的缺失，曹建海認(rèn)為，“房鬧”是違反合同和契約精神的，跟“醫(yī)鬧”一樣，只是一些業(yè)主想通過(guò)鬧事對(duì)地方政府和開(kāi)發(fā)商造成壓力，以獲取利益，這種做法并不可取。薛建雄則認(rèn)為，“契約的建立需要一個(gè)公平的環(huán)境，而目前的規(guī)則本身就是不公平的，購(gòu)房者完全處于弱勢(shì)。”

　　分析“房鬧”產(chǎn)生的原因，曹建海說(shuō)，從“房鬧”的多發(fā)地來(lái)看，都是房?jī)r(jià)相對(duì)較高、受降價(jià)影響大、地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)比較嚴(yán)重的地方。地方的土地財(cái)政由來(lái)已久，利益相關(guān)，積重難返，不排除有的人樂(lè)見(jiàn)“房鬧”，希望借此對(duì)調(diào)控政策產(chǎn)生影響。

　　“房鬧”不可能影響調(diào)控

　　曹建海認(rèn)為，現(xiàn)在調(diào)控政策已見(jiàn)成效，但房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)降到位，的態(tài)度很明確也很堅(jiān)決，調(diào)控政策不可能收回。他認(rèn)為目前其實(shí)就是處于幾方博弈的狀態(tài)。有的地方希望“房鬧”一鬧，能夠打破政策“一刀切”的現(xiàn)狀；開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)“房鬧”，能從地方政府得到一些好處；購(gòu)房者抱著“會(huì)哭的孩子有奶吃”的心態(tài)，能夠挽回因房?jī)r(jià)下跌而造成的損失。但是，結(jié)果未必如他們所料。

　　薛建雄對(duì)此也持同樣的看法，他認(rèn)為，“房鬧”只是個(gè)別城市的個(gè)別行為，不太可能出現(xiàn)，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大量爛尾樓的情況，才可能影響到政策。

　　雖然“房鬧”不會(huì)影響調(diào)控政策，但長(zhǎng)期來(lái)看，調(diào)控政策有沒(méi)有松動(dòng)的可能呢？曹海建認(rèn)為，房?jī)r(jià)調(diào)控的目的是為了抑制投資投機(jī)性需求，針對(duì)改善性住房，今后政策出現(xiàn)松動(dòng)也不是沒(méi)有可能。他說(shuō)，住建部正在加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，計(jì)劃在今年6月末前實(shí)現(xiàn)全國(guó)40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)后，未來(lái)的限購(gòu)政策將會(huì)有新的變化。“現(xiàn)在的限購(gòu)只在一個(gè)城市內(nèi)統(tǒng)計(jì)，今后可能在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)計(jì)，限購(gòu)只會(huì)更緊不會(huì)更松。”他還強(qiáng)調(diào)，隨著房產(chǎn)稅的試行和逐步推開(kāi)，房產(chǎn)稅本身也會(huì)起到調(diào)控的作用。

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