日前，各地土地市場頻頻遭遇流拍、流標(biāo)和底價成交。

“今年土地市場會出現(xiàn)超跌的走勢，地價下跌的幅度會更大?！标柟?00常務(wù)副總裁范小沖向《華夏時報》記者表示。

然而，在土地溢價率不斷走低的情況下，即使手中現(xiàn)金充足的房企對于拿地也持觀望態(tài)度。由于樓市前景難測，越來越多的房企開始捂緊“錢袋”。

地方調(diào)低土地收入預(yù)算

2012年剛開年，土地市場即入寒冬。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年1月份全國129個城市的土地成交量僅921塊，環(huán)比下降50%，其中住宅類地塊成交量為239塊，環(huán)比下降57%。13個城市居住用地流標(biāo)率攀至44%，逼近2011年全年的較高水平。

地方政府已經(jīng)意識到今年的土地市場走勢不容樂觀，部分城市調(diào)低了土地出讓收入預(yù)算。

根據(jù)北京財政局發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京今年的土地出讓收入預(yù)算為900億元，比去年下降了三成；上海市也下調(diào)今年的土地出讓收入預(yù)算至1250億元，僅為2011年實際土地出讓收入的83.8%。

事實上，去年大部分城市的賣地收入已出現(xiàn)明顯下調(diào)。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年十大城市土地出讓金年內(nèi)合計為7745億，同比減少了15.2%。2011年上海和北京的土地出讓金減少超過千億，上海土地出讓金為1204.9億，同比下調(diào)20.4%，北京土地出讓金為1055.1億，減少了35.8%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市走勢不明朗，以及房企資金鏈日趨緊張，是導(dǎo)致房企謹(jǐn)慎拿地的重要原因。

REICO工作室劉琳博士向記者表示：“今年上半年市場將迎來供應(yīng)高峰，供應(yīng)量會比較大，預(yù)計在存貨沒有消化之前，企業(yè)主動拿地的意愿不會很強。因此，今年土地購置可能會出現(xiàn)負增長，這將影響到地方政府土地出讓收入?！?/P>當(dāng)前，消化庫存成為房企的頭要任務(wù)。截至2011年12月底，中原監(jiān)測到的標(biāo)桿房企在售項目的庫存量約為2496萬平方米，同2011年5月底相比，標(biāo)桿房企的庫存量增加約7成。

同時，開發(fā)商資金緊張使得房企拿地的積極性大打折扣。北京中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年全年，標(biāo)桿房企花費權(quán)益購地款約1092億元，較2010年同期下降50%。

華遠地產(chǎn)(華遠九都匯)董事長任志強向記者表示：“現(xiàn)在的問題在于企業(yè)有沒有銀子?，F(xiàn)金流比較充足的企業(yè)仍然在大量地擴張拿地，而現(xiàn)金流不夠充分或者說大部分錢還都壓在房子上沒有變成錢的企業(yè)，可能就會遇到很多問題，不敢四處擴張。”

對于土地市場何時能夠回暖，范小沖認(rèn)為，這取決于兩個條件，一是房企具備拿地的能力，二是對未來的樓市有信心。只有樓市好起來，土地市場才能隨之回暖。畢竟土地是原料，未來地價上漲的幅度取決于樓市的前景。

抄底時機尚未到來

房企一向是高價賣房，低價購地，賣房與購地總是存在逆周期的關(guān)系。

在目前土地市場溢價率走低的情況下，房企對于拿地的態(tài)度分為兩類，一類認(rèn)為現(xiàn)在拿地的時機已到，任志強是其中的代表。任志強向記者表示：“在土地市場處于低潮之際，土地的溢價值已經(jīng)進入低潮?，F(xiàn)在誰有錢誰就可以拿地?！?/P>另一類房企則認(rèn)為現(xiàn)在土地市場抄底的時機仍未到來，因此對拿地持觀望態(tài)度。一位房企負責(zé)人向記者表示：“我們手頭有現(xiàn)金，但是，目前的土地價格仍然有泡沫，面粉比面包貴?！?/P>而土地價格沒有降到合理的水平，主要原因之一在于地方政府仍然在設(shè)法保地價。

范小沖表示，地方政府保地價的意愿比較明顯，希望將土地價格維持在高位。加之土地作為抵押物的標(biāo)的，如果價格下降，將會帶來一系列連鎖反應(yīng)。

事實上，在地王頻出的2009年，面粉比面包貴并不稀奇。然而，在目前樓市萎靡情況下，房企已調(diào)整了拿地策略。萬科總裁郁亮2011年底曾在公開場合表示，萬科的過冬模式之一就是將放慢土地儲備的速度。

“現(xiàn)在，地方政府仍然拿高房價時期的行情制定土地出讓的底價，房企對此并不購賬，造成了大量土地流拍或是以底價成交?！盞2土地網(wǎng)董事長申威向記者表示，有的房企手中握有現(xiàn)金，但是其認(rèn)為現(xiàn)在地方政府制定的地塊的底價并不合理，相對于樓市的冷淡來說，仍然偏高。在樓市的前景不明朗的大趨勢下，房企認(rèn)為土地價格存在泡沫。

上述房企負責(zé)人表示，企業(yè)繼續(xù)發(fā)展，必須增加土地儲備，但是該公司更傾向于采取產(chǎn)權(quán)交易的方式，尋找項目收購或合作的機會，這樣風(fēng)險相對較小，成本相對較低。

“地方政府在不降低底價的情況下，也在采取一些措施促進土地的交易，比如付款期限延長，比原來規(guī)定的半年期限更長；招商推介變得比較頻繁；原來的配建要求也沒有了?！狈缎_說。

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