2012年房價(jià)走勢是當(dāng)下關(guān)注度較高的樓市話題，也是較難判斷的問題之一。 12月27日，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略專家周建成博士在上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會雙月報(bào)告會上大膽預(yù)測，2012年房價(jià)預(yù)計(jì)下降20%-30%，商品住宅成交量預(yù)計(jì)在六七百萬平方米，新開工和新增供應(yīng)都不會超過1000萬平方米，供過于求，庫存量預(yù)計(jì)攀升至1200萬平方米高位。

　　調(diào)控政策：

　　短期維持高壓明年難現(xiàn)松動

　　外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜，歐洲各國內(nèi)部經(jīng)濟(jì)失衡以及歐盟內(nèi)外部的結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致主權(quán)債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)，目前依然有不斷升級蔓延的趨勢。周建成表示，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)有放緩跡象。持續(xù)緊縮的貨幣政策效應(yīng)顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)增速放緩。 11月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多呈回落態(tài)勢，受持續(xù)緊縮的貨幣政策影響，通貨膨脹壓力減弱，但GDP增速也出現(xiàn)明顯的放緩。我國宏觀經(jīng)濟(jì)增速高位回落進(jìn)一步明顯，外圍經(jīng)濟(jì)不景氣也使我國進(jìn)出口增速大幅下滑。

　　政策短期內(nèi)不會加碼。周建成分析，由于現(xiàn)有調(diào)控已經(jīng)取得比較理想的效果，因此近期繼續(xù)加碼政策力度(限購擴(kuò)容、限價(jià)等)的可能性不大。長期來看，由于保障房體系建設(shè)需要時間，另一方面全國房屋權(quán)屬系統(tǒng)尚未成熟，故房產(chǎn)稅短期之內(nèi)沒有取代限購令的可能。因此他判斷，至少在未來1年內(nèi)“三限”政策沒有公開松動的可能。

　　市場特征：

　　房企拿地放緩市場成交低迷

　　在日益趨緊的宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了錯綜復(fù)雜的特征：截至2011年11月底，上海商品住宅成交量明顯下降，同比下降近20%；存量規(guī)模超過930萬平方米，去化壓力越來越大。 2011年10月和11月，上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降，均價(jià)下降壓力較大，調(diào)控戰(zhàn)果顯著。 2011年1-11月，上海土地成交規(guī)模依然高于去年同期水平；但是成交金額大幅下降，地價(jià)下降趨勢顯著。上海經(jīng)營性土地平均溢價(jià)率明顯下滑，底價(jià)成交成為常態(tài)。

　　調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)洗牌加速，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。大型企業(yè)降價(jià)促銷，快速周轉(zhuǎn)，資金回籠加快，同時加快布局，在三四線城市低價(jià)拿地，通過收購方式低成本擴(kuò)張，規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。小型企業(yè)停工、緩工，雖然可以暫時減少支出，但是企業(yè)發(fā)展步伐減緩，行業(yè)占有率逐漸降低。

　　前三季度多數(shù)典型房企銷售目標(biāo)完成率達(dá)65%以上，中海、碧桂園、萬科等企業(yè)前三季度已接近甚至超過了去年全年的銷售額。2011年前三季度大型房企業(yè)績依舊靚麗，百億元以上企業(yè)數(shù)量增至28家。萬科、恒大、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和綠地集團(tuán)以超500億元占據(jù)金額榜5強(qiáng)，業(yè)績增長勢頭迅猛。盡管全年市場形勢較為低迷，但龍頭企業(yè)仍取得了較好的銷售業(yè)績。

　　調(diào)控深入，企業(yè)拿地速度放緩，現(xiàn)金為王。對比2010年，2011年前10月企業(yè)土地款較銷售收入比值大幅下滑。2011年1-11月，上海土地成交面積增加，但地價(jià)下降；開發(fā)企業(yè)拿地更為謹(jǐn)慎，土地多以底價(jià)成交。從成交結(jié)構(gòu)看，2011年1-11月上海商品住宅成交區(qū)域繼續(xù)向內(nèi)環(huán)外轉(zhuǎn)移，當(dāng)前市場需求以頭置頭改類剛需為主。一、兩房總體仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求，而中大戶型房源銷售情況整體不佳。住房價(jià)格趨于下降，宏觀調(diào)控效應(yīng)顯著。2011年1-11月，上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)環(huán)比上漲2.3%。2011年1-11月，上海商品住宅均價(jià)有較大的下降壓力。 3月出現(xiàn)頭降樓盤，10月份降價(jià)進(jìn)入高潮期，以價(jià)換量成主流。

　　樓市走勢：

　　供應(yīng)減銷售平庫存繼續(xù)攀升

　　限購政策何時退出，取決于保障房的建設(shè)進(jìn)度和房產(chǎn)稅的推進(jìn)速度。今年四季度到明年上半年將是較困難的時期，房價(jià)有進(jìn)一步下調(diào)的空間，市場短期內(nèi)沒有全面回暖的可能。

　　周建成預(yù)計(jì)：2012年上海商品住宅新增供應(yīng)將繼續(xù)縮減，約為800-900萬平方米。2012年上海商品住宅市場依然處于低位盤整狀態(tài)。 2012年，房地產(chǎn)從緊性調(diào)控不會放松，限購、房產(chǎn)稅、差別化信貸政策將一如2011年那樣抑制市場成交。因此，我們預(yù)計(jì)2012年上海商品住宅銷售與2011年相似，約600萬-750萬平方米左右。依然呈現(xiàn)供過于求狀態(tài)。在此情形下，上海庫存可售量將繼續(xù)呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。預(yù)計(jì)2012年末上海庫存可售量將達(dá)到1100萬-1250萬平方米，可售周期也將達(dá)到22-25個月左右。

　　2012年預(yù)計(jì)全年經(jīng)營性用地出讓金將小于1000億元。鑒于調(diào)控依然從緊，市場難有回暖的可能。因此開發(fā)企業(yè)的資金依然緊張，因看淡未來，土地市場成交將進(jìn)一步萎縮。預(yù)計(jì)2012年，上海商品住宅土地成交金額將小于400億元，所有經(jīng)營性用地成交金額將小于1000億元。

　　“房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)結(jié)束，未來將是理性發(fā)展的十年。未來行業(yè)關(guān)鍵詞是調(diào)控常態(tài)化、運(yùn)作理性化、利潤正?；?。 ”周建成表示。

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