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專家:樓市明年6月是個(gè)節(jié)點(diǎn) 需調(diào)整心理
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 1224 次
在房地產(chǎn)調(diào)控政策的高壓之下,房價(jià)的下跌已經(jīng)成為共識(shí),但房價(jià)會(huì)回到2008年的水平嗎?如果下跌50%,中國經(jīng)濟(jì)是否能夠承受得?。咳绻績r(jià)被“腰斬”,又需要多長時(shí)間,從什么時(shí)間開始?面對(duì)這些投資者較為關(guān)心的諸多疑問,11月29日,沃倫創(chuàng)富會(huì)邀請(qǐng)了財(cái)經(jīng)名人微博俱樂部的幾位國內(nèi)房地產(chǎn)市場頗具研究與見解的專家,就目前看似明朗、實(shí)際琢磨不清的房價(jià)走勢展開了一場多空對(duì)決。
明年6月是個(gè)節(jié)點(diǎn)
牛刀:資產(chǎn)的價(jià)格有漲有落,可是中國人都不相信房價(jià)會(huì)下降。當(dāng)年發(fā)生在海南的輪房地產(chǎn)泡沫和上世紀(jì)90年代中后期的輪房地產(chǎn)泡沫,與現(xiàn)在比較起來,這次比前兩次嚴(yán)重得多。這其中主要的原因是貨幣發(fā)多了,在2009年M2上漲29.7%,導(dǎo)致2011年很多房價(jià)上漲一倍,所以如果明年五環(huán)內(nèi)房價(jià)跌回到2009年、2008年的水平,這是可能的。
個(gè)是匯率的問題,匯率漲了10年,現(xiàn)在到了人民幣升值的末梢。研究其他國家房地產(chǎn)泡沫破滅的節(jié)點(diǎn)可以發(fā)現(xiàn),日本是出現(xiàn)在匯率末梢的8個(gè)月后,阿根廷是7個(gè)月后,越南是5個(gè)月后。中國如果從10月份往后推8個(gè)月的時(shí)間,正好是明年6月份。還有一個(gè)是中國人口結(jié)構(gòu)的問題。因?yàn)橛?jì)劃生育的原因,婚齡的人口在2011年下降了10%,到2012年會(huì)下降40%,就是結(jié)婚需要房子的人大量減少。
馬光遠(yuǎn):明年房價(jià)走勢具體怎么樣,這不是一個(gè)完全的問題。明年可能有兩個(gè)結(jié)論,一個(gè)是到明年上半年的時(shí)候,我們會(huì)見到較近4到5年以內(nèi)先進(jìn)一次房價(jià)下跌;另外一個(gè)就是未來房價(jià)像2009年和2010年那樣暴漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。
今年房價(jià)下跌是暫時(shí)的歇一歇,還是從此掉頭向下的節(jié)點(diǎn),這個(gè)不取決于市場,是取決于政府的政策與決定。明年6月份以前,如果整個(gè)房價(jià)的下跌趨勢形成的話,會(huì)跌多少?如果以市場判斷的話,不跌30%那就不算跌,但是到50%就會(huì)出現(xiàn)問題,政府肯定會(huì)出手救市?,F(xiàn)在問題是政府的底線在什么地方,市場的認(rèn)可程度在什么地方?我估計(jì)應(yīng)該是30%左右。
侯寧:我之前在對(duì)中國股市做判斷的時(shí)候認(rèn)為,明年股市較佳入手的時(shí)候是6月份,而樓市的泡沫破滅的時(shí)間點(diǎn)還應(yīng)該更提前,所以應(yīng)該就是一季度的事。關(guān)鍵的一點(diǎn)就是,之前樓市上漲的預(yù)期現(xiàn)在已經(jīng)改變了。所有的人都承認(rèn),樓市不像以前那樣只要購了樓就可以保值了?,F(xiàn)在預(yù)期改變了,所以樓市泡沫必須破。而現(xiàn)在之所以樓市還維持這樣的一個(gè)格局,根本原因是這個(gè)泡沫還是沒有被打破。
陳寶存:我認(rèn)為現(xiàn)在的局面和2008年的時(shí)候完全不一樣。宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控經(jīng)過2008年的一輪折騰之后,已經(jīng)很難再出現(xiàn)像當(dāng)年那樣的下降的預(yù)期了?,F(xiàn)在大量的資金還會(huì)通過各種渠道流向房企,房企自己有應(yīng)對(duì)資金鏈的對(duì)策,中小房企基本上沒有指望銀行,所以銀行的貨幣供應(yīng)根本不影響他們的運(yùn)作。
此外,的調(diào)控政策,如果地方政府在完全承受不了的情況下,會(huì)有微調(diào)的政策的松動(dòng),而這些松動(dòng)現(xiàn)在已經(jīng)顯現(xiàn)出來了。要說著急,各個(gè)地方政府比開發(fā)商還急。2012年如果市場恢復(fù),就應(yīng)該從季度恢復(fù)了。且不論明年的貨幣政策是否是適度收縮,但一二季度肯定是寬松的。{$page$}
較需要調(diào)整的是心理
水皮:還有一個(gè)大家比較關(guān)心的話題,如果房地產(chǎn)真的出現(xiàn)一個(gè)回落,在房價(jià)回落的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)的投資真的出現(xiàn)一個(gè)比較大的萎縮,對(duì)我們整個(gè)的經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響?
馬光遠(yuǎn):目前整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控,較關(guān)鍵的地方不是價(jià)格問題,而是大家心理預(yù)期沒有回歸到合理的位置。
我是看好房地產(chǎn)的,但是我不看好房價(jià),這是兩碼事。因?yàn)榉孔颖旧磉@種完全短缺的時(shí)代沒有結(jié)束,如果結(jié)束了,那么政府也就不需要調(diào)控了。如果有一個(gè)好的制度,來代替調(diào)控的話,情況會(huì)好很多?,F(xiàn)在問題的關(guān)鍵就是梳理大家的理念,包括預(yù)期的改變以及對(duì)高速暴利時(shí)代的結(jié)束?,F(xiàn)在大家有一種心理,叫“忐忑”。市場為什么忐忑?就是開發(fā)商不愿意放棄暴利,而購了房子的人不愿意房價(jià)下跌,沒有購的人希望下跌。如果這個(gè)理念沒有得到梳理,類似的房地產(chǎn)調(diào)整我們還會(huì)有次、第三次。
侯寧:我只說一點(diǎn),是否該反思一下,中國的調(diào)控政策應(yīng)該到壯士斷腕的時(shí)候了。
牛刀:我還是那種意見,住宅體制是出了大問題,不是市場的問題,是制度安排成問題?,F(xiàn)在我們借調(diào)整之機(jī),把我們的制度建立好,讓我們大家能夠安居樂業(yè),也就是把房價(jià)回歸到大家收入能夠接受的合理水平。
水皮:房地產(chǎn)調(diào)控從2003年到2004年開始的整個(gè)宏觀調(diào)控,實(shí)際上一直想遏制這個(gè)泡沫的產(chǎn)生,但是方法適得其反,客觀上導(dǎo)致泡沫變大。我們正在努力,以避免歷史上的房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和崩潰。今天我們的討論認(rèn)為,這種政策可能很糾結(jié),也可能會(huì)很反復(fù),但它不是助推泡沫的。如果泡沫真的要破滅,現(xiàn)在調(diào)控的話,實(shí)際上有助于避免出現(xiàn)災(zāi)難性的后果。
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