與2010年樓市高低起伏的波動(dòng)運(yùn)行不同，2011年的六城市二手住宅市場(chǎng)典型特征是：市場(chǎng)持續(xù)低迷，成交量始終處于谷底，價(jià)格亦出現(xiàn)回落。

　　2011年新年伊始，第三輪調(diào)控隨即出臺(tái)，一方面是信貸的進(jìn)一步收緊，另一方面是限購(gòu)政策升級(jí)，以及限購(gòu)城市范圍的擴(kuò)大。受限購(gòu)限貸的雙重影響，2011年六城市二手樓市步入調(diào)整，主要指標(biāo)均出現(xiàn)大幅下降。

　　進(jìn)入第4季度，隨著新房市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)力度的加大，二手住宅價(jià)格松動(dòng)逐步擴(kuò)大，部分城市已連續(xù)數(shù)月持續(xù)下跌。預(yù)計(jì)2012年，各項(xiàng)主要調(diào)控政策仍會(huì)維持，二手樓市的調(diào)整格局將會(huì)延續(xù)，價(jià)格將實(shí)質(zhì)性回落，成交量則有望小幅回升。

　　(一) 二手樓市步入階段性調(diào)整

　　從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，本輪調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，一線城市二手住宅成交量跌至谷底，房?jī)r(jià)上漲的步伐得到了遏制，一線城市二手房?jī)r(jià)格已進(jìn)入下降通道。但從長(zhǎng)期來(lái)看，一線城市的二手樓市依然發(fā)展空間巨大，成交量和二手占比仍會(huì)有所提升。

　　成交驟降 普通住宅占比增加

　　隨著調(diào)控政策的加碼，特別是在限購(gòu)及限貸的長(zhǎng)期影響下，2011年調(diào)控比2010年的兩次調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響周期更長(zhǎng)，自2011年2月以來(lái)六城市二手住宅成交量低位徘徊，3月的小陽(yáng)春未能如期，“金九銀十”亦爽約，到2011年底為止仍未出現(xiàn)回升的跡象。

　　在政策的高壓態(tài)勢(shì)下，投資型需求和改善型需求均以被擠出市場(chǎng)，目前二手樓市的成交量主要以剛性需求在勉強(qiáng)支撐。而隨著新房市場(chǎng)降價(jià)促銷(xiāo)的增多，二手房需求被進(jìn)一步被分流，導(dǎo)致二手房成交量自年初以來(lái)一直處于低位；而二手房業(yè)主報(bào)價(jià)高企，也很大程度上阻礙了成交。

　　全年來(lái)看，2011年六城市二手住宅成交面積略高于2008年的水平，同比2010年回落34%，較2009年峰值回落51%。各城市具體情況差異較大，其中廣州由于以自住需求為主，且歷來(lái)成交均較為平穩(wěn)，2011年二手住宅成交面積較峰值水平的回落幅度相對(duì)較小，為24%；其他5城市回落幅度均在50%以上。

　　從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，低總價(jià)的中小戶型占據(jù)成交的主體。根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年北京、上海、廣州、深圳、天津五城市單套面積在90平方米以下二手住宅成交占比分別為49%、66%、62%、65%、65%，而且這一比重較2010年、2009年均有不同程度增長(zhǎng)。

　　相比于中小戶型的大眾住宅，高端豪宅成交情況更為慘淡。選取了上海市成交活躍的十大普宅和十大豪宅5，對(duì)比2009年以來(lái)各季度二手成交套數(shù)，發(fā)現(xiàn)2011年以來(lái)，十大普宅和十大豪宅成交套數(shù)均是呈逐季回落的態(tài)勢(shì)，而且豪宅成交套數(shù)下降的速度明顯高于普通住宅，截至2011年第四季度，十大普宅成交套數(shù)是十大豪宅成交套數(shù)的10倍有余，而在2011年之前十大普宅成交套數(shù)是十大豪宅成交套數(shù)的3~5倍。?

　　價(jià)格松動(dòng) 郊區(qū)樓盤(pán)領(lǐng)跌在調(diào)控的影響下，價(jià)格快速上漲的態(tài)勢(shì)被遏制。并且隨著各地一手住宅市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)力度的加大，二手住宅價(jià)格亦開(kāi)始松動(dòng)。自2011年4月以來(lái)，北京、深圳、成都、上海等城市二手住宅價(jià)格相繼開(kāi)始下跌。

　　但二手房業(yè)主的資金壓力較小，而且限購(gòu)又導(dǎo)致業(yè)主惜售心態(tài)加劇，因此并不急于降價(jià)出售。據(jù)中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月底，北京、上海、深圳的部分新盤(pán)較前一期同類型產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)價(jià)格，有10%~20%的價(jià)格優(yōu)惠。而中原領(lǐng)跑指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月底，北京、上海和深圳二手住宅價(jià)格的累積跌幅均不超過(guò)7%。

　　從2011年全年來(lái)看，降價(jià)周期較長(zhǎng)的兩個(gè)城市北京和深圳，其二手住宅較2010年底有所下跌外；其他四城市二手住宅價(jià)格較2010年底依然上漲，但和前兩年的累積漲幅相比，2011年的年度累計(jì)漲幅有所收窄。

　　由于目前二手房?jī)r(jià)格的松動(dòng)主要是受新房降價(jià)促銷(xiāo)的影響，因此不同區(qū)域、不同價(jià)格段房源，其價(jià)格松動(dòng)的幅度也各異。由于郊區(qū)新房市場(chǎng)供應(yīng)較多，而且目前打折促銷(xiāo)的新房項(xiàng)目基本位于城市郊區(qū)，對(duì)周邊二手房項(xiàng)目?jī)r(jià)格造成較大壓力，因此郊區(qū)二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)幅度較大；而區(qū)一手供應(yīng)較為有限，二手房整體的掛牌量也并不高，且配套成熟，因此二手房?jī)r(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。如屬于北京郊區(qū)的通州區(qū)和亦莊，在2011年此輪價(jià)格調(diào)整中累計(jì)跌幅分別為7.4%和6.4%，位居北京10區(qū)跌幅榜前兩位，見(jiàn)圖5-4。

　　供求兩旺 租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升

　　與購(gòu)賣(mài)市場(chǎng)的低迷形成鮮明對(duì)比的是，租賃市場(chǎng)成交活躍。這主要是由于租賃市場(chǎng)是以實(shí)際的居住需求為基礎(chǔ)的，受調(diào)控的影響較小。加之，受限購(gòu)影響，部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)兌現(xiàn)，因此2011年租賃成交活躍，租金呈波動(dòng)上漲態(tài)勢(shì)。據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年四季度以來(lái)，五大城市二手住宅租賃成交面積所占比重逐步攀升，至2011年第四季度，該比重均在60%~85%之間。其中北京由于限購(gòu)政策較為嚴(yán)格，而且外來(lái)人口規(guī)模也較大，因此租賃成交比重在五大城市中高居榜頭，達(dá)85%。

　　自2009年初經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來(lái)，六大城市二手住宅租金指數(shù)一直保持小幅上漲，此外在通貨膨脹、外來(lái)人口增加以及畢業(yè)生就業(yè)等因素刺激下，租金屢創(chuàng)新高。根據(jù)中原領(lǐng)跑指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2009年初至2011年11月底，六大城市二手住宅租金指數(shù)累計(jì)漲幅在10%~31%。其中，除成都租金指數(shù)累計(jì)漲幅略低外，其他四城市累計(jì)漲幅均在17%以上，上海以30.6%高踞榜頭。

　　由于通脹居高不下，短期內(nèi)租金上漲的勢(shì)頭還將繼續(xù)維持。但隨著價(jià)格調(diào)整的不斷深入，租金上漲的速度將會(huì)有所放緩。

　　(二) 三大因素致二手樓市持續(xù)低迷

　　在調(diào)控政策的高壓下，2011年各地樓市普遍低迷，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)均遭受重創(chuàng)。但由于信貸、惜售和價(jià)格等因素的差異，二手房市場(chǎng)的低迷程度超過(guò)新房市場(chǎng)。

　　(1)信貸緊縮 二手交易難度增加

　　根據(jù)中原調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在2010年宏觀調(diào)控以前，商業(yè)貸款購(gòu)房者比重約為7成。因此，信貸收緊對(duì)二手房成交影響重大。信貸收緊主要體現(xiàn)在兩方面：一是頭付比例、利率的提高導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房成本增加；二是額度緊張以及審查條件嚴(yán)苛，導(dǎo)致二手房交易在獲取貸款方面難度大增，并且銀行在新房和二手房之間則更愿意將貸款投入新房市場(chǎng)。

　　隨著信貸的收緊，商業(yè)貸款的比重大幅走低，而一次性付款以及純公積金貸款的比重大幅增加。據(jù)上海中原交易按揭部數(shù)據(jù)顯示，2011年10月，純商業(yè)貸款的比重已低至19%，較2010年1月回落23個(gè)百分點(diǎn)；一次性付款、純公積金貸款的比重分別為31%和26%，分別較2010年1月增加14、12個(gè)百分點(diǎn)。由于信貸收緊，特別是二手房貸款難度的增加，導(dǎo)致很多二手房交易被迫中止，從而進(jìn)一步降低了二手房市場(chǎng)的流通性，二手住宅市場(chǎng)成交低迷。

　　(2)業(yè)主惜售 流通性受限

　　限購(gòu)和限貸政策出臺(tái)后，對(duì)于打壓房?jī)r(jià)起到了立竿見(jiàn)影的效果，但同時(shí)也再來(lái)一些負(fù)面影響，極大地阻礙了二手房市場(chǎng)的流通性。根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)五大城市二手住宅流通率均不超過(guò)2.0%，較前兩年有不同程度的回落。

　　限購(gòu)后二手房業(yè)主賣(mài)出房產(chǎn)后無(wú)法再購(gòu)進(jìn)，同時(shí)國(guó)內(nèi)缺乏投資渠道，房地產(chǎn)仍是儲(chǔ)存財(cái)富的重要形勢(shì)，因此二手房市場(chǎng)上業(yè)主普遍惜售。惜售導(dǎo)致二手房掛牌量走低，且多數(shù)業(yè)主的報(bào)價(jià)較為堅(jiān)挺。據(jù)中原監(jiān)測(cè)信息顯示，五大城市二手住宅新增盤(pán)源量持續(xù)走低，目前單周新增盤(pán)源量?jī)H為2010年“國(guó)八條”出臺(tái)前周水平的2~3成，見(jiàn)圖5-9。

　　(3)一二手房?jī)r(jià)格倒掛 需求遭遇分流

　　與二手房市場(chǎng)業(yè)主惜售而報(bào)價(jià)高企不同，在新房市場(chǎng)，則是越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加大降價(jià)促銷(xiāo)力度，一手房項(xiàng)目采取低價(jià)入市的策略，售價(jià)低于周邊二手房?jī)r(jià)格，致使一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛情況。由于一手房?jī)r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，成功分流了周邊的二手房需求，對(duì)于原本成交已十分慘淡的二手房市場(chǎng)無(wú)異于是雪上加霜。

　　根據(jù)中原監(jiān)測(cè)，自2011年6月以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市陸續(xù)出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。其中以限購(gòu)政策較為嚴(yán)格的北京和深圳較為明顯。如位于北京市東五環(huán)的頭開(kāi)常青藤家園8月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的均價(jià)為22729元/m2，而同項(xiàng)目掛牌的二手房均價(jià)則高達(dá)25000元/m2。深圳水榭春天三期在6月以21000元/ m2價(jià)格入市，目前該項(xiàng)目二期部分二手放盤(pán)價(jià)已達(dá)到25000元/ m2。目前出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的區(qū)域主要集中在外圍郊縣，因此導(dǎo)致外圍郊縣二手房成交比重下降較為明顯。

　　由于各城市的新房庫(kù)存均處于高位，預(yù)計(jì)未來(lái)降價(jià)促銷(xiāo)現(xiàn)象還將會(huì)繼續(xù)增多，并且降價(jià)的幅度亦會(huì)有所擴(kuò)大。在一些新房供應(yīng)較為充足的板塊，二手房?jī)r(jià)格有望受到新房的影響出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整，同時(shí)降價(jià)的范圍也會(huì)由郊區(qū)向區(qū)蔓延。

　　(三) 量?jī)r(jià)交換緩慢回升

　　隨著新房市場(chǎng)降價(jià)的鋪開(kāi)，二手樓市有價(jià)無(wú)市的局面將會(huì)逐步被打破，價(jià)格下降的幅度和范圍都會(huì)有所擴(kuò)大，成交量亦會(huì)因此而有所回升。由于政策面和信貸沒(méi)有放松的跡象，預(yù)計(jì)2012一線城市二手樓市將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)交換的緩慢回升之勢(shì)。?

　　價(jià)格加速下調(diào) 幅度范圍擴(kuò)大

　　從歷次調(diào)整后的恢復(fù)過(guò)程來(lái)看，都是以成交價(jià)格的下跌來(lái)?yè)Q回成交量的回升，這也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的價(jià)格規(guī)律。對(duì)比本次調(diào)整和2005年上海和2007~2008年一線部分城市的樓市調(diào)整的情況，的不同在于，本次樓市調(diào)整主要是“限”，而之前的調(diào)控主要是在于增加交易的成本，并沒(méi)有限制交易行為，因此本次樓市的調(diào)整過(guò)程會(huì)相對(duì)漫長(zhǎng)，主要表現(xiàn)為：成交持續(xù)低迷周期較長(zhǎng)，價(jià)格下跌帶動(dòng)成交回升的幅度有限。這是目前二手樓市“量跌價(jià)滯”的主要原因。

　　目前二手房市場(chǎng)的有價(jià)無(wú)市以及同一區(qū)域的一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象均屬于短期的非平衡狀態(tài)，市場(chǎng)將通過(guò)其自身的調(diào)節(jié)來(lái)回歸平衡。但由于調(diào)控影響的持續(xù)性，價(jià)格下調(diào)以重建平衡的過(guò)程將會(huì)較為緩慢。據(jù)中原報(bào)價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，自2011年2月以來(lái)，六大城市二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)一路下滑，截至2011年底已基本回落至2009年初的水平，顯示出二手房業(yè)主報(bào)價(jià)松動(dòng)幅度和范圍均在擴(kuò)大，二手樓市正在由“量跌價(jià)滯”向“量?jī)r(jià)交換”過(guò)渡。<

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！