購房者在簽訂商品房購賣合同時，除要審查所購房屋的合法性（即查看五證）和使用國家規(guī)定的正式合同（契約）文本外，具體還要注意以下幾個方面：

（一）、關于補充協(xié)議問題

由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，購賣雙方往往根據(jù)需要訂立補充協(xié)議，即通過補充協(xié)議對正式合同內容加以修改、補充。根據(jù)國家新頒布《合同法》規(guī)定，“格式條款與非格式條款不一致的應當采用非格式條款” 。所以，補充協(xié)議比正式合同更重要。

一般情況下，補充協(xié)議由開發(fā)商來起草，因此，有些開發(fā)商常常將正式契約中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議加以取消、變更，限度地減輕賣方的責任。有些開發(fā)商拒絕簽訂補充協(xié)議或者拒絕修改其起草的不公平補充條款，事實上違背了簽訂合同所應遵循的平等自愿原則。

比如，有的開發(fā)商將正式契約中房屋的交付條件放寬為“甲方交付房屋時，如《建設工程質量合格證書》尚未下發(fā)，甲乙雙方一致同意可以依據(jù)臨時核驗證明進行驗收”。此條款要求購方在房屋不具備合法交付條件時接收房屋，無疑免除了賣方因逾期交付房產(chǎn)所應承擔的違約責任，而購方接收房產(chǎn)后一旦發(fā)現(xiàn)問題將很難追究賣方責任。

為了降低購房風險，購房者在簽訂補充協(xié)議時一定要拒絕以上類似條款，同時盡可能地將真實意思表示及賣方的承諾體現(xiàn)在補充協(xié)議中。購房者在簽訂補充協(xié)議時，較好要求開發(fā)商對以下事項進行約定：

開發(fā)商對其主體資格及相應批準文件的承諾；

所售房產(chǎn)及相應土地面積未設定抵押、留置權的承諾，這主要是為了避免造成購房者無法正常行使產(chǎn)權人的權利；

面積誤差、共用面積分攤的處理辦法；

房屋交付的具體辦法、具體時間及違約金計算方法；

與正式契約不一致的合同變更、解除條件；

其他雙方需要約定的事項。

（二）、關于免責條款問題

在購房程序中，購房人經(jīng)常可以看到這樣的條款：“如遇到下列特殊原因，可憑北京市

有關部門證明文件，據(jù)實予以延期：1、不可抗力；2、施工中不可預見異常困難及重大技術問題不能及時解決；3、其他非甲方所能控制的事件；4、遇有國家政策、法規(guī)調整，致使影響合同履行；5、冬、雨季，停電日，工期順延。

實際上，該條款對開發(fā)商逾期交房某些免責因素的約定對購房者來說是不公平的，特別是“其他非甲方所能控制的事件”是一個非常模糊的概念，在實際履行合同時很難界定。因此，購房人在對開發(fā)商逾期交房的免責因素進行約定時一定要非常具體，要有確定性。例如，購房者在簽署購房合同時，可要求開發(fā)商對施工中不可預見的異常困難及重大技術問題予以列明，對“非甲方所能控制的因素”進行界定，對“冬雨季、停電日”的證明做相應規(guī)定，以免在開發(fā)商出現(xiàn)逾期交房時，逃避法律責任。

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