在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下情況：購(gòu)房者不滿足于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)商的某種口頭形式的承諾，要求與房地產(chǎn)發(fā)展商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)契約及《合同法》第四十一條的規(guī)定，補(bǔ)充協(xié)議與標(biāo)準(zhǔn)契約具有同等的法律效力，當(dāng)格式條款與補(bǔ)充協(xié)議條款相抵觸時(shí)，以補(bǔ)充協(xié)議條款約定的內(nèi)容為準(zhǔn)，補(bǔ)充協(xié)議是購(gòu)房者權(quán)利的一種有效延伸。但在房屋購(gòu)賣(mài)交易中，并非所有的消費(fèi)者對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的重要性都有充分的認(rèn)識(shí)，以下幾種現(xiàn)象應(yīng)該引起購(gòu)房者的普遍注意和高度重視。

　　同是沒(méi)煤氣遭遇各不同

　　劉先生于兩年前和某房地產(chǎn)發(fā)展商草簽了一個(gè)預(yù)購(gòu)期房合同，合同中對(duì)煤氣管道入戶的時(shí)間沒(méi)有明確的規(guī)定。迄今，劉先生已經(jīng)在新房里住了近一年，煤氣仍然無(wú)期。同樣與劉先生同期入住的客戶由于簽了補(bǔ)充協(xié)議，或得到了一定的索賠，或享受了免費(fèi)得到煤氣罐的補(bǔ)償，劉先生悔不當(dāng)初又無(wú)可奈何。不少消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中只重視購(gòu)房合同，而對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的重要性認(rèn)識(shí)不足，結(jié)果吃虧上當(dāng)。購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議是約束房屋購(gòu)賣(mài)雙方交易行為的重要法律文件，是解決合同有效期內(nèi)可能出現(xiàn)的購(gòu)房糾紛的主要依據(jù)，都不可忽視。

　　口頭承諾不具法律效力

　　張女士在住進(jìn)自己的新樓房之前，接到房地產(chǎn)發(fā)展商的通知，必須再交1000元的裝修管理費(fèi)才能領(lǐng)到住房的鑰匙，而且還要預(yù)交半年的物業(yè)管理費(fèi)，而以上費(fèi)用比售樓小姐在這之前告訴她的又高出了不少。張女士十分后悔在簽“購(gòu)房合同”的時(shí)候，沒(méi)有把以上問(wèn)題一股腦簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里。一般情況下，房地產(chǎn)發(fā)展商在銷(xiāo)售期房的過(guò)程中對(duì)房屋本身以外，例如小區(qū)環(huán)境建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、煤氣初裝費(fèi)用等諸項(xiàng)待定事宜只做口頭承諾。但值得注意的是，以上口頭承諾并不具法律效力，一旦消費(fèi)者對(duì)日后小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、居住環(huán)境不甚滿意，卻沒(méi)有必要的協(xié)議和契約保護(hù)自己的合法權(quán)益，于是在和實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)發(fā)展商和物業(yè)管理單位打交道過(guò)程中，總是處于被動(dòng)的地位。為了避免以上情況發(fā)生，消費(fèi)者在同房地產(chǎn)發(fā)展商簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》的時(shí)候，應(yīng)該用《補(bǔ)充協(xié)議》的形式對(duì)今后可能發(fā)生的問(wèn)題予以必要的約定，才能變被動(dòng)為主動(dòng)。

　　把售樓書(shū)寫(xiě)進(jìn)“補(bǔ)充協(xié)議”

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常用“售樓書(shū)”等宣傳材料介紹自己樓盤(pán)的價(jià)位、環(huán)境、交通、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等，在期房銷(xiāo)售的相對(duì)長(zhǎng)的過(guò)程中，材料中的部分承諾（例如環(huán)境布局、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等）可能會(huì)發(fā)生或大或小的變化，使消費(fèi)者的利益受到損害。為了避免以上情況的發(fā)生，消費(fèi)者在同發(fā)展商簽訂《購(gòu)房合同》的時(shí)候，較好將發(fā)展商的相關(guān)宣傳材料或承諾材料作為《補(bǔ)充協(xié)議》的附件加以確認(rèn)，將其變成購(gòu)房合同的一個(gè)重要的組成部分。倘若交付的房屋不符合以上承諾中的要求時(shí)，消費(fèi)者可根據(jù)合同中的有關(guān)違約條款追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

　　鑒于以上，消費(fèi)者在購(gòu)房前要作好充分的準(zhǔn)備，可以找了解房地產(chǎn)的有關(guān)人士一同前往參謀，不要急于與房地產(chǎn)發(fā)展商簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》。此前，要多分析幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，了解其購(gòu)購(gòu)與按揭的復(fù)雜程序，認(rèn)真分析《購(gòu)房合同》文本，對(duì)項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題要估計(jì)充分，在簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)作到心中有數(shù)。

（北京日?qǐng)?bào)）

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