僅在兩年前，北京商品房市場(chǎng)還是波瀾不驚，出現(xiàn)在媒體上的商品房廣告多以“地段優(yōu)越”、“交通便利”等詞匯來(lái)描述其物業(yè)特點(diǎn)，而現(xiàn)在的媒體廣告，新概念延伸的速度就像新房子誕生的速度，“三天一個(gè)新樓盤(pán)”，對(duì)于新樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，居住理念或硬件設(shè)施富有新意成為必不可少的面世因素。

　　“綠化率”剛剛熱起，就有“人性化園林設(shè)計(jì)”后來(lái)居上；“可視對(duì)講”才熱了一陣，“智能化系統(tǒng)”便成為常規(guī)配置……

　　當(dāng)然，市場(chǎng)上的產(chǎn)品不可能是整齊劃一的，一些新項(xiàng)目出類拔萃，而也有大部分樓盤(pán)平庸度日。這一方面是因?yàn)轫?xiàng)目眾多，而開(kāi)發(fā)商水平參差不齊，因此產(chǎn)品也就各有高低；另一方面是在售項(xiàng)目新舊共存，與新涌現(xiàn)的項(xiàng)目相比，在去年還是暢銷的項(xiàng)目，今年就可能黯然失色，產(chǎn)品概念老化。那么，目前市場(chǎng)上的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出怎樣的狀態(tài)呢？以下分類說(shuō)明，可大致看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)概況。

　　的精品住宅——定位明確　概念先行

　　產(chǎn)品特征概述：時(shí)尚、文化、現(xiàn)代

　　這類商品房在開(kāi)工之前，開(kāi)發(fā)商的頭腦中已把目標(biāo)客戶的形象勾勒得清清楚楚———這些客戶文化程度較高，且大都事業(yè)有成，不論是大成還是小成，購(gòu)購(gòu)這樣的商品房絕不至于給他們的生活造成壓力。

　　正是圍繞這個(gè)想像中的目標(biāo)客戶，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅的各個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，處處從目標(biāo)客戶的種種需求出發(fā)，力求營(yíng)造出與目標(biāo)客戶的需求相吻合的生活環(huán)境。

　　這種“概念先行”的行事方式，反映在這個(gè)項(xiàng)目的廣告及宣傳上，就是極為鮮明的個(gè)性化色彩，突出時(shí)尚的生活理念，透出較強(qiáng)的人文氣息。與其說(shuō)是在推銷房子，不如說(shuō)是在推銷一種生活理念、生活方式。正是這種具有現(xiàn)代感的生活方式氛圍，吸引了有認(rèn)同感的購(gòu)房者。

　　這些項(xiàng)目在廣告投入上毫不吝惜，你在報(bào)紙上很少看到這些項(xiàng)目的廣告會(huì)出現(xiàn)“通欄” （一般相當(dāng)于報(bào)紙版面的１５大?。V告，而起碼是半個(gè)版，透出逼人氣勢(shì)。有人說(shuō)，這不是羊毛出在羊身上嗎？的確是。凡是有這樣觀點(diǎn)的人，一定不會(huì)購(gòu)這樣的項(xiàng)目，而購(gòu)購(gòu)者則一定不會(huì)這么想，顯然，巨額廣告費(fèi)客觀上起到了劃分購(gòu)購(gòu)群的作用，所謂“十萬(wàn)購(gòu)房，百萬(wàn)購(gòu)鄰”。

　　這類項(xiàng)目，在市場(chǎng)上為數(shù)不多，開(kāi)盤(pán)時(shí)售價(jià)不一定很高，但一旦熱市后，會(huì)一路攀升，變得非常搶手，一般而言，此類房售價(jià)在５５００元—９０００元每平方米。

　　這些項(xiàng)目吸引的購(gòu)房者，較典型的有兩種，一種是理想客戶，即目標(biāo)客戶，當(dāng)他來(lái)到售樓處時(shí)，從售樓人員的素質(zhì)及售樓處的氛圍，還有樣板間的格調(diào)，會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的歸屬感及認(rèn)同感，會(huì)很沖動(dòng)地說(shuō)：“這正是我想像中的房子?！?

　　而另一類購(gòu)房者，是另一個(gè)極端，他具有較強(qiáng)購(gòu)購(gòu)力，但并不真正領(lǐng)會(huì)開(kāi)發(fā)商的良苦用心，或許是聽(tīng)別人說(shuō)好，或許是“望子成龍”，總之是認(rèn)定購(gòu)這兒的房子不虧。

　　為數(shù)不多的好房子——注重細(xì)節(jié)　有突出優(yōu)點(diǎn)

　　產(chǎn)品特征概述：細(xì)致、安定、舒適

　　這類住宅的開(kāi)發(fā)商，在某些方面非常有實(shí)力或說(shuō)是有一技之長(zhǎng)，他們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)工之前，或許也會(huì)想到客戶定位，但其描述的目標(biāo)客戶特征卻顯得有些泛泛或說(shuō)模糊———“白領(lǐng)、經(jīng)商者”是較常見(jiàn)的詞匯。

　　因此，這些項(xiàng)目在推進(jìn)各個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，圍繞的并不是某一類購(gòu)房者的需求，而是推而廣之到“人性化”的需求———諸如“舒適、安定、美觀”等。

　　戶型、外立面、車位、綠化率、活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)，都在開(kāi)發(fā)商的關(guān)注范圍內(nèi)，某些方面可能平淡一些，但在某個(gè)環(huán)節(jié)上，往往有突出之處，比如公園的規(guī)劃，有著諸多小品及蜿蜒曲折的幽徑，其精彩之處令人稱絕；硬件設(shè)施上也較注重緊跟潮流，諸如衛(wèi)星接收系統(tǒng)、Ｉｎｔｅｒｎｅｔ局域網(wǎng)等等。

　　通觀整個(gè)項(xiàng)目，不乏精彩的細(xì)節(jié)，但項(xiàng)目缺乏整體感，在廣告宣傳中，也難以感到較強(qiáng)的指向性。其廣告投入，在某個(gè)階段可能會(huì)大張旗鼓，整版、半版一齊上，但不會(huì)很持久，其后可能會(huì)輔以通欄或其他形式的廣告。

　　目前，這類項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)?nèi)运悴诲e(cuò)，空置率極低，且價(jià)位較為堅(jiān)挺。購(gòu)房客戶的構(gòu)成成分涵蓋面較廣，其明顯的共性特征是購(gòu)購(gòu)力較強(qiáng)，且購(gòu)房多出于改善居住環(huán)境的目的。

　　為數(shù)眾多的普通住宅——設(shè)計(jì)傳統(tǒng)　亮點(diǎn)

　　產(chǎn)品特征概述：位置、方便、價(jià)位

　　這類住宅可能有著非常大的社區(qū)規(guī)模，其規(guī)劃建造受傳統(tǒng)住宅建筑因素影響較多，尤其是在如何迎合購(gòu)房者的需求這個(gè)問(wèn)題上，這類住宅沒(méi)有顯示出任何新意，仍然我行我素，雖然具備綠化、車位、配套設(shè)施等諸多居住因素，但其規(guī)劃設(shè)計(jì)均屬平平。你偶然能看到一絲亮點(diǎn)，但這種感覺(jué)很快會(huì)被周邊的平俗淹沒(méi)。

　　如果這類住宅的規(guī)模較小，那么配套設(shè)施可能不是很齊全，但其缺陷會(huì)由周邊存在成熟社區(qū)的共享資源來(lái)補(bǔ)充，比如鄰街的大商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校，這些設(shè)施都會(huì)成為其廣告詞中的 “生力軍”。

　　從這類住宅的廣告詞看去，較顯眼的可能是其價(jià)格標(biāo)志，把價(jià)格做得很顯眼，成為這類住宅較常采用的宣傳策略。

　　如果這類住宅能獲得良好的市場(chǎng)成績(jī)，可能正是因?yàn)槠湓谑蹆r(jià)上具有不可替代的優(yōu)勢(shì)，在同等地段，其價(jià)格被視為“探底價(jià)”，喜歡這個(gè)地段而又購(gòu)購(gòu)力有限的購(gòu)房者，往往成為售樓處的座上賓。

　　越來(lái)越少的“糊涂”房子　專業(yè)性極差　講究不多

　　這類住宅并不見(jiàn)得就一定是價(jià)位較低的房子。由于開(kāi)發(fā)商的專業(yè)程度各有不同，因此也有價(jià)格不低的房子，但做得一塌糊涂。

　　開(kāi)發(fā)商的注意力似乎根本就沒(méi)有放在如何做出好房子上，趕快籌集資金，或盡快把房子賣出去成了他較為關(guān)注的事情。因此在住宅建造的專業(yè)性上，他們顯得一點(diǎn)都不投入，以至于這樣的房子可能潛伏著不少危險(xiǎn)因素———某個(gè)事先承諾的配套設(shè)施直到入住若干年后都無(wú)法兌現(xiàn)；居住時(shí)物業(yè)管理漏洞百出；戶型設(shè)計(jì)上往往有重大缺陷，動(dòng)靜不分，或是潔污不分，房間分隔顯得凌亂。

　　識(shí)別這類住宅較好的方法是“貨比三家”，你只要多跑幾個(gè)樓盤(pán)，細(xì)細(xì)品察，就能感到一個(gè)項(xiàng)目的高下有一個(gè)簡(jiǎn)單有效的識(shí)別辦法：用同樣一個(gè)問(wèn)題，去考察不同的樓盤(pán)。舉一個(gè)例子，以客廳（起居室）去考察不同的樓盤(pán)。好的客廳（以朝南房間為例）有較強(qiáng)的獨(dú)立性，應(yīng)有兩面完整的無(wú)門墻面，且采光充分，而較差的客廳則不同，客廳只有一面墻無(wú)門，像一個(gè)大的過(guò)道，無(wú)法擺放家具，而且采光性極差，只有一條縫隙透光。這樣的戶型設(shè)計(jì)目前已是落伍的方案。

　　這只是戶型的問(wèn)題，您還可以去比較不同項(xiàng)目的活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)、綠化的細(xì)致程度、售樓人員的專業(yè)素質(zhì)等等?？赡苓@樣的比較會(huì)失于片面，但按照這樣的思路，你的購(gòu)房不至于陷到?jīng)_動(dòng)型購(gòu)房者行列中去。尚文

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！